Quel montant investir en crowdfunding immobilier ?

Difficile pour un investisseur de résister à l’appel d’un taux de rentabilité de près de 10 %. Même s’il comporte des risques, le crowdfunding immobilier reste un placement qui récolte d’excellents avis auprès des épargnants français. Mais une question se pose : quelle somme investir ? Ooinvestir vous détaille les gains potentiels avec 3 simulations.

Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding, qui se traduit par « financement (funding) participatif (crowd) », donne à un porteur de projet la possibilité de récolter une somme définie pour monter son opération. Cette nouvelle méthode de financement est ouverte à tous : entreprise, particulier, association ou… promoteur immobilier !

Depuis plus de 10 ans, cette méthode de financement fait preuve d’une grande maturité. Le marché s’est rapidement développé au cours de la dernière décennie et les avis positifs ne cessent d’entretenir cette dynamique. Son fonctionnement tripartite se résume de la façon suivante :

• le promoteur présente son opération immobilière sur une plateforme et définit le capital dont il a besoin, ainsi que la durée de l’investissement ;
• la plateforme gère la promotion et la gestion de la collecte ;
• l’investisseur finance le projet (sous forme d’actifs, d’obligations convertibles en actions, etc.) et récupère son capital initial plus les intérêts à la fin de la collecte.

Embedded script : [CTA Guide] Crowdfunding

Pourquoi les promoteurs font-ils appel au financement participatif ?

Le crowdfunding immobilier remplit 2 critères importants pour les promoteurs :

1. Collecter un apport en fond propre.
2. Répondre aux conditions d’emprunt bancaire.

Collecter un apport en fond propre

À l’image d’un particulier ou d’une entreprise, un promoteur immobilier a besoin de fonds propres pour initier une opération immobilière. Le crowdfunding lui permet donc de réaliser une collecte d’argent pour augmenter ses finances. 

Répondre aux conditions d'emprunt bancaire

Avec des sommes avoisinant les millions d’euros, il est rare qu’une opération de crowdfunding immobilier finance un projet de construction ou de rénovation dans son intégralité. Toutefois, cette collecte permet, en moyenne, de collecter 10 % de la somme demandée lors d’un prêt bancaire, soit l’équivalent de l’apport nécessaire pour soumettre une demande de prêt bancaire, indispensable pour ce type de projet coûteux.                                 

Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?

Rentable, accessible à tous, fiscalement avantageux et relativement rapide : le crowdfunding immobilier a un rendement très intéressant et sait jouer de ses atouts pour attirer de plus en plus d’investisseurs.

La rentabilité

Si le crowdfunding immobilier est un investissement si séduisant, c’est en grande partie grâce à son taux de rentabilité élevé : 9,24 % en 2021 selon le baromètre Hellocrowdfunding ! Un taux de rendement moyen nettement plus intéressant que les 2 % du livret A mais qui n’est pas sans risque. Si vous souhaitez en savoir davantage, n’hésitez pas à consulter notre article sur les risques que comporte le crowdfunding immobilier.

Embedded script : CTA - Homunity - Crowdfunding

En effet, ces projets immobiliers comportent 2 risques majeurs :

• des garanties modérées en cas de défaillance ;
• des contretemps communs à ce type de projets (potentiel retard de remboursement, délais de livraison rallongés, annulation de la construction, perte (partielle ou totale) du capital, etc.).

Toutefois, les plateformes jouent un rôle d’intermédiaire en sélectionnant des programmes solides et des promoteurs de confiance.

Son accessibilité

En tant qu’investisseur, placer son argent dans une campagne de crowdfunding se fait sans difficulté  :

1. Vous choisissez une plateforme de crowdfunding. Il en existe des dizaines, mais les plus connues sont Homunity et Anaxago. 5 minutes suffisent pour vous créer un compte client.
2. Une fois votre compte activé, vous pouvez parcourir les différents projets immobiliers en cours. Sélectionnez celui qui vous intéresse le plus et investissez du montant de votre choix (ticket d’entrée minimum de 1 000 € en général).
3. Et… c’est tout ! La dernière étape intervient entre 18 et 24 mois plus tard quand vous récupérerez votre capital de départ, ainsi que les intérêts.

