Comment financer son investissement en loi Censi-Bouvard ?

Dans le prolongement du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), la loi Censi-Bouvard constitue une solution d’investissement pour défiscaliser et faire fructifier votre patrimoine. Mais avant de bénéficier des avantages fiscaux du dispositif, vous devez trouver le mode de financement adapté pour votre opération.

Dans quels cas utiliser votre épargne ? Pourquoi réaliser un crédit immobilier ? Ooinvestir vous accompagne dans vos démarches pour investir en loi Censi-Bouvard et tout savoir sur les solutions de financement.

L'intérêt d'un achat en loi Censi-Bouvard

En tant que propriétaire-loueur LMNP, vous pouvez choisir le dispositif de réduction d’impôt de la loi Censi-Bouvard. Pour cela, vous devez vous engager pour une location meublée de 9 ans au sein de la résidence de services neuve de votre choix. Il peut s’agir d’un EHPAD, d’une résidence pour étudiants, pour séniors…

La défiscalisation s’applique jusqu’à 300 000 euros par année et par foyer fiscal. Avec un avantage fiscal équivalent à 11 % du prix HT de votre achat immobilier, elle vous permet de cumuler un maximum de 33 000 euros sur toute la durée d’engagement.

Dans le cadre de votre opération en Censi-Bouvard, vous êtes dans l’obligation de signer un bail commercial avec l’exploitant de la résidence de services. Cela vous permet d’éviter tout risque de vacance locative : chaque mois, le gestionnaire vous verse le loyer même si le logement est vide. Grâce au statut LMNP, vos recettes sont déclarées en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers. Vous choisissez ensuite le régime réel d’imposition (déduction de toutes vos charges) et le du micro-BIC (abattement automatique de 30 %).

La loi Censi-Bouvard vous permet de récupérer la TVA versée au moment de l’achat.

Rappel des conditions du dispositif Censi-Bouvard

Pour bénéficier de la réduction d’impôts de la loi Censi-Bouvard, vous devez respecter de nombreux critères.    

• Il est impératif d’investir dans un logement en résidence de services.
• Le bien immobilier sélectionné doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Vous pouvez aussi opter pour un logement de plus de 15 ans à condition de le rénover pour atteindre les plus hautes normes de performances (article 31 du code général des impôts).
• Ne pas revendre votre bien immobilier avant la fin des 9 ans d’engagement du bail commercial conclu avec la société de gestion.
• Vous devez avoir le statut LMNP et donc louer un bien meublé à titre non professionnel.
• Le cumul de tous vos loyers ne peut pas être supérieur à 23 000 € par année et ne pas dépasser la moitié des ressources de votre foyer fiscal.
• Conformément au bail commercial signé avec le gestionnaire, le montant des loyers perçu est déclaré en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Vous devez investir vous-même et non par l'intermédiaire d'une société.

Exemple d’un investissement Censi-Bouvard

François souhaite investir et réduire son imposition annuelle de 4 000 € grâce à la loi Censi-Bouvard. Il a fait l’acquisition d’un logement dans une résidence pour séniors à un prix de 200 000 € HT.  Il s’est donc engagé avec l’exploitant pour une période de 9 ans de location meublée à un loyer de 700 €.

La réduction d’impôt est donc de 11 % sur le montant HT : 200 000 x 11 % = 22 000 €.

Avec 22 000 € de réduction globale sur 9 ans, François diminue chaque année ses impôts de 2 444 €, soit une économie de 203 € par mois.

Si vous optez pour le micro-BIC, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs annuels de 8 400 € (700 x 12).

Au régime réel, vous pourrez déduire les différentes charges et frais inhérents à votre logement Censi-Bouvard. À cela s’ajoute la récupération de la TVA à hauteur de 20 %, soit 40 000 € (200 000 x 40 %).

Choisir d’utiliser son épargne pour investir en loi Censi-Bouvard

Disposer des fonds suffisants pour financer tout ou partie de votre investissement locatif constitue un réel avantage. Moins la part de crédit est importante, plus grande sera la rentabilité des loyers perçus par le propriétaire. Vous pouvez donc financer l’opération dans son ensemble ou réduire l’emprunt par un apport.

Le financement intégral

Si vous détenez une importante épargne, vous pouvez maximiser le rendement de votre dispositif Censi-Bouvard. La réduction d’impôt s’ajoute alors aux loyers perçus. Si vous réalisez une acquisition à hauteur de 200 000 € avec un loyer de 700 €, vous obtiendrez un total de 97 600 € (22 000 + 75 600) en 9 ans. Contrairement à un crédit immobilier, vous ne payez aucun intérêt d’emprunt ni d’assurance emprunteur.

