Quels avantages apporte le crowdfunding immobilier ?
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Financer le projet personnel d’un ami ou lancer sa propre entreprise via une campagne de crowdfunding ? Une pratique déjà bien connue des Français depuis de nombreuses années. Mais contribuer au financement d’un promoteur immobilier pour lancer son projet de construction l’est beaucoup moins. C’est pourtant ce que propose ce mode de financement novateur dans le marché de l’immobilier.
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Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?
Expression en vogue, le crowdfunding immobilier connaît un succès croissant depuis quelques années. Mais comment fonctionne ce dispositif ?
Définition du crowdfunding immobilier
Le mot « crowdfunding » se compose de 2 termes :
- « crowd », qui signifie « foule » ;
- « funding », qui signifie « financement ».
Inutile de chercher une traduction littérale, utilisez plutôt « financement participatif ». En quelques mots, c’est un moyen, pour un particulier ou une entreprise, de financer un projet en sollicitant des fonds privés sans forcément avoir recours à un emprunt bancaire classique. Le crowdfunding immobilier répond à des étapes d'investissement bien précises.
Applicable dans de nombreux domaines (créations d’entreprises, projets personnels, etc.), le financement participatif concerne aussi le monde de l’immobilier. Mais en quoi consiste-t-il ?
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?
Crowdfunding immobilier et investissement immobilier classique forment 2 investissements bien distincts.
En effet, lors d’un investissement immobilier classique, vous achetez des titres de propriété dans l’optique d’augmenter la valeur de votre patrimoine. Le financement de votre opération se fait généralement par le biais de vos finances personnelles, couplées à un emprunt bancaire.
Dans le cas du crowdfunding immobilier, la pratique diffère : vous n’achetez pas directement un bien mais des titres de créances auprès d’un porteur de projet (un promoteur immobilier, dans la grande majorité des cas), via des plateformes spécialisées pour le crowdfunding immobilier.
Tout est dématérialisé puisque le financement se fait 100 % en ligne ! Une solution avantageuse pour les 3 parties :
- le promoteur immobilier sollicite des investisseurs privés pour rassembler le capital nécessaire pour commencer son projet ;
- la plateforme offre un gage de sécurité aux investisseurs comme aux promoteurs ;
- l’investisseur privé place son argent dans un projet immobilier et récupère son capital, ainsi que les intérêts, une fois le bâtiment du promoteur achevé et vendu.
Plusieurs plateformes de crowdfunding existent sur le marché (Homunity, Anaxago, Fundimmo, etc.). Le montant d’un ticket d’entrée débute entre 1 000 et 2 000 €.
Pourquoi investir dans le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier a le vent en poupe. Pour preuve : les plateformes de crowdfunding immobilier ont vu leurs collectes de fonds atteindre 1.1 milliard d'euros, bien au-delà des 358 millions de 2021. Ainsi, la collecte annuelle double et les rendements se maintiennent. Côté projets, 1096 ont été financés en 2023, contre 1 065 en 2021. Cette popularité grandissante autour du crowdfunding immobilier s’explique par la rentabilité espérée, avec un rendement moyen de 10,3%, malgré un contexte économique difficile et des risques accrus.
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Quels sont les avantages du crowdfunding immobilier ?
Belles perspectives de profits, fiscalité avantageuse, courte durée d’investissement, variété des opérations immobilières, absence de gestion : les arguments en faveur du crowdfunding immobilier ne manquent pas.
Une rentabilité largement supérieure à d’autres placements
La sécurité d’un investissement se juge à son taux de rendement. Plus il est élevé, plus le risque est grand, mais plus il peut rapporter gros. Et à ce jeu, l’immobilier participatif affiche de grandes ambitions : entre 6 à 12 % par an (avant impôts) pour une moyenne d’environ 9 % selon un des partenaires d’Ooinvestir en crowdfunding, Homunity
À titre de comparaison, le taux d’intérêt du livret A affichait 3 % le 1er février 2023 contre 2,5 % pour le fonds euros d’un contrat d’assurance vie en 2023.
Ces taux élevés s’expliquent de 2 manières :
- les garanties modérées présentées par ces investissements ;
- les gros risques qui entourent les projets immobiliers.
Concernant ces derniers, il peut s’agir :
- des potentiels retards de remboursement ;
- des délais de livraison rallongés ;
- une annulation ;
- la perte (partielle ou totale) du capital ;
- etc.
Pour les réduire au maximum, les plateformes de financement participatif étudient la santé financière et le sérieux des promoteurs immobiliers (obtention du permis de construction, garantie d’achèvement des travaux, finances de l’entreprise, etc.) avant de démarcher les investisseurs particuliers.
