Dans quel quartier investir en loi Pinel à Saint-Denis ?

Ville la plus peuplée du département de Seine-Saint-Denis avec ses 111 135 habitants, Saint-Denis tend les bras aux investisseurs immobiliers qui souhaitent réduire significativement leurs impôts. Affichant une croissance de + 10 % d’habitants en 10 ans, la 3^e plus grande ville d’Île-de-France se situe en zone A Bis de la loi Pinel et bénéficie de l’attractivité de Paris.

Entre La Plaine, Floréal et Pleyel Confluence, Ooinvestir vous propose un tour d’horizon pour découvrir en détail les quartiers les plus intéressants pour votre investissement en loi Pinel à Saint-Denis. 

La Plaine : pour un investissement dans le neuf aux portes de Paris

Cet ancien quartier ouvrier, où se trouvait la plus grande zone industrielle européenne dans les années 60, a forgé l’histoire de Saint-Denis et contribué à son développement.

Lors de la désindustrialisation, ce secteur a su se renouveler et accueillir de nouveaux habitants grâce à la construction de nouveaux logements. Résultat, sa population est passée de 6 000 personnes en 1999 à 17 500 en 2014, soit presque 3 fois plus.

Aujourd’hui, ce quartier est une zone centrale de la vie de Saint-Denis. Outre le mythique Stade de France, La Plaine accueille 42 sièges d’entreprises et plusieurs dizaines de studios de télévision. Cette place centrale lui permet de bénéficier d’une très bonne desserte en matière de transports en commun avec :

• le RER B (gare La Plaine – Stade de France) ;
• le RER D, (gare Stade de France – Saint Denis) ;
• la ligne de métro 12 (station Front Populaire) ;
• la ligne de métro 13 (station Saint-Denis – Porte de Paris).

La Plaine bénéficiera aussi bientôt des nouvelles lignes de métro du Grand Paris Express avec :

• le prolongement de la ligne 14 ;
• l’arrivée de la ligne 15.

En zone A bis de la loi Pinel, le plafond de loyer est de 17,55 €/m².

Les Jeux Olympiques 2024 insufflent un vent de nouveauté à la Plainte-Saint-Denis. Face au Stade de France, le centre aquatique olympique sur la Plaine Saulnier est l’un des projets majeurs d’amélioration de l’offre sportive et de loisirs de la ville.

Côté marché immobilier, l’attractivité de La Plaine se note dans son prix : 4 601 €/m², soit 15 % plus cher que le prix moyen de la ville (3 993 €/m²). La particularité de ce quartier : il n’abrite que peu d’appartements et ils sont très prisés : 94 % des recherches immobilières, dont 36 % de 3 pièces et 33 % ont 2 pièces.

Les maisons ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1^er janvier 2021.

Floréal : accessible et proche de la verdure

Situé au nord-est de Saint-Denis, le quartier Floréal a lui aussi beaucoup changé depuis les années 90. Principalement composé d’appartements, il bénéficie d’un atout de taille pour une ville d’Île-de-France : la proximité avec le parc départemental Georges Valbon.

Sur 417 hectares, les habitants peuvent se balader autour de 7 plans d’eau naturels, arpenter les 8 chemins de randonnée ou divertir leurs enfants dans les nombreuses aires de jeu et jets d’eau géants disponibles le parc. Une véritable bouffée d’air frais.

Le quartier est aussi très propice à la pratique d’activités sportives grâce au parc départemental des sports de Marville. Les habitants peuvent y pratiquer divers sports comme du football, de l’athlétisme ou de la natation.

La réduction d’impôt de la loi Pinel se calcule en fonction de 2 éléments : la durée de l’engagement locatif de votre appartement et le prix d’achat du bien. La défiscalisation sera équivalente à :

- 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;

- 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;

- 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Réhabilitation d’immeubles et de rues, réaménagement de voies de transport… De nombreux programmes de rénovation urbaine sont menés depuis 2007. Aujourd’hui, le quartier axe sa stratégie autour de 4 grands objectifs  :

• poursuivre le désenclavement du secteur ;
• favoriser la diversité sociale ;
• renforcer l’attractivité ;
• développer les services publics et de proximité.

Les projets ne s’arrêtent pas là puisque la piscine Marville sera rénovée pour les Jeux Olympiques 2024.

Avec le pôle universitaire de Paris 8, le terminus de la ligne 13 de métro et la possibilité de rejoindre le RER B et D, Floréal attire indéniablement les étudiants. Ils y voient un cadre de vie idéal en proche banlieue de Paris. La location d’un petit logement, comme un studio, est donc à prendre en considération dans votre investissement Pinel. 

Un peu plus excentré, Floréal se montre aussi plus abordable : 3 251 €/m², soit 18 % moins cher que la moyenne de la ville. Dans ce secteur, 84 % des recherches immobilières concernent des appartements et 37 % des logements possèdent 4 pièces. Des éléments à retenir pour optimiser la location de votre bien immobilier Pinel dans ce secteur.

Pour être éligible à la location d’un bien Pinel en zone A Bis, une personne seule ne doit pas déclarer plus de 38 377 € de revenus annuels.

Pleyel Confluence : l’avenir de Saint-Denis

Avec un direct accès à la Seine, le quartier Pleyel Confluence représente l’avenir de Saint-Denis pour de nombreuses raisons.

D’abord, il se situe au cœur même du projet du Grand Paris Express. Dès 2024, le quartier accueillera la plus grande des 68 nouvelles gares actuellement en construction. 4 lignes de métro la traverseront (14, 15, 16 et 17) et une correspondance avec la ligne 13 et le RER D sera assurée. Un véritable pivot pour le réseau francilien qui rapprochera Saint-Denis d’autres villes de banlieue :

•  pour Bobigny : 11 minutes au lieu de 34 habituellement ;
• pour Noisy-le-Sec : 26 minutes contre 45 aujourd’hui ;
• pour le Blanc-Mesnil : 9 minutes au lieu de 44 ;
• pour Saint-Ouen : 3 minutes au lieu de 11 ;
• pour Aulnay-sous-Bois : 11 minutes contre 46.

Autre point : le site Pleyel-Bords de Seine va accueillir le village olympique lors des prochains Jeux Olympiques de 2024.

Ces changements majeurs s’accompagneront d’une transformation complète du paysage du quartier grