Comment optimiser un investissement en Pinel ?

Investir en loi Pinel permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 14 % du montant de votre acquisition. Pour vous assurer l’avantage fiscal maximal qui peut s’élever jusqu’à 42 000 €, Ooinvestir vous conseille sur la nature de votre investissement locatif, mais aussi sur les possibilités qui s’offrent à vous au terme de votre engagement de location…

Comment défiscaliser avec le dispositif Pinel ?

Pour obtenir un avantage fiscal dans le cadre de la loi Pinel, il est nécessaire de respecter les conditions d’éligibilité. Vous pourrez alors prétendre à une réduction d’impôt très attractive. De plus, vous vous constituerez un patrimoine financé en partie par les loyers, tout en optimisant votre fiscalité.

Les conditions d’éligibilité d’un investissement Pinel

Dans le cadre de votre investissement locatif via le dispositif Pinel, les conditions à respecter sont les suivantes.

• Acheter un logement neuf, en l’état de futur achèvement (VEFA) ou à construire ou un local transformé en logement d’habitation.
• Acheter un appartement (les maisons sont exclues du dispositif depuis le 1^er janvier 2021).
• Acheter un logement dans une zone éligible à la loi.
• Respecter des plafonds de loyers.
• Respecter des plafonds de revenus pour les locataires.
• Ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal.
• Respecter une durée de location de 6, 9 ou 12 ans.
• Veiller à ce que l’appartement soit la résidence principale des locataires. 

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Si vous envisagez d’acheter un bien dans l’ancien avec des travaux, le dispositif Denormandie vous permet de réduire votre impôt dans les mêmes conditions que la loi Pinel. 

Quelle est l’économie d’impôt maximale en loi Pinel ?

Pour optimiser un investissement en Pinel en Charente par exemple, vous devez vous assurer que la défiscalisation sera cohérente avec le montant de vos impôts sur le revenu. La réduction promise peut atteindre :

• 9 % du prix d’achat pour une location durant 6 ans ;
• 12 % du prix d’achat pour une location durant 9 ans ;
• 14 % du prix d’achat pour une location durant 12 ans.

Cette réduction d’impôt ne peut pas s’appliquer sur un montant supérieur à 300 000 €. Si vous réalisez un investissement locatif de ce montant et que vous vous engagez pour une location de 12 ans, l’économie promise est de 42 000 €. Vous utiliserez alors pleinement tout le potentiel de cette loi.

Pour cela, il vous faut opter pour un engagement de 6 ou 9 ans, avec reconduction par période de 3 ans jusqu’à 12 ans. Vous économisez 4 000 € par an durant les 9 premières années et 3 500 € par an les 3 dernières années. 

Si vos impôts s’élèvent à  6000 € chaque année, vous avez tout intérêt à réaliser cet investissement locatif. Si vous payez moins, l’optimisation de votre investissement en loi Pinel sera plus judicieuse avec un bien moins cher.

Exemple : 

Vous payez 3 000 € d’impôt chaque année. Si vous investissez 150 000 € et louez votre bien durant 9 ans, vous pouvez prétendre à une réduction d’impôt de 150 000 x 18 % = 18 000 €, soit 2 000 € par an. Un montant d’acquisition 2 fois moins élevé vous permet parfaitement d’alléger votre fiscalité puisque votre impôt sur le revenu est annulé grâce à la loi Pinel.

Bon à savoir : Chaque période d’engagement est irrévocable. Sauf cas de force majeure défini par la loi, vous devrez restituer à l’administration fiscale l’avantage perçu si vous ne respectez plus les conditions ou revendez le bien avant l’échéance prévue.

Optimisation d’un investissement Pinel : acheter un bien attractif

Optimiser un investissement en loi Pinel signifie en 1^er lieu de s’assurer que le bien sera loué. En effet, la défiscalisation est consécutive à la durée de location. Si vous ne trouvez pas de locataire 1 an après l’achèvement des travaux ou la remise des clés, vous ne pourrez pas bénéficier de votre avantage fiscal. 

De même, en cas de vacance locative, si vous ne retrouvez pas de locataire dans les 12 mois qui suivent le départ de l’ancien locataire, vous pouvez perdre le bénéfice de la loi Pinel. Vous seriez alors amené à restituer l’avantage fiscal dont vous aviez bénéficié jusqu’alors. Un bien attractif, c’est avant tout un logement bien situé. Par exemple, en achetant un T1 ou un T2 près d’une université, vous mettez toutes les chances de votre côté pour louer rapidement et régulièrement à un étudiant. 