Le montant moyen d’un financement en crowdfunding immobilier monte au fil des années selon le baromètre HelloCrowdfunding : 826 000 € en 2020 et 904 000 € en 2021 et 1 823 456 € en 2023.
Une fiscalité différente des investissements classiques
En règle générale, les revenus que vous percevez de votre investissement immobilier locatif sont soumis à une imposition basée sur votre taux marginal d’imposition (après abattement). C’est le cas notamment pour vos revenus fonciers produits par la location de votre logement locatif ou ceux générés par la SCPI dans laquelle vous investissez.
Une SCPI est une société civile de placement immobilier. Elle regroupe une multitude d’investisseurs et compte une grande variété d’actifs. La SCPI est gérée par une société de gestion désignée par les associées et agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers).
En revanche, le crowdfunding immobilier est soumis à une imposition différente. Seuls les intérêts perçus sont concernés par le prélèvement forfaitaire unique de 30 %, réparti de la façon suivante :
- 12,8 % d’imposition sur le revenu ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux.
L’avantage devient encore plus intéressant si votre revenu fiscal fait partie des tranches supérieures de l’impôt sur le revenu.
Une durée d’investissement plus faible
Autre avantage comparé à un investissement classique : la période d’investissement. Un prêt peut s’étaler sur une période maximum de 25 ans (soit 300 mois). En revanche, un investisseur en crowdfunding peut récupérer ses fonds soit à l’issue de l’opération immobilière, soit dans les 2 ans (de 12 à 24 mois).
Un atout de taille pour les particuliers à la recherche d’un investissement rapide et qui ne veulent pas mobiliser leur épargne sur le long terme.
Une plus grande variété d’opérations immobilières
L’investissement en financement participatif vous ouvre la porte vers des projets divers et variés, aussi bien en termes de typologie (résidentiel, tertiaire, social, etc.), que de promoteurs ou encore de localisation.
Un investissement sans gestion de votre part
Pas de supervision des travaux, pas de rendez-vous chez le notaire, aucune décision à prendre, etc. En investissant via une plateforme, vous misez sur un projet, non un bien, ce qui vous exempte de bon nombre de tracas que peuvent connaître les acquéreurs immobiliers : la plateforme s’occupe de tout !
Les bénéfices de la diversification de portefeuille en investissement
Tous les investissements présentent des risques, aussi minimes soient-ils, et le crowdfunding immobilier ne déroge pas à la règle. Mais cela peut vite devenir un avantage si vous diversifiez votre investissement.
Répartir les risques pour jongler entre opportunités risquées et placements stables
Déterminant dans le crowdfunding immobilier, le risque représente à la fois son plus gros atout (puisqu’il génère des taux de rendement élevés) mais aussi son plus gros danger.
Diversifier vos placements consiste donc à vous bâtir un portefeuille sur plusieurs supports financiers, présentant des objectifs et des modes de fonctionnement différents. Avec un faible prix d’entrée, l’investissement participatif peut constituer un petit placement sur lequel vous pouvez espérer d’importantes retombées. En parallèle, ce type d’investissement ne vous empêche pas de réaliser une acquisition immobilière plus classique, comme l’achat d’un appartement pour du locatif.
En somme, la diversification de portefeuille réduit considérablement le potentiel de perte : chaque investissement réagit à des évènements et à des facteurs économiques différents. La probabilité que la valeur de votre appartement au cœur d’une grosse ville dégringole en même temps que la perte totale du capital lors d’un financement participatif reste très faible.
L’optimisation des rendements pour s’assurer une bonne rentabilité
En investissant sur plusieurs projets, vous pouvez lisser le risque. Par exemple, en misant sur des projets avec des taux de rendement plus élevés (plus risqués) et des projets avec un plus faible potentiel, vous sécurisez vos opérations et votre patrimoine.
Avec ce type d’investissement, le gain de l’un pourrait compenser la perte de l’autre. Ne pas diversifier son portefeuille, c’est aussi s’exposer à des taux moyens, inférieurs à ceux potentiellement obtenus en plaçant votre épargne dans plusieurs projets.
- Grâce au crowdfunding, un particulier ou une entreprise peut lancer un projet en sollicitant des fonds privés, sans forcément avoir recours à un prêt classique.
- Belle perspective de profits, fiscalité avantageuse, courte durée d’investissement, grande variété de projets, aucune gestion de votre part : le financement participatif vous fait découvrir une nouvelle façon d’investir dans l’immobilier !
- Le crowdfunding s’inscrit parfaitement dans une stratégie de diversification de portefeuille en investissement.
