Faut-il sauter le pas du crowdfunding immobilier en 2024 ?
Sommaire
Ce n’est un secret pour personne : l’immobilier rencontre une passe difficile, notamment en France. Augmentation du prix des matières premières, diminution des projets de construction neuves, baisse de l’offre et taux d’emprunts élevés grippent tout un secteur. Cette crise va-t-elle porter un coup d’arrêt au développement exponentiel du crowdfunding immobilier ces dernières années ? Une question légitime décryptée par Ooinvestir.
Le fonctionnement du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding fait partie du paysage financier français depuis déjà plus de 20 ans. Cette méthode de financement (« funding ») participatif (« crowd » se traduit par « foule ») constitue aujourd’hui un outil alternatif permettant, à un particulier ou une entreprise, de récolter des fonds par un autre moyen qu’un crédit classique via une banque.
Trois acteurs pour un but : la concrétisation de l’opération immobilière
Son fonctionnement, assez simple, rassemble 3 acteurs.
Le porteur du projet
Dans le cas du crowdfunding immobilier, il s’agit le plus souvent d’un promoteur immobilier. Il cherche à mobiliser des fonds pour financer une partie de son opération et apporter des garanties dans le cadre de son emprunt bancaire.
L’investisseur et la communauté d’investisseurs
Ces derniers participent à la collecte en mobilisant leur épargne. Il n’existe aucune limite de montant, seulement un ticket d’entrée minimum qui varie selon les plateformes et les projets.
Ils peuvent ainsi placer une partie de leur épargne sous forme :
- de don ;
- de prêt (crowdlending) ;
- d’investissement.
La plateforme spécialisée
Homunity, Anaxago, Raizers, Baltis, La Première Brique, Club Funding : ces plateformes de crowdfunding immobilier l’un des investissements alternatifs les plus recherchés.
Pourquoi sont-elles si importantes ?
- Elles sélectionnent les promoteurs, vérifient la viabilité de leurs projets et analysent leur santé financière.
- Sur la base de cette étude, elles dessinent les contours du projet avec le promoteur pour le rendre le plus attractif possible (taux de rendement, durée, etc.) et le diffusent en ligne.
- Elles réalisent des campagnes de promotion pour atteindre l’objectif de collecte le plus rapidement possible.
- Elles gèrent toutes les opérations de collecte et sécurisent les transactions pour que les investisseurs puissent placer leur argent en toute sérénité.
La collecte a été multipliée par 14 en seulement 7 ans : 167 millions d’euros sur l’exercice de l’année 2015, 2 355 millions d’euros pour l’année 2022.
Quels sont les programmes que vous pouvez retrouver sur ces plateformes ?
Vous retrouverez 4 types de programmes de financement :
- direct du promoteur pour une opération non construite ;
- promotion immobilière pour une opération déjà lancée (niveau de pré-commercialisation de l’ordre de 50 % minimum) ;
- l’achat-revente par les marchands de biens ;
- lié à un investissement locatif.
Déroulé d’un programme de crowdfunding immobilier
Six étapes majeures rythment un programme de crowdfunding immobilier.
1. La demande de financement
Le promoteur commence par solliciter la plateforme de son choix. En fonction du cahier des charges, il soumet les éléments nécessaires (santé financière de l’entreprise, descriptif de l’opération, autorisation et permis de construire, etc.) nécessaires à l’étude préalable.
2. L’étude préalable
Le site va ensuite analyser l’opération immobilière :
- si elle n’est pas considérée comme viable, elle n’est pas retenue ;
- si elle est viable, la plateforme définit les modalités de collecte, la durée de l’emprunt et les taux d’intérêt.
3. La mise en ligne du projet
La collecte débute. Souvent cruciales, les premières minutes indiquent l’attractivité du projet. Certains projets peuvent être bouclés en seulement quelques heures !
4. La fin de la collecte
Au terme de la collecte :
- si l’objectif n’a pas été atteint, les investisseurs récupèrent leur capital. Le promoteur devra essayer une autre méthode pour financer son opération ;
- si l’objectif est atteint, le promoteur récupère l’argent collecté et peut passer à l’étape suivante.
5. La réalisation de l’opération
Grâce au succès de sa collecte, le promoteur réalise son opération immobilière, qui peut durer plusieurs mois, voire plusieurs années. Il informe les investisseurs de l’avancement de l’opération en fournissant des reportings réguliers et les premiers résultats.
La distribution des gains
L’opération est terminée ! Les investisseurs récupèrent alors leur mise de départ, majorée des plus-values liées aux intérêts indiqués au départ sur le site.
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Risques et avantages du crowdfunding immobilier
La grande popularité de cette méthode de financement participatif s’explique par les nombreux avantages et résultats qu’elle présente.
Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?
Accessible, court, très rentable, fiscalement avantageux et très diversifié : le crowdfunding porte avec lui beaucoup d’avantages.
L’accessibilité, un gros point fort
Face aux autres investissements immobiliers comme la SCPI (société civile de placement immobilier) ou le locatif direct, le crowdfunding immobilier remporte la palme du modèle le plus simple et le plus facile d’accès. En quelques minutes, un investisseur peut investir dans ou plusieurs projets.
La durée
L’achat d’un logement locatif implique généralement un prêt bancaire de plus de 20 ans, soit une durée totale de 240 mois. Un engagement sur le long terme !
Le crowdfunding immobilier ne rencontre pas ce problème. En règle générale, la durée moyenne sur ce genre de placement immobilier est de 12 à 24 mois, soit 2 ans au maximum. Votre argent reste donc mobilisé peu de temps et peut être réinvesti plus tard dans d’autres opérations. Sur 25 ans, vous pouvez par exemple investir dans 12 projets différents ou faire des pauses quand bon vous semble.