Analysez en amont le marché immobilier de la ville de France dans laquelle vous souhaitez investir pour bénéficier des avantages de loi Pinel. 

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un agent immobilier ou un conseiller en gestion de patrimoine pour trouver le bien offrant la meilleure rentabilité.

Choisir la bonne ville pour son investissement en Pinel

Pour un achat immobilier en loi Pinel optimal, n’oubliez pas que seules certaines zones sont éligibles : A bis, A et B1, qui correspondent aux secteurs où la tension locative est la plus forte. Les plafonds de loyers évoluent selon la commune dans laquelle vous investissez :

• zone A bis : 18,25 € par m² ;
• zone A : 13,56 € par m² ;
• zone B1 : 10,93 € par m².

Si le prix d’achat est plus élevé en zone A bis, le montant du loyer est lui aussi plus élevé... N’hésitez pas à vous rapprocher d’un professionnel pour définir quel investissement sera plus rentable.

Tout savoir des zones éligibles à la loi Pinel

Acheter plusieurs biens immobiliers en Pinel

Il est possible d’acheter plusieurs biens immobiliers via le dispositif Pinel. Il faut simplement respecter les règles en vigueur en cas de cumul, à savoir :

• ne pas réaliser plus de 2 acquisitions ;
• ne pas dépasser 300 000 € (ou 5 500 € du m²) ;
• respecter la niche fiscale de 10 000 €.

Exemple : 

Vous achetez 2 biens à 150 000 € en 2021. Vous décidez de les mettre en location pour une durée de 6 ans. Chacun vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 150 000 x 9 % = 13 500 € soit 2 2 500 € par an. Votre réduction d’impôt s’élève à 4 500 €. 

Ensuite, vous pouvez parfaitement décider de vendre votre 1^er bien au bout de 6 ans pour réaliser un nouvel investissement Pinel. Et de prolonger votre engagement locatif sur le second pour 3 ou 6 années supplémentaires afin de continuer à réduire votre impôt.

Anticiper la sortie du dispositif Pinel

Pour optimiser un investissement en loi Pinel, il est essentiel de penser à l’avenir. Ce dispositif fiscal est valable pendant 12 ans. Ensuite, vous ne bénéficiez plus de votre avantage.

Tout savoir sur la revente de votre appartement Pinel 

Passer le bien en location meublée au terme de l’engagement

Pourquoi ne pas envisager de passer votre location nue en location meublée au terme de votre engagement de location ? Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) est lui aussi attractif. Il permet de choisir entre 2 statuts fiscaux :

• le régime micro-BIC, qui permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs.
• le régime réel, qui permet de déduire vos charges de vos revenus fonciers : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestions, travaux, etc.). Il est également possible d’amortir une partie de votre bien et des meubles pour réduire votre imposition.  

Vous pouvez envisager de louer votre appartement à l’année ou d’opter pour la location saisonnière, si votre bien est situé dans une zone touristique.

En loi Pinel, la location est obligatoirement nue. En LMNP, la notion de meublé est strictement encadrée par la réglementation qui définit précisément le mobilier obligatoire à fournir.

Revente d’un bien en Pinel

Lorsque vous ne bénéficiez plus de votre réduction d’impôt, vous pouvez envisager de revendre votre bien, avec à la clef une potentielle plus-value. N’oubliez pas cependant qu’une taxe sur la plus-value est appliquée à hauteur de :

• 19 % du montant de la plus-value au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de ce montant au titre des prélèvements sociaux

Un abattement est appliqué selon la durée de détention, à partir de la 6^e année. Au-delà de 30 ans, l’exonération est totale.

Grâce à la plus-value réalisée, pourquoi ne pas réaliser un nouvel investissement Pinel pour profiter d’un nouvel avantage fiscal ? Après un 1^er investissement, vous pouvez envisager un achat plus important pour réduire de manière encore plus conséquente votre imposition. Les taux d’intérêt sont aujourd’hui extrêmement favorables, ce qui réduit mécaniquement le coût total de votre crédit et permet d’envisager un rendement plus intéressant de votre investissement immobilier locatif en loi Pinel. 

1. Il est possible d’acheter jusqu’à 2 logements en loi Pinel, dans la limite de 300 000 €.
2. Le choix de la ville va impacter votre rendement, en fonction des prix et des plafonds de loyers.  
3. La réduction d’impôt maximale s’élève à 42 000 € sur 12 ans.
4. Le bien peut être transformé en location meublée après l’engagement de 6, 9 ou 12 ans. 
5. Au terme du dispositif, l’investisseur peut revendre son bien avec une potentielle plus-value, qui sera soumise à l’imposition.