Lexique du crowdfunding immobilier
Sommaire
Le crowdfunding immobilier a gagné en popularité ces dernières années. Le principe ? Donner à plusieurs investisseurs la possibilité de soutenir des projets et de diversifier leurs portefeuilles. Mais les nombreux termes techniques utilisés dans ce secteur freinent encore de nombreux particuliers… Pour vous aider à naviguer dans l’univers du financement participatif, voici un lexique du crowdfunding immobilier !
Concepts de base du crowdfunding immobilier
Le principe est simple : plusieurs individus mettent en commun leurs ressources financières pour concrétiser une opération immobilière.
Crowdfunding immobilier
Voici les termes à connaître pour comprendre ce mécanisme :
Investisseur : ce terme désigne la personne qui investit un capital pour tirer parti des opportunités du crowdfunding immobilier. Elle peut :
- rechercher des gains élevés ou réguliers ;
- viser une diversification de ses placements ;
- vouloir contribuer à des projets qui impactent la société.
Plateforme : en crowdfunding immobilier, une plateforme est un site web ou une application qui met en relation des investisseurs et des porteurs de projets, en vue de créer et de gérer des campagnes de financement participatif. En France, les plateformes doivent être agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Projet immobilier : initiative souvent collective d’acquisition, de développement ou de rénovation d’une propriété visant à générer du profit. Il peut s’agir de :
- créer, améliorer ou transformer des espaces résidentiels, commerciaux ou mixtes ;
- construire de nouveaux bâtiments ;
- réhabiliter des structures existantes ;
- etc.
Rendement : gain généré par l'investissement ou niveau de rémunération d’un placement. Il s’exprime généralement en pourcentage. Il désigne alors le rapport entre le dividende et la valeur de l’action initialement achetée. C’est un indicateur de performance de tout investissement.
Le rendement brut est la valeur de cet indicateur avant déduction des coûts associés et de l’impôt. Lorsque ces derniers éléments sont intégrés au calcul, le montant devient net.
Risque : possibilité pour l’investisseur de perdre tout ou partie de ses fonds. Dans le cadre du crowdfunding immobilier, ce risque se matérialise par l’échec du projet, des retards dans les remboursements, la chute du marché immobilier, etc.
Crowdfunding en capital
Equity crowdfunding (ou crowdfunding en capital) : il s'agit d'une forme de financement participatif où les investisseurs reçoivent des parts du capital (actions) de l'entreprise en échange de leur investissement. Cela leur permet de devenir actionnaires de l'entreprise.
Part : dans le cadre du crowdfunding, une part désigne une fraction d’un investissement. Les investisseurs achètent des parts qui représentent leur contribution financière au projet. Ces parts donnent droit à une quote-part des bénéfices générés par le projet financé.
Équité : le terme « équité » désigne la participation d'un investisseur dans une entreprise ou un projet immobilier, qui se matérialise souvent sous forme d’actions ou de parts.
Dividendes : les « dividendes » désignent les revenus distribués aux investisseurs en fonction de leur participation à l’opération. En crowdfunding immobilier, ces dividendes proviennent :
- des revenus locatifs issus des loyers versés par les locataires des immeubles ;
- des plus-values tirées de la revente des biens ;
Intérêts : dans certains cas, le crowdfunding prend la forme de prêts, c’est le crowdlending. Les investisseurs prêtent alors des fonds à un porteur de projet en échange de gains potentiels.
Liquidité : le terme liquidité désigne la facilité et la rapidité avec laquelle un investisseur peut récupérer sa mise.
Crowdfunding par prêt ou crowdlending
Crowdlending : financement entre particuliers, où les investisseurs prêtent de l’argent à une entreprise ou un individu (promoteur immobilier), en échange d’un taux d'intérêt fixe, contournant ainsi les banques traditionnelles.
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Prêt : dans le contexte du crowdfunding immobilier, un groupe d'investisseurs finance un porteur de projet via une plateforme en ligne. Cette dernière met en relation les emprunteurs qui ont besoin de fonds et les investisseurs qui souhaitent en prêter. Le porteur de projet soumet alors sa demande et les investisseurs peuvent choisir de prêter des montants variés selon leur capacité.
Taux d'intérêt : en crowdfunding, le taux d'intérêt se réfère au pourcentage que les investisseurs peuvent toucher sur leurs placements. Il dépend de la durée du contrat. Par exemple, si un investisseur prête 7 000 euros à un taux d'intérêt de 9 % par an pendant 24 mois dans le cadre de la construction d’un immeuble de bureaux, il recevra 630 euros de gains chaque année. Soit au total 1 260 euros, ainsi que le remboursement de son capital au terme du projet.
Remboursement : le remboursement désigne la restitution du montant emprunté par les emprunteurs. En plus du capital, des intérêts s’ajoutent. Le remboursement peut se faire à intervalles réguliers (mensuels, trimestriels, annuels) ou à la fin de la période du contrat.
Durée du prêt : la durée du remboursement est généralement définie au moment de l’accord. Selon le projet, elle varie de quelques mois à plusieurs années. En général, cette durée ne dépasse pas 7 ans sur les plateformes.
