Comment défiscaliser efficacement en loi Pinel ? Ooinvestir

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Vous souhaitez investir dans un appartement locatif en 2024 pour faire fructifier votre patrimoine et baisser le montant de vos impôts ? La loi Pinel est une solution idéale pour mener à bien votre projet d’investissement immobilier. Prolongée pour encore plusieurs années, elle offre des avantages fiscaux très appréciés par de nombreux investisseurs à condition de remplir tous les critères requis.

Sur quels éléments se base le calcul de la réduction d’impôt Pinel ? Quelles sont les conditions à respecter ? Quels changements ont été apportés au dispositif en 2024 ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux appréhender l’évolution de la défiscalisation de la loi Pinel et réussir votre investissement locatif en 2021.

Le principe de la réduction d’impôt de la loi Pinel

Tout contribuable majeur français, qu’il soit seul ou en couple, peut prétendre au dispositif Pinel. Il permet d’obtenir une intéressante réduction d’impôt en complément des revenus issus des loyers. C’est donc un excellent moyen de préparer votre retraite, de financer votre résidence secondaire ou de vous constituer un patrimoine immobilier.

Pour y parvenir, vous devez opter pour un engagement initial de 6 ou 9 ans, adaptable en fonction de l’évolution de vos besoins.

Ooinvestir vous explique le cycle de vie d’un investissement Pinel

La loi Pinel est généralement recommandée aux foyers avec un taux d’endettement inférieur à 30 % et dont les impôts cumulés dépassent les 2 000 € à l’année.

Le montant total de la défiscalisation Pinel va dépendre de la durée d’engagement et du prix de revient global de votre investissement locatif :

• période de location de 6 ans : réduction d’impôt à hauteur de 9 % du prix du bien immobilier ;
• période de location de 9 ans : réduction d’impôt à hauteur de 12 % du prix du bien immobilier ;
• période de location de 12 ans : réduction d’impôt à hauteur de 14 % du prix du bien immobilier.

Pourquoi investir en loi Pinel ? Ooinvestir vous dit tout

Les bonnes pratiques pour investir en loi Pinel

Avant de se lancer dans un investissement en loi Pinel, il est important de choisir le logement en fonction de son prix. En effet, la défiscalisation s’applique dans la limite de 300 000 €/an et de 5 500 €/m². Plus vous vous approchez de cette somme, plus la réduction d’impôt sur le revenu sera importante. Au-delà de ce plafond, vous pouvez toujours investir, mais une partie de votre investissement ne sera pas comptabilisée.

Si vous souhaitez continuer de bénéficier de la défiscalisation Pinel après votre période d’engagement initiale, vous avez la possibilité de prolonger le dispositif. La durée de location peut ainsi être prorogée une 1^re fois de 6 à 9 ans, puis une 2^nde de 9 à 12 ans. La réduction d’impôt passe alors d’un maximum de 27 000 € sur 6 ans (4 500 €/an) à 36 000 € sur 9 ans (4 000 €/an) et 42 000 € sur 12 ans (3 500 €/an).

Il est recommandé de commencer le dispositif Pinel avec un engagement initial de 6 ans. Il est ensuite tout à fait possible d’augmenter la durée selon vos besoins, sans prendre le risque d’être bloqué en cas d’impératif personnel. Dans tous les cas, le montant de la réduction d’impôt reste le même, avec ou sans prolongation.

Rappel des conditions pour être éligible au Pinel

Réaliser un investissement locatif en loi Pinel impose de nombreuses conditions. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez veiller à tous les respecter.

• La loi Pinel s’applique dans le cadre de l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Il est possible d’investir dans le Pinel ancien, si le montant des travaux de réhabilitation est supérieur à 25 % du total de l’opération.
• Vous devez vous engager pour une durée de 6 ou 9 ans de location.
• Votre bien locatif doit être situé dans une des zones fiscales éligibles au dispositif.
• Le logement doit être conforme à la norme RT 2012 (et prochainement RE 2020) dans le neuf.
• Le bien immobilier doit être loué en tant que résidence principale dans les 12 mois qui suivent son acquisition.
• Le choix de votre locataire doit prendre en compte ses revenus avec les plafonds de ressources imposés par le gouvernement.
• Le montant de votre loyer doit être calculé en fonction des plafonds de loyers révisés chaque année.

Un non-respect des conditions avant la fin de la période d’engagement entraîne une annulation de votre réduction d’impôt sur le revenu. L’administration fiscale est alors en mesure de demander à l’investisseur le remboursement des sommes défiscalisées.

Zonage et plafonds de loyer de la loi Pinel 

Dans l’optique d’un investissement Pinel, le choix de votre bien locatif s’effectue parmi les villes éligibles, selon le niveau de tension de leur marché immobilier. Le dispositif s’appuie sur le classement des communes de France réalisé par l’administration fiscale en zones A bis, A, B1, B2 et C. Avec une forte demande locative, les villes éligibles à l’obtention des avantages fiscaux de la loi Pinel font partie des 3 premières zones et affichent un faible risque de vacance locative.

