Transformer un investissement Censi-Bouvard en bien LMNP : la marche à suivre
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Après un engagement de location de 9 ans, la défiscalisation du dispositif Censi-Bouvard prend fin. Si vous ne souhaitez pas revendre immédiatement votre logement, il est possible de continuer la location sous le statut du LMNP (location meublée non professionnelle). Une solution qui vous permet de continuer à profiter de certains avantages fiscaux… et vous en procure de nouveaux !
Comment passer de l’un à l’autre ? Quelle réduction d’impôts vous attend à la fin du Censi Bouvard ? Quels sont les atouts du LMNP et de son amortissement ? Suivez le guide Ooinvestir pour préparer dans de bonnes conditions votre sortie de la loi Censi-Bouvard vers un LMNP classique.
Une transformation facile à mettre en place
L’un des principaux avantages du dispositif Censi-Bouvard est la réduction d’impôt qu’il procure durant les 9 années de votre engagement. Si la défiscalisation ne s’applique plus après cette période, le logement en résidence de service reste un bien immobilier très recherché sur le marché. Entre son amortissement et la déduction des charges, le statut LMNP constitue une solution idéale et prometteuse.
Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, vous devez obligatoirement être considéré comme LMNP. En d’autres termes, vous n’aurez aucune démarche à effectuer à la fin de votre engagement pour continuer à mettre votre bien en location avec ce régime avantageux.
Toutes les conditions sont réunies pour en profiter. Vos revenus issus des loyers sont toujours déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et le logement est déjà loué meublé. Si le Censi-Bouvard impose d’investir dans un appartement neuf, ce n’est pas le cas pour le LMNP. Vous devez néanmoins toujours respecter les conditions du LMNP, c’est-à-dire des revenus locatifs :
- qui ne dépassent pas 23 000 € annuels ;
- ou qui ne représentent pas plus de 50 % des ressources du foyer fiscal.
Pour déclarer ces revenus, vous pouvez faire le choix du régime réel en cas de charges élevées ou du régime micro-BIC pour bénéficier de l’abattement de 50 %.
Une gestion simple et pratique de votre investissement
L’un des avantages du Censi-Bouvard se trouve dans la qualité du gestionnaire de la résidence de services où se trouve votre bien locatif. Celui-ci se charge des formalités administratives, de l’entretien de la résidence et du bien, de la recherche et de l’accueil des locataires, du recouvrement des loyers, etc. Dans la continuité du précédent bail commercial de 9 ans, vous pouvez en conclure un nouveau et profiter de cette gestion complète et entière sous le statut LMNP classique.
Tout ce qui reste à votre charge se limite à encaisser vos loyers, ainsi que payer la taxe foncière et d’éventuels travaux importants. L’exploitant s’occupe de tout et vous garantit un paiement régulier des loyers sans risque de vacance locative : vos loyers sont versés même si le bien est vide. Pour toutes ces raisons, le gestionnaire de la résidence en place jour un rôle essentiel dans le choix du logement.
La défiscalisation à la sortie de son investissement en loi Censi-Bouvard
En échange d’un engagement de location de 9 ans au sein d’une résidence de services, un investissement en Censi-Bouvard vous offre une avantageuse réduction d’impôt. Vous pouvez signer un bail commercial avec le gestionnaire d’une résidence pour étudiants, pour séniors ou un EHPAD. Dans tous les cas, vous bénéficiez d’une défiscalisation à hauteur de 11 % du prix HT de votre achat immobilier lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu.
La réduction s’applique jusqu’à un plafond de 300 000 € par an et par foyer fiscal. Cet avantage fiscal s’étale sur les 9 années d’engagement de votre investissement et peut atteindre un maximum de 33 000 €, soit 3 666 € d’impôt en moins chaque année.
Si votre investissement dépasse les 300 000 €, votre réduction d’impôt sera calculée sur la base de ce plafond. Vous pourrez pratiquer l’amortissement LMNP sur cette tranche.
À cela s’ajoute la possibilité de récupérer la taxe sur la valeur ajoutée sur le montant de votre achat immobilier à condition de sélectionner le régime d’imposition réel. Le gain est calculé sur 20 ans. Dans le cas d’une revente anticipée avant la fin de cette période, vous devrez reverser une somme au prorata des années manquantes à l’administration fiscale.