Les taux de rendement
En tant qu’investisseur, vous cherchez la meilleure rentabilité. Les livrets réglementés ? Ils affichent rarement des taux supérieurs à 3 % (sauf le livret d’épargne populaire à 6 %, soumis à conditions). Côté bourse et PEA, les profils sécurisés dépassent difficilement les 5 %.
Le crowdfunding immobilier reste, à l’heure actuelle, l’un des placements les plus rentables avec des taux compris entre 7 et 11 %.
La fiscalité
Comme pour vos revenus fonciers (dans le cas d’un logement locatif ou d’une SCPI), les revenus de cet investissement immobilier sont imposés sur la base de votre taux marginal d’imposition (après abattement). Mais dans certains cas, une fiscalité plus allégée peut s’appliquer.
Quels risques pouvez-vous rencontrer sur des projets de crowdfunding immobilier ?
Les taux élevés promis par ce type d’investissement restent à prendre avec du recul. En effet, les rendements potentiellement élevés s’associent souvent à certains risques, comme :
- des garanties modérées ;
- ceux inhérents aux projets immobiliers :
- des retards de remboursement ;
- un risque de retard dans les travaux ;
- un risque d’annulation ;
- un risque de perte (partielle ou totale) du capital ;
- etc.
Selon Hellocrowdfunding, le taux de défaut (qui montre les projets en défaut de remboursement) devrait passer de 12 % en 2012 à 14 % en 2024.
La fiscalité du crowdfunding immobilier
La fiscalité de ce type de placement ne présentait pas d’avantages particuliers. Mais depuis l’arrivée de la flat tax, la donne a changé !
La flat tax, une fiscalité plus avantageuse
Depuis 2018, le crowdfunding immobilier renforce son attractivité avec une fiscalité plus avantageuse : le prélèvement forfaitaire à taux unique de 30 % (ou flat tax). En optant pour cette solution, vos gains sont imposés selon :
- l’impôt sur le revenu (12,8 %) ;
- les prélèvements sociaux (17,2 %).
Une 2e option fiscale idéale pour certains contribuables
Le crowdfunding immobilier, à l’image d’un logement locatif ou d’un investissement dans une SCPI, vous offre aussi la possibilité d’opter pour une imposition sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Tout dépend de votre taux marginal d’imposition. Si la flat tax n’est pas avantageuse, vous pouvez conserver cette fiscalité, qui intéresse surtout les personnes situées dans les tranches les plus basses. Une seule solution pour découvrir le mode d’imposition qui allège le plus vos finances : la calculette !
Maximiser votre investissement en crowdfunding immobilier
La solution pour réussir son investissement : la diversification !
Autrement dit, ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et variez les taux de rendement potentiels. Les sites proposent aujourd’hui de multiples programmes aux rentabilités variables : logements sociaux, étudiants, réhabilitation de bureaux, etc. Diluez le risque en misant sur plusieurs types de placements.
Autre astuce : privilégiez les intérêts composés, qui contribuent à améliorer la rentabilité sur plusieurs années. Plus le programme dure longtemps, plus ils s’accumulent.
L’avenir du crowdfunding immobilier
Dans un marché immobilier en crise depuis quelques années, l’avenir se montre rassurant pour le crowdfunding immobilier, un secteur qui se diversifie de plus en plus.
Un marché immobilier tendu pour tous les acteurs
Malgré tous les atouts du crowdfunding immobilier, le marché de l’immobilier (neuf et ancien) traverse une crise depuis plusieurs mois, en raison notamment de la hausse du prix des matières premières qui augmentent les coûts de construction. Le nombre de nouveaux projets ralentit, ce qui creuse le déficit structurel en France, estimé à 500 000 nouvelles habitations neuves. Et ce alors que la demande de logements sociaux explose (2,4 millions de personnes) !
En parallèle, l’achat de logements immobiliers est freiné par la hausse des taux d’intérêt imposée par la Banque centrale européenne. Moins de projets, moins de prêts : le marché est à l’arrêt.
Des perspectives plus rassurantes pour 2024
La situation actuelle n’est pas la première du genre. Les crises des années 70, 90 et de 2007 avaient durement frappé l’économie française, avant de voir un fort rebond du marché.
D’ailleurs, un horizon plus clément semble se dessiner, avec une stabilisation des taux de crédit en 2024, voire une petite baisse d’après certaines analystes. Autre chiffre rassurant : les transactions immobilières avaient atteint des niveaux records et dépassé le million en 2021 et 2022. Le ralentissement actuel s’apparente aussi, selon plusieurs experts, à un retour à la normale après une phase d’euphorie sur le marché immobilier.
Des opportunités à saisir dans le crowdfunding immobilier
Le crowdfunding ne se concentre pas uniquement sur l’immobilier neuf et la construction.
D’autres projets comme la rénovation énergétique, encouragée par les dispositifs de l’État, viennent diversifier l’offre sur les sites et donner plus de sens à des investisseurs soucieux de l’empreinte écologique de l’immobilier.
Sans oublier le logement social, les résidences étudiantes ou encore les résidences de services pour les seniors, nouvelles gammes proposées par les promoteurs.
- Le crowdfunding fait partie du paysage financier français depuis déjà plus de 20 ans.
- Accessible, rentable, fiscalement avantageux et diversifié : le crowdfunding comporte de nombreux avantages… mais aussi quelques risques (garanties modérées, retard dans les travaux, perte du capital, etc.).
- Depuis 2018, les gains sont soumis soit au prélèvement forfaitaire à taux unique de 30 %, soit au barème de votre impôt sur le revenu (au choix).
- Diversifiez vos investissements pour optimiser la rentabilité.
- Malgré un marché immobilier en tension, l’avenir semble prometteur pour le crowdfunding immobilier, qui se diversifie de plus en plus.
