Crowdfunding immobilier : 5 questions à se poser avant d'investir

Chaque année, le crowdfunding immobilier séduit de plus en plus d’investisseurs. Pour eux, l’opération consiste à financer des projets immobiliers au profit d’un promoteur. Mais sous son apparente simplicité et ses nombreux avantages, se cache un placement qui demande un minimum d’anticipation. Quelles sont les astuces pour réussir son investissement ? Vers quelles plateformes de crowdfunding se tourner ? Quelle somme d’argent y accorder ? Et quels pièges à éviter ? Ooinvestir vous apporte une réponse à toutes vos questions.

1- À qui s’adresse le crowdfunding immobilier ?     

Comment justifier la popularité du crowdfunding immobilier ? Par son accessibilité et son faible prix d’entrée !

Définition du crowdfunding immobilier

Composé de « crowd » (foule) et de « funding » (financement »), le crowdfunding (ou financement participatif), représente un moyen, pour un particulier ou une entreprise, de financer un projet en sollicitant des fonds privés afin de compléter un prêt bancaire.

Dans le milieu de l’immobilier, cette méthode permet à un promoteur immobilier de rassembler le financement nécessaire à son opération immobilière. L’investisseur, quant à lui, achète des titres de créances ou des obligations du montant de son choix. Il récupère, en contrepartie, son capital initial majoré des intérêts. Aucune gestion de sa part : toutes les démarches administratives (permis de construire, notaire) et autres activités annexes (gestion du chantier, promotion de l’opération, etc.) sont à la charge du promoteur. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à lire notre article détaillant les étapes d’un investissement en crowdfunding immobilier.

Ce placement n’augmente pas votre patrimoine immobilier puisque vous n’achetez pas de titre de propriété.

Le crowdfunding immobilier : un investissement ouvert à tous

Un des avantages du crowdfunding immobilier est sa simplicité. Accessible aussi bien aux personnes physiques qu’aux personnes morales, il est possible d’y placer la somme de son choix dans le projet de son choix.

Pour devenir client d’une plateforme, un investisseur doit simplement s’inscrire en ligne, opération qui ne demande que quelques minutes. Quant aux tickets d’entrée, ils sont relativement bas : à partir de 1 000 euros environ. Un montant sensiblement équivalent, voire inférieur, à ceux d’une SCPI (société civile de placement immobilier).

Embedded script : [CTA Guide] Crowdfunding

2- Quels sont les pièges à éviter avant d'investir en crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier se distingue des autres supports d’investissement par ses taux de rendement élevés : entre 8 et 12 %. En contrepartie, il existe un risque de perte de capital lié aux :

• garanties modérées présentées par ces investissements ;
• risques élevés qui entourent les projets immobiliers (difficulté à obtenir les autorisations administratives, potentiels retards de remboursement, délais de livraison rallongés, annulation de la construction ou de la rénovation, etc.).

N’oubliez pas que votre capital reste bloqué pendant toute la durée de l’opération. Bien que l’investissement s’opère sur du moyen terme (entre 12 et 24 mois), il est recommandé de ne pas investir plus de 5 à 10 % de votre épargne disponible pour limiter le risque. Un doute ? N’hésitez pas à demander l’avis d’un professionnel comme un conseiller en gestion de patrimoine !

3- Comment réussir son investissement en crowdfunding immobilier?

Patience, ambition du projet et diversification : voici les 3 maîtres mots à garder en tête pour les investisseurs qui placent leur argent dans le crowdfunding immobilier.

Faites preuve de patience

Dans l’immobilier neuf, il est fréquent d’être confronté aux retards de livraison. Face à des phénomènes indépendants de leur volonté (liés au climat, congés maladie, aléas techniques, etc.), les promoteurs n’ont pas d’autre choix que d’adapter les plannings et tout mettre en œuvre pour que les délais de retards soient les plus courts possibles. La seule solution : faire preuve de patience. Par sécurité, comptez quelques mois de retard sur le délai prévu dans le projet initial.

Privilégiez le projet, et pas seulement la performance

Beaucoup d’investisseurs sont attirés par les taux de rendement potentiels élevés. Mais il est important de garder en tête que la réussite de l’opération immobilière dépend d’abord de 2 éléments : la nature du projet et le sérieux du promoteur.

