Crowdfunding immobilier et PEA -PME : ce qu'il faut savoir

Plafond peu élevé, fiscalité peu avantageuse, cadre trop restreint : avant 2019, beaucoup de contraintes pesaient sur le PEA-PME, produit d’épargne dont l’ambition est de contribuer au rayonnement économique national. Mais en 2019, tout a changé, notamment avec une ouverture sur le crowdfunding immobilier, une méthode de financement alternatif adoptée par de nombreux épargnants français. Ooinvestir vous guide, étape par étape, pour vous aider à investir durablement votre PEA-PME dans le crowdfunding immobilier.

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Qu'est-ce qu'un PEA-PME ?

Le plan d’épargne en actions (PEA) est un produit d’épargne réglementé qui permet d’investir votre argent en bourse. Il en existe de 4 types :

• le PEA bancaire ;
• le PEA assurance ;
• le PEA jeune ;
• le PEA-PME.

Embedded script : CTA - Homunity - Crowdfunding

Ce dernier se distingue des autres par 2 éléments :

• son plafond de versement : 225 000 euros contre 150 000 euros pour les PEA bancaire et assurance et 20 000 € pour le PEA jeune ;
• ses titres éligibles, puisqu’il comprend :
  • les obligations convertibles ou remboursables en actions ;
  • des parts de fonds :
    • commun de placement à risque (FCPR) ;
    • commun de placement dans l’innovation (FCPI) ;
    • d’investissement de proximité (FIP).
  • des titres émis par des plateformes de crowdfunding (financement participatif).

Avec ce placement, le gouvernement souhaite rediriger l’épargne des contribuables français vers les PME et les entreprises de taille intermédiaire.

Où puis-je contracter un PEA-PME et à quelles conditions ?

Selon l’article L221-32-1 du Code monétaire et financier, tout contribuable français peut contracter un PEA-PME auprès :

• d'un établissement de crédit ;
• de la Caisse des dépôts et consignations ;
•  de la Banque de France ;
• de la Banque postale ;
• d'une entreprise d'investissement ;
• d'une entreprise d'assurance relevant du code des assurances.

Ce même texte fixe aussi d’autres conditions. Par exemple, le fait que « chaque contribuable ou chacun des époux ou des partenaires liés par un PACS soumis à imposition commune ne peut être titulaire que d'un PEA-PME ».

Quels avantages pour un PEA-PME ?

Depuis le 1^er janvier 2020, la loi PACTE (plan d'action pour la croissance et la transformation des entreprises) a renforcé l’attractivité du PEA-PME. Plusieurs mesures entrent en vigueur :

• relèvement du plafond de 75 000 € à 225 000 € ;
• possibilité de cumuler un PEA classique avec un PEA-PME (pour un montant total de 375 000 €) ;
• suppression de la disposition qui prévoyait la clôture du plan en cas de retrait entre 5 et 8 ans ;
• possibilité de procéder à de nouveaux versements au-delà de 5 ans, même si un retrait a été effectué ;
• création de plusieurs cas de déblocage avant 5 ans, sans clôture du plan ;
• ouverture de ce produit d’épargne aux plateformes de financement participatif.

Découvrez notre article consacré aux différences entre le crowdfunding, la crowdequity et le crowdlending.

Comment investir dans le crowdfunding via son PEA-PME ? 

Depuis la nouvelle législation, le PEA-PME est éligible aux investissements dans le crowdfunding. Une bonne nouvelle pour les épargnants français, de plus en plus nombreux à utiliser ce mode de financement alternatif pour faire fructifier leur épargne.

Le crowdfunding, un investissement alternatif qui séduit les épargnants

Pour rappel, le crowdfunding désigne un mécanisme de collecte d’apports financiers. Une entreprise présente un projet sur une plateforme en ligne comme Anaxago, projet qui peut être financé par des investisseurs particuliers.

Embedded script : [CTA Simulateur] Profil Investisseur

Immobilier, énergies renouvelables, éducation, santé, etc. : les projets éligibles touchent de nombreux secteurs.

Avec ses durées d’investissements courtes (de quelques mois seulement), des chiffres en hausse (une croissance de 102 % en 2019 et un montant de collectes multiplié par 10 en quelques années) et des taux de rendement qui peuvent atteindre 10 %, le crowdfunding attire de plus en plus d’investisseurs.

Comment votre PEA-PME peut financer un investissement en crowdfunding ?

Pour cette opération d’investissement, vous devez évidemment ouvrir un PEA-PME (un compte titre et un compte espèce) dans un établissement éligible et y placer un capital de départ (incluant les frais d’ouverture).

Ensuite, il faudra vous inscrire sur une plateforme de crowdfunding immobilier :

• disposant du statut réglementé de CIP (Conseiller en Investissement Participatif) ;
• enregistrées à l'ORIAS (Organisme pour le registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance).

Baltis, Anaxago, Homunity ou La première brique font parties des plateformes de crowdfunding immobilier sécurisées et réputées sur le marché. 

Dernière étape : la souscription d’instruments de dette (titres participatifs, obligations à taux fixe et mini-bons) sur une plateforme de financement participatif dans l’immobilier. Cette étape consiste à sélectionner un projet de votre choix et y souscrire en ligne, avec le montant de votre choix, avec votre compte PEA.

Embedded script : [CTA Guide] Crowdfunding

Pourquoi investir dans le crowdfunding ?

Le 1^er avantage concerne votre fiscalité. Depuis 2018, tous les revenus générés par le crowdfunding sont soumis à la flat tax de 30 % et répartis en 2 impôts :

• un prélèvement forfaitaire unique de 12,8 % ;
• les prélèvements sociaux de 17,2 %.

Le coup de pouce fiscal intervient lors d’un investissement via votre PEA-PME. En effet, tous les gains perçus, dividendes, revenus et plus-values générées par votre placement sont exonérés d’impôt sur le revenu (soit 12,8 %) si vous n’effectuez aucun retrait ni rachat pendant 5 ans.

Plus le risque d’un investissement est élevé, plus le gain est gros. Et l’immobilier participatif ne déroge pas à la règle. Il suffit de voir les rendements qu’il offre (entre 6 à 12 % par an pour une moyenne d’environ 9 % chez Homunity) pour se rendre compte que le crowdfunding ouvre de belles perspectives de rentabilité.

Il existe un risque de perte partielle ou totale de votre capital qu’il ne faut pas oublier. Renseignez-vous sur le taux de défaut : il vous indiquera le ratio entre les projets en défaut de remboursement et ceux qui ont été intégralement remboursés.

Sans oublier les autres avantages :

• la durée d’investissement courte : de 12 à 24 mois, ce qui vous permet de réinvestir plusieurs fois avant de retirer vos gains sous une fiscalité allégée ;
• la simplicité d’utilisation : investir sur une plateforme ne vous prendra que quelques minutes ;
• aucune gestion ;
• la grande variété de projets : vous êtes libre de choisir la nature du projet (résidentiel, tertiaire, social, etc.), la localisation, le promoteur, etc.

1. Le PEA-PME est un produit d’épargne réglementé visant à rediriger l’épargne des contribuables français vers les PME et les entreprises de taille intermédiaire.
2. Ce type de PEA peut être souscrit dans un établissement bancaire, une entreprise d'investissement ou d’assurance.
3. Depuis le 1^er janvier 2020, la loi PACTE a renforcé l’attractivité du PEA-PME en l’ouvrant aux investissements en crowdfunding.