Avec des taux historiquement bas, il peut cependant être plus intéressant d’avoir recours à l’emprunt si votre épargne est placée sur des produits plus rémunérateurs que les taux d’intérêts actuels (PEL ou assurance-vie par exemple).

L’apport

Rares sont les investisseurs qui disposent de la totalité du montant à investir. Vous pouvez cependant créer de l’apport avec votre épargne pour diminuer le coût du crédit immobilier. Cela vous permet non seulement d’obtenir de meilleures conditions, mais aussi de réduire la durée d’emprunt et votre taux d’endettement.

Attention : Utiliser son épargne est très utile pour alléger le coût du crédit, mais il est important d’en garder pour d’éventuelles dépenses ou nouvelles opportunités. Ce choix s’effectue après mûre réflexion en fonction de vos besoins et vos priorités.

Financer son investissement locatif Censi-bouvard avec le crédit

La grande majorité des investisseurs doivent recourir au prêt immobilier pour réaliser leur projet. Plus le taux est      bas, plus l’opération s’avère intéressante. C’est le cas actuellement : les taux se situent à leur plus bas niveau historique. Emprunter permet aussi de garder un capital en cas d’imprévu. Si vous ne touchez pas ou peu à votre épargne, celle-ci continue de fructifier.

Comme avec la loi Pinel et le statut LMNP, l’un des principaux avantages à utiliser le crédit en loi Censi-Bouvard réside dans la déduction des intérêts d’emprunt. Considérés comme des charges, ils entrent dans le calcul des diverses dépenses liées à votre bien immobilier, si vous avez opté pour le régime d’imposition réel. Votre revenu imposable s’en trouve directement réduit.

Lorsque vous souscrivez à un prêt immobilier, vous bénéficiez également d’une assurance décès-invalidité. Cela permet de protéger votre famille en garantissant la pérennité de l’investissement.

Les 2 types de crédit

Il existe 2 solutions pour financer votre projet d’immobilier en loi Censi-Bouvard via le crédit :

• La 1^re est le crédit amortissable qui permet de rembourser à la fois le capital et les intérêts. Forme de prêt la plus fréquente, elle convient à un investisseur moyennement imposé. Ainsi étalée dans le temps, cette solution engage des intérêts plus importants les 1^res  années avant de baisser de manière proportionnelle. Lors des 9 années de votre engagement en loi Censi-Bouvard, la déduction des intérêts d’emprunt se révèle donc très intéressante. Cumulée à la réduction d’impôt, elle contribue à une belle rentabilité.
• La 2^nde solution est le crédit in fine. Celui-ci se distingue par un paiement mensuel uniquement des intérêts. Le capital est remboursé en une fois au terme du prêt, à une date prédéfinie. La mensualité est donc moins élevée et les intérêts sont constants sur toute la durée. En matière de déduction des intérêts d’emprunt, elle reste intéressante jusqu’à la fin du crédit. Plus contraignante, cette option maximise la rentabilité du dispositif de défiscalisation.

Les conditions pour emprunter

Il faut avant toute chose évaluer votre capacité d'endettement pour s’assurer de pouvoir investir dans les résidences de services du dispositif Censi-Bouvard. La capacité d’endettement va déterminer si les banques vont accepter de vous prêter de l’argent. À partir de vos revenus globaux nets, vous devez retirer vos différentes charges, comme un loyer ou une pension alimentaire, ainsi que toutes vos mensualités de crédit. En fonction du résultat, l’ajout de la somme dédiée à votre investissement Censi Bouvard doit vous permettre de rester sous la barre des 35 % d’endettement.

Si votre foyer fiscal gagne 8 000 € par mois, les 35 % de votre capacité d’endettement représentent 2 800 €. Avec un prêt pour la résidence principale et un crédit consommation pour la voiture d’un total de 2 000 €, il vous reste donc 800 € pour financer votre acquisition.

Dans leurs calculs, les banques prennent en compte les futurs revenus locatifs à hauteur de 70 %. Si le loyer potentiel est de 800 €, alors votre capacité d’endettement est augmentée de 560 € (800 x 70 %). Vous avez donc au total 1 360 € mensuels (800 + 560) pour réaliser votre investissement en loi Censi-Bouvard.

Conserver une trésorerie de sécurité reste essentiel pour pallier les dépenses imprévues.

1. La loi Censi-Bouvard permet une réduction d’impôt équivalente à 11 % du prix HT des logements concernés, ainsi qu’une récupération de la TVA.
2. Le dispositif Censi-Bouvard implique d’investir dans un logement au sein de résidences de services pour obtenir un paiement assuré des loyers.
3. Votre épargne peut être utilisée pour financer totalement ou partiellement votre opération en loi Censi-Bouvard.
4. Avec des intérêts déductibles et des taux d’intérêts bas, le crédit immobilier est une solution intéressante pour financer votre projet de location en Censi-Bouvard.