Sa fiscalité

Depuis 2018, l’attractivité du crowdfunding immobilier a grimpé grâce à un nouveau système d’impôt. Auparavant, tous les gains étaient soumis à la même imposition qu’un logement locatif ou un investissement en SCPI, à savoir :

• un alignement sur le barème progressif de l’impôt sur le revenu (taux de 0, 11, 30, 41 ou 45 %) ;
• les prélèvements sociaux (15,5 %).

Vous retirez 4 804 euros de votre placement initial de 4 000 euros. Si vous vous situez dans la tranche à 41 %, vos intérêts de 804 euros sont imposés à 41 % + 15,5 % = 56,5 %, soit 454,26 euros pour un rendement net de 4 349,74 euros.

Cette fiscalité avantageait les investisseurs aux revenus plus modestes mais pénalisait les investisseurs dans les tranches les plus hautes. Mais depuis 2018, il est possible choisir ce type d’impôt ou d’opter pour la flat tax. Dans le 2^nd cas, tous les revenus sont imposés au prélèvement forfaitaire à taux unique de 30 % , comprenant :

• l’impôt sur le revenu (12,8 %) ;
• les prélèvements sociaux (17,2 %).

Pour le même bénéfice de 4 804 euros, vous ne paierez que 2 41,2 euros d’impôt (804 x 30 %) pour un rendement net de 4 562,8 euros.

Sa rapidité

En moyenne, la durée d’investissement est relativement courte : entre 18 et 24 mois seulement ! Investir en crowdfunding immobilier ne mobilise donc votre épargne que sur une courte durée. Vous pouvez ainsi en retirer des bénéfices tous les 2 ans (environ). Une dynamique qui s’inscrit parfaitement dans une stratégie de diversification de vos actifs.

Embedded script : CTA - LaPremiereBrique - Crowdfunding

Estimer le rendement potentiel en fonction du montant investi

Vous êtes libre d’investir le montant que vous souhaitez, à condition bien évidemment qu’il atteigne le ticket d’entrée minimum requis par la plateforme. Pour rendre l’opération plus concrète, voici un exemple avec 3 investissements de montants différents (1 000, 5 000 et 10 000 €) et avec 3 taux de rendement (8, 9,24 et 10 %).

Ces projections vous permettent d’estimer vos revenus potentiels mais ne représentent en aucun cas des promesses de gains.

Investissement de 1 000 €

Un montant de 1 000 euros correspond au ticket d’entrée minimum pour investir chez les 2 plateformes majeures :Homunity et Anaxago. Avec ce capital de départ, vous pouvez espérer les rendements suivants :

Investissement de 5 000 €

Un capital de 5 000 € vous laisse entrevoir des gains intéressants à court terme :

Investissement de 10 000€

10 000 € représente une somme d’argent conséquente, en particulier dans un investissement à risque. Dans ce cas de figure, votre investissement vous rapportera un bénéfice potentiel plus important :

Juger l’accessibilité des plateformes

En France, Homunity et Anaxago sont les 2 plateformes qui dominent le marché du crowdfunding immobilier. Depuis leur création, elles comptabilisent à elles 2 plus de 600 opérations financées et leur taux de rendement se rapproche de 2 chiffres (respectivement 9,2 et 9,7 %).

Plusieurs indicateurs, dont le taux de défaut, vous permettent de bien choisir votre plateforme de crowdfunding. Ce chiffre établit un ratio entre les projets remboursés et ceux dont le remboursement a pris du retard. Plus il est bas, meilleure est la gestion interne de la plateforme.

1. Le crowdfunding immobilier est une solution permettant de financer un projet par une communauté d’investisseurs. 
2. Pour un promoteur immobilier, c’est un moyen de collecter un apport en fond propre et de répondre aux conditions d’emprunt bancaire.
3. Sur les plus grandes plateformes, le ticket d’entrée est en général de 1 000 €. Libre à vous de choisir le montant en fonction de vos objectifs et de votre appétence au risque.