Concernant le projet, étudiez en 1^er lieu son attractivité. Faites par vous-même une petite étude du marché locatif dans la ville où il se situe et vérifiez que le prix de vente reste cohérent avec ceux proposés.

Les plateformes de crowdfunding immobilier, comme Homunity, pré sélectionnent les promoteurs pour proposer des investissements viables à leur « communauté ». Mais rien ne vous empêche de vous renseigner sur un promoteur en particulier, en lisant des avis clients, en vérifiant son chiffre d’affaires, ses méthodes de gestion, sa force de promotion, etc. 

Embedded script : CTA - Homunity - Crowdfunding

Diversifiez votre investissement

Appliquer l’adage « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier » est une sage décision, peu importe le support d’investissement dans lequel vous vous engagez. Compte tenu des risques que comporte le crowdfunding immobilier, mieux vaut placer de petites sommes d’argent sur plusieurs projets de crowdfunding plutôt que tout miser sur un seul, et mobiliser également vos fonds sur d’autres placements plus sécurisés, comme le fonds euro d’une assurance vie ou les SCPI.

4- Quelle fiscalité pour investir dans le crowdfunding immobilier ?

Il y a encore quelques années, tous les gains générés par le crowdfunding (les intérêts) devaient être comptabilisés dans la catégorie des « produits de placement à revenu fixe. Par conséquent, ces revenus étaient imposés :

• aux prélèvements sociaux (15,5 %) ;
• selon votre barème de l’impôt sur le revenu.

Une fiscalité avantageuse pour les uns, pénalisante pour les autres. Mais depuis 2018, l’investisseur en crowdfunding immobilier a 2 possibilités :

• soit conserver l’imposition classique (option recommandée pour les contribuables dont le barème sur l’impôt sur le revenu est faible) ;
• soit être imposé selon le prélèvement forfaitaire unique (PFU).

L’avantage de cette formule pour vos impôts ? Un taux fixe de 30 %, réparti de la façon suivante :

• 17,2 % de prélèvements sociaux ;
• 12,8 % pour l’impôt.

Comment choisir ? Il n’existe pas de réponse type : sortez votre calculette pour trouver l’imposition la plus bénéfique selon votre situation !

5- Comment choisir la bonne plateforme de crowdfunding immobilier ?

Dernière question à se poser : vers quelle plateforme se tourner ? Avec un marché de plus en plus florissant, les plateformes de crowdfunding immobilier ont chacune des avantages à faire valoir. Pour bien choisir, vérifiez le cadre légal et assurez-vous que les conditions fixées par la plateforme sont rassurantes. 

Embedded script : CTA - LaPremiereBrique - Crowdfunding

Vérifier le cadre légal de la plateforme de crowdfunding immobilier

Premier réflexe à adopter : vérifier que la plateforme est bien enregistrée sur le registre officiel de l'Orias (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance). Pour proposer des projets en crowdfunding, une plateforme doit impérativement disposer de l’un des 2 statuts :

• conseiller en investissement participatif (CIP) ;
• intermédiaire en financement participatif (IFP).

Aujourd’hui, il existe 26 plateformes de crowdfunding immobilier sur le marché, dont une vingtaine qui possèdent le label « Plate-forme de financement participatif régulée par les autorités françaises ». Parmi elles, vous retrouverez :

S’assurer des conditions fixées par la plateforme de crowdfunding immobilier

Une plateforme ou une société de crowdfunding immobilier ne propose pas de document d’information réglementaire synthétique (le DIRS) ? Il est difficile d’obtenir des informations sur le promoteur, le projet ou encore les conditions financières du projet ?

Dans cette situation, un investisseur peut difficilement accorder sa confiance. Tournez-vous plutôt vers d’autres plateformes plus rassurantes.

1. Accessible à tous les investisseurs, le crowdfunding immobilier affiche des taux de rendement élevés qui s’expliquent par des garanties modérées et des risques parfois importants.
2. Pour réussir votre investissement en crowdfunding immobilier, faites preuve de patience, privilégiez le projet à la performance et inscrivez votre placement dans une stratégie de diversification.
3. Avant de bénéficier des avantages fiscaux de ce placement, prenez le temps de choisir une plateforme de confiance.