Investir en crowdfunding immobilier : les pièges à éviter
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Également appelé financement participatif, le crowdfunding immobilier fonctionne sur la base d’une participation financière d’un groupe de contributeurs à un projet immobilier, sous la forme de prêt ou de prise de capital. Face aux difficultés d’accès au crédit qu’éprouvent certains promoteurs immobiliers, le crowdfunding s’impose comme une alternative efficace pour financer des projets de petite ou grande envergure.
Crowdfunding immobilier : comment ça marche ?
L’investisseur place donc la somme d’argent de son choix dans le projet qu’il sélectionne. En échange, il espère récupérer sa mise, majorée d’intérêts, une fois le projet bouclé. Le secteur s’organise généralement autour de plateformes spécialisées qui proposent différents projets (rénovation, construction, acquisition d’immeubles, etc.). Pour aller plus loin, n’hésitez pas à consulter notre article sur les différentes étapes de l’investissement en crowdfunding immobilier.
Les plateformes de crowdfunding immobilier permettent ainsi de lever des fonds et facilitent le contact entre les porteurs de projets et les investisseurs. Les 1ers présentent sur la plateforme le projet immobilier qu’ils entendent réaliser. Les 2nds investissent de l’argent pour une période allant de 6 à 24 mois. En contrepartie, ils pourront prétendre à un rendement annuel allant jusqu’à 12 % de leur investissement.
Investir peut donc sembler simple. Mais gare aux pièges !
Piège n° 1 : les plateformes de crowdfunding immobilier non agréées
De nombreux acteurs sont attirés par l’explosion du crowdfunding immobilier. Et certains exercent sans l’agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF). De quoi mettre en péril les investissements de leurs clients et la crédibilité de l’ensemble du secteur, puisqu’ils ne respectent pas les règles fixées.
Principaux pièges pour les investisseurs : les risques d’arnaques et d’abus de confiance sur les plateformes non agréées de crowdfunding immobilier. Normalement, la plateforme de financement participatif sert d’intermédiaire entre les promoteurs et les contributeurs. Elle doit analyser la pertinence du projet immobilier avant de le soumettre.
Opter pour des plateformes peu regardantes, c’est risquer d’engager son épargne dans un projet bancal… voire de se faire escroquer ! Le choix d’un site de crowdfunding ne doit donc pas se faire sur un coup de tête. Assurez-vous d’être en présence d’une plateforme agréée.
Pour s’assurer du sérieux d’une plateforme de financement participatif immobilier, n’hésitez pas à consulter le registre des intermédiaires en assurance ou celui des agents financiers. La présence du prestataire dans ces registres témoigne de son existence juridique et son agrément témoigne de sa fiabilité.
Piège n° 2 : ne pas mesurer le ratio bénéfices/risques
En général, les rendements générés dans le crowdfunding immobilier s’inscrivent dans une fourchette de 8 à 12 %. Toutefois, il est important de savoir que les rendements élevés supposent aussi des risques élevés...
Contrairement à d’autres placements comme le fonds euros de l’assurance vie, dans le crowdfunding immobilier, l’argent investi n’est pas toujours garanti, et encore moins les intérêts ! Même si le marché est relativement jeune et que peu de situations de pertes de capital aient été réellement enregistrées, le risque existe.
Autre risque : le retard sur les chantiers de construction ou la mévente des logements peuvent ralentir les gains espérés.
Le crowdfunding immobilier n’est pas forcément un eldorado financier. Pour convaincre les investisseurs, certaines plateformes affichent des taux de rentabilité extrêmement élevés, mais il faut garder son sang-froid et analyser :
- la pertinence du projet immobilier ;
- la durée de l’investissement ;
- les risques et retards éventuels ;
- et le rapport entre le risque et la rentabilité proposée.
Si la durée des investissements est en moyenne de 24 mois, ni l’entreprise immobilière, ni la plateforme ne peuvent garantir le respect absolu du délai fixé. Certains aléas peuvent entraver la bonne exécution des projets et retarder la livraison du chantier. Or, les investisseurs ne sont payés qu’après la réalisation des travaux et la vente de tous les biens des ventes. Il existe donc un risque qu’il faut mesurer.
Les plateformes d’investissement immobilier n’ont aucune obligation de résultat vis-à-vis des contributeurs. Chacun doit être conscient des aléas inhérents au projet dans lequel il souhaite se lancer.
Piège n° 3 : ne pas diversifier ses placements
S’engager dans le crowdfunding immobilier comporte des aléas. Il est donc recommandé de ne pas y placer tout votre patrimoine !