Exemple :
Yann et Sylvie ont une imposition annuelle commune de 5 000 €. Ils ont décidé d’acquérir un appartement dans une résidence de service proche de chez eux pour un prix de 250 000 HT. Ils signent un bail commercial de 9 ans avec le gestionnaire pour un loyer de 950 € par mois.
La réduction d’impôt globale s’élève à 27 500 € (250 000 x 11 %), soit 3 055 € d’économie d’impôt annuelle et 254 € mensuels.
En plus, ils récupèrent les 20 % de TVA versés au moment de l’achat, soit 50 000 €. En cas de revente au bout de 9 ans, ils devront rembourser les 11/20e, soit 27 500 €.
Les revenus locatifs et l'amortissement en LMNP classique
Avec des loyers non plafonnés et différents avantages fiscaux, le statut LMNP est très apprécié des investisseurs. Il peut être utilisé pour tous types de logements, y compris les résidences de services de votre investissement Censi-Bouvard. Vous pouvez donc continuer de cumuler les loyers de votre bail commercial avec le gestionnaire de la résidence et en déduire les frais et charges.
Vous pouvez choisir entre 2 régimes d’imposition avantageux. D’un côté le régime micro-Bic vous offre un abattement forfaitaire de 50 %. De l’autre le régime réel prend en compte la totalité des dépenses engagées pour les déduire de vos recettes. À vous de définir quelle option est la plus judicieuse dans votre situation pour réduire au maximum votre impôt.
Avec le régime réel, vous pouvez également créer du déficit foncier pour le reporter sur plusieurs années.
Second atout du LMNP, l’amortissement prend en compte les travaux et la dépréciation de valeur de votre bien. Cette notion comptable complexe, qui demande l’accompagnement d’un professionnel pour être correctement appliquée, permet de réduire encore la part imposée de vos revenus issus des loyers. L’amortissement permet souvent, in fine, d’annuler votre imposition.
L’amortissement du bien n’est pas possible tant que vous bénéficiez de l’avantage fiscal de la loi Censi-Bouvard. Après 9 ans et la fin du dispositif, vous pouvez néanmoins commencer à l’appliquer si vous respectez bien toutes les règles du statut LMNP et avez opté pour une imposition au réel.
Exemple :
Marc est le propriétaire d’un appartement en résidence de service qu’il loue meublé pour un loyer de 900 €. Chaque année, il cumule donc 10 800 €. Il n’a que peu de charges (500 €), mais a effectué de gros travaux qui s’ajoutent à la dépréciation de valeur. Son amortissement équivaut à 7 000 €. Lors de sa déclaration, il déduit donc 7 500 € des 10 800 € de recette annuelle. Il n’est donc imposable que sur 3 300 € (10 800 - 7500).
La récupération de TVA sur votre bien immobilier
Après la période d’engagement de votre investissement Censi-Bouvard, vous pouvez donc continuer votre location en résidence de service avec le LMNP. La réduction d’impôt du dispositif Censi-Bouvard est de toute façon terminée et le LMNP offre une intéressante fiscalité. En réalisant cette transformation, vous continuez le principe de la récupération de TVA sans devoir restituer une partie au prorata à l’administration.
Après les 9 ans, vous prolongez ainsi la durée de cet avantage fiscal jusqu’à une éventuelle revente. Si vous atteignez les 20 ans de détention pour votre bien, l’ensemble de la TVA récupérée est alors acquis. Au total, vous aurez économisé 20 % sur le prix d’achat de votre bien immobilier locatif.
Exemple :
Vous avez acquis un bien immobilier en Censi Bouvard d’une valeur de 250 000 € HT. La récupération de la TVA du bien immobilier s’élève donc à 50 000 €. Si vous décidez de vendre au bout des 9 ans, vous devrez reverser 27 500 € de cette somme.
Si vous poursuivez en LMNP pendant 11 ans pour atteindre 20 ans de détention, vous gardez la totalité des 50 000 €.
- Avec déjà toutes les conditions en place, passer du Censi-Bouvard au LMNP est une étape facile.
- La résidence de services offre une gestion locative optimale.
- Vous pouvez cumuler 9 ans de réduction d’impôt Censi-Bouvard avec par la suite plusieurs années de LMNP et ses déductions fiscales.
- Contrairement à une revente après votre Censi-Bouvard, transformer votre investissement en LMNP ne vous oblige pas à reverser la TVA au prorata des années.