Garantie : mécanisme de protection mis en place pour rassurer les prêteurs quant à la sécurité de leur placement. Si un projet immobilier échoue, les investisseurs récupèrent tout ou partie de leur investissement initial. La garantie peut être une promesse de remboursement, une hypothèque, une caution personnelle ou bancaire, etc. Elle n’est pas systématique.
Termes financiers et risques
Les plateformes de crowdfunding immobilier mettent en relation des investisseurs et des porteurs de projet. Cela nécessite certaines notions financières et une bonne maîtrise de la notion de risque.
Diversification
Dans un souci de diversification, il est en général fortement recommandé de ne « pas mettre tous ses œufs dans le même panier » et d'investir son capital sur plusieurs projets. De quoi se couvrir contre les risques de défaillance d’un projet !
La diversification constitue donc une stratégie d’investissement qui vise à répartir ses placements entre plusieurs actifs. Cela atténue l'impact négatif qu’un seul actif ou qu’une seule classe d’actifs pourrait avoir sur l'ensemble du portefeuille.
La diversification peut se faire de manière :
- sectorielle : l’investisseur place ses fonds dans différents secteurs (technologie, santé, immobilier, etc.) pour éviter une concentration excessive des risques dans un seul domaine ;
- géographique: il s’agit d’investir dans un marché diversifié ou des régions géographiques différentes pour se protéger contre les risques spécifiques liés par exemple à la géopolitique dans une région ;
- par catégories d’actifs : l’investisseur combine des titres (actions, obligations, etc.), des biens, des matières premières, etc., pour bénéficier des performances variées de chaque classe d'actifs.
Risque de liquidité
Le crowdfunding immobilier nécessite fréquemment que les investisseurs immobilisent leur capital pendant une durée déterminée, sans possibilité de retrait anticipé. Cependant, il arrive que l’investisseur ait besoin de récupérer rapidement son capital.
Il existe donc un risque de liquidité, c’est-à-dire la possibilité de ne pas solder son investissement rapidement sans subir une perte significative.
Par exemple, en raison d’un besoin urgent de liquidités, un investisseur pourrait être contraint de vendre son investissement immobilier à un prix inférieur à sa valeur marchande. Ce qui entraîne une perte financière. Seules certaines plateformes proposent cette solution, généralement via un marché secondaire d’échange de part. Mieux vaut considérer que votre investissement est bloqué pendant toute la période fixée.
Rentabilité locative
La rentabilité locative mesure les revenus générés par un bien immobilier par rapport à son coût d'acquisition. Elle s’exprime en pourcentage et se calcule en divisant le revenu locatif annuel brut par le prix d’achat, puis en multipliant par 100.
Exemple : Un bien générant 12 000 € de loyers annuels pour 200 000 € d’acquisition affiche une rentabilité de 6 %. Cet indicateur aide à évaluer la performance des investissements, tout en tenant compte des différents coûts supportés.
Processus d'investissement
Pour se lancer dans le crowdfunding immobilier, vous devez suivre différentes étapes.
Due diligence
Il s’agit d’un processus d’examen et d’évaluation d'un investissement immobilier avant la finalisation de la transaction. La due diligence doit amener l’investisseur à examiner par exemple les états financiers, les contrats, les titres de propriété, etc., avant de se lancer.
Ticket d'entrée
Le crowdfunding immobilier offre à chacun la possibilité d’investir dans des opérations immobilières de n’importe quelle dimension. Pour souscrire à ce type de projets, il faut s’inscrire sur des plateformes dédiées dont les tickets d’entrée débutent à partir de 1 €.
Le ticket d’entrée désigne le montant minimum d'investissement requis pour participer à un projet de crowdfunding immobilier.
Intérêts capitalisés ou intérêts composés
Ils se déterminent sur la base du capital initial investi. Ce capital s’enrichit chaque année des gains produits. Ces gains s’intègrent au fil du temps au capital de départ pour produire eux-mêmes d'autres gains.
Les intérêts générés s’ajoutent donc au « principal » de l'investissement. Les gains futurs sont ainsi calculés sur la base du nouveau total. Cela permet à chaque investissement de croître à un rythme plus rapide mais implique que l’investisseur poursuive ses opérations et ne retire pas ses gains réalisés.
Fonds de placement immobilier (FPI)
Un FPI est un fonds d'investissement qui détient de multiples actifs pour permettre aux investisseurs de diversifier leurs placements immobiliers.
Les investisseurs peuvent participer à des projets divers, sans avoir à gérer directement les propriétés immobilières. Ils bénéficient des avantages liés à un tel investissement tout en diversifiant les risques et en profitant d’un potentiel de gain attractif.
Les FPI offrent plusieurs avantages, notamment une certaine liquidité. En effet, leurs parts peuvent être achetées et vendues sur les marchés boursiers. En acquérant une part de FPI, l’investisseur paie généralement moins d’impôt et se contente de toucher les bénéfices de son opération.
Le crowdfunding immobilier fait partie des FPI, à l’image d’autres placements comme les SCPI.
- Le crowdfunding immobilier permet aux investisseurs de financer des projets immobiliers via des plateformes en ligne. Il favorise une meilleure diversification des placements.
- Si le crowdfunding s’adresse à tous, il faut néanmoins maîtriser les principaux termes techniques propres à cet investissement.
- Pour se lancer en crowdfunding immobilier, un ticket d'entrée s’impose. Gardez en tête que le risque de perte en capital reste toujours présent !