Par ailleurs, n’hésitez pas à diversifier vos placements en sélectionnant plusieurs projets dans lesquels vous pouvez placer votre argent. Dans cette optique, vous pouvez adopter 3 stratégies différentes :
- engager vos fonds dans des opérations gérées par des opérateurs différents : vous pouvez choisir un promoteur immobilier en raison de son expérience, de son expertise ou de la pertinence de son projet. Quoi qu’il en soit, miser sur des promoteurs différents permet de minimiser les risques qu’un seul promoteur vous aurait fait courir ;
- se positionner sur des projets ayant des taux de rendement différents : un projet à un taux de 11 % est censé être plus risqué qu’un projet à 7 %. Il est donc pertinent de miser sur des taux différents pour réduire la marge de risque ;
- s’orienter vers des projets exécutés dans différentes régions : en Île-de-France par exemple, les projets immobiliers sont très prisés. N’hésitez pas à vous renseigner sur les zones géographiques à fort potentiel immobilier.
Cette stratégie permet de minimiser les possibilités de pertes, d’augmenter vos chances de gains, et de compenser les pertes par les gains.
Avec 100 euros, vous pouvez déjà vous lancer dans un projet de crowdfunding immobilier sur certaines plateformes. Et le saviez-vous ? Le crowdfunding immobilier constitue une bonne opportunité pour investir en période d'inflation.
Piège n° 4 : mal choisir la structure de placement
L’AMF met en garde les investisseurs face aux pièges dissimulés sous certains projets à rendements attractifs publiés par des plateformes de crowdfunding immobilier. En effet, nombre de projets s’organisent dans le cadre de sociétés solidaires telles que les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) les sociétés en nom collectif (SNC), etc.
Or, en investissant dans une entreprise solidaire appartenant à l’une de ces catégories, les investisseurs courent le risque non seulement de perdre tout ou partie de leurs mises, mais aussi d’engager leurs finances personnelles (à proportion de leur investissement) en cas de faillite ou de dettes du projet.
En réalité, certains types d’entreprises ont la particularité d’entraîner une solidarité collective de leurs investisseurs en cas de pertes comme de gains. Un tel cas de figure peut nuire aux finances de celui qui souhaite s’engager dans le crowdfunding immobilier, puisque les créanciers de la société seront en droit de saisir les biens personnels de chaque investisseur pour se faire rembourser leurs dus.
C’est pourquoi il est recommandé d’opter pour des sociétés par actions simplifiées (SAS) ou des sociétés à responsabilité limitée (SARL) pour réaliser des placements en crowdfunding. Ces sociétés offrent de meilleures garanties en termes de responsabilité des investisseurs. En investissant dans une SARL ou une SAS, vous n’engagez pas votre patrimoine personnel.
Pourquoi investir en crowdfunding immobilier
Si vous décidez d’investir dans le crowdfunding immobilier en prenant la peine d’éviter les pièges, d’intéressants profits potentiels se dessinent.
Un investissement à court terme, mais rentable
Ce qui est intéressant avec le crowdfunding immobilier ? Les taux plus élevés qu’il présente par rapport aux autres produits d’investissement. À côté du Livret A qui n’affiche qu’un taux de rentabilité de 2 % (depuis le 1er août 2022) et de l’assurance vie en fonds euros qui présente un taux moyen de 1,28 %, le crowdfunding immobilier constitue un bon choix d’investissement. Il ne nécessite pas non plus forcément la mobilisation de sommes importantes par le contributeur.
Le crowdfunding immobilier présente enfin l’avantage de ne pas excéder 24 mois (en moyenne). Et avec une stratégie de diversification de vos placements, vous pouvez rentabiliser sur 6, 12 ou 24 mois, selon le projet.
Le crowdfunding immobilier est donc une solution d’investissement souple, rapide, accessible et rentable pour qui sait en déjouer les pièges.
Un investissement sans contrainte
À la différence de l’investissement immobilier ordinaire, le crowdfunding immobilier est une opération de financement dématérialisée qui vous épargne les tracasseries et contraintes de gestion du promoteur immobilier.
Ici, en participant à un projet par un prêt ou une entrée en capital, vous détenez des titres de créance dans la société et n’avez pas à vous soucier des problèmes de gestion des constructions, de rémunération du personnel, etc.
Une participation à l’économie réelle
Investir dans le crowdfunding immobilier, c’est également participer à l’économie réelle en intervenant dans un marché autrefois exclusivement ouvert à quelques experts. Le crowdfunding immobilier permet ainsi aux particuliers, même avec des revenus modestes, de réaliser des investissements rentables dans des projets sérieux.
- Les plateformes de crowdfunding immobilier permettent à des investisseurs particuliers de participer à des projets immobilier avec à la clé des taux d’intérêts alléchants.
- S’engager dans le crowdfunding immobilier ne se fait pas sur un coup de tête. Pour éviter les pièges de ce secteur, il est important de se tourner vers des plateformes agréées.
- Il est important de diversifier ses placements dans plusieurs projets pour réduire les possibilités de perte.
- Les investisseurs doivent être prudents quant au type de société dans laquelle ils souhaitent placer leurs fonds, au risque d’engager leurs patrimoines personnels en cas de perte.