Les zones au marché immobilier tendu concernées sont les suivantes :

• zone A bis : Paris et 76 communes situés en Île-de-France ;
• zone A : 650 communes issues de la région parisienne, de la Côte d’Azur, ainsi que Lyon, Lille, Marseille et Montpellier ;
• zone B1 : 1 546 communes situées en région parisienne, de plus de 250 000 habitants, de Corse, des départements d’outre-mer et certaines exceptions très recherchées comme Annecy ou La Rochelle.

Depuis le 1^er janvier 2018, les logements neufs des zones fiscales B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel et à son avantage fiscal.

Les plafonds de loyer 2021 sont établis en fonction des différentes zones fiscales :

• A bis : 18,25 €/m² ;
• A : 13,56 €/m² ;
• B1 : 10,93 €/m².

Pour effectuer le calcul du loyer de votre logement Pinel, vous devez réaliser la formule suivante : surface habitable en m² x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.

Avec pour valeur maximale 1,2, le coefficient multiplicateur est calculé selon la formule 19 / surface habitable + 0,7.

Les plafonds de ressources de la loi Pinel

Avec pour objectif de favoriser l’accès des logements neufs aux ménages modestes en France, le gouvernement met en place des plafonds de ressources. Ils ont pour but de limiter les revenus de vos locataires en fonction de la zone et de la composition du foyer. En tant qu’investisseur, il est donc essentiel de choisir avec soin votre locataire pour ne pas dépasser les valeurs suivantes :

Comment évolue la loi Pinel ?

Si la réduction d’impôt du dispositif ne change pas pour l’année 2021, elle n’est plus accordée pour la construction de maisons. Prévue depuis la loi de finances pour 2020, cette mesure est entrée en application dès le 1^er janvier 2021. Les appartements situés dans des immeubles collectifs sont dorénavant les seuls logements éligibles aux avantages fiscaux de la loi Pinel.

Le projet de loi de finances pour 2021, a annoncé la prolongation de la loi Pinel en France jusqu’en 2024 (elle a depuis été à nouveau prolongée jusqu'au 31 mars 2025), avant d’être remplacée par un nouveau dispositif. L’avantage fiscal reste le même sur 2021 et 2022 avant de connaître une baisse progressive pour les 2 années restantes. Les seules exceptions concerneront les logements avec un niveau de qualité élevé ou situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

L’évolution des taux pour les années à venir est la suivante :

Le blog Ooinvestir vous dit tout de la défiscalisation Pinel après 2022

Cas pratique d'un investissement Pinel réussi

François et Alexia souhaitent bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel pour se constituer un patrimoine immobilier et réduire le montant de leurs impôts annuels qui s’élève à 5 000 €. Le couple décide donc de devenir propriétaire avec l’achat d’un logement situé à Montpellier en zone A. Proche du centre-ville, l’appartement de 3 pièces de 65 m² sélectionné affiche un prix de 260 000 €, soit 4 000 € du m².

Avec un apport de 50 000 €, François et Alexia ont négocié un crédit à la banque de 210 000 € sur 20 ans, pour une mensualité de 990 €. En zone A, Montpellier possède un plafond de loyers de 13,04 €/m². Le couple va donc pouvoir proposer son appartement à un loyer de 839 € (surface habitable 65 m² x plafond Pinel 13,04 € x coefficient multiplicateur de 0,99).

Coefficient multiplicateur : 19 / 65 + 0,7 = 0,99 (valeur maximale 1,2).

François et Alexia optent pour une période initiale de 9 ans. Cet investissement Pinel leur permet donc de cumuler une réduction d’impôt de 31 200 € (260 000 x 12 %), soit une économie annuelle de 3 467 € et de 289 € par mois. La différence de 151 € entre la mensualité du crédit de 990 € et le loyer perçu de 839 € est presque comblée par l’économie mensuelle réalisée (289 - 151 = 138 €).

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Avec leur investissement Pinel réalisé en 2024, François et Alexia vont pouvoir défiscaliser et dégager une rentabilité totale de 14 904 €. Au terme des 9 ans, ils pourront choisir de prolonger la loi Pinel de 3 ans supplémentaires où vendre le bien pour réinvestir dans un autre dispositif comme le statut LMNP ou le Censi-Bouvard.

1. En 2021, l’avantage fiscal de la loi Pinel permet de réduire vos impôts à hauteur de 9 % sur une durée de 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans.
2. Les maisons ne font plus partie des logements éligibles au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.
3. Le taux de défiscalisation Pinel va diminuer en 2023 et 2024, avant le remplacement du dispositif en 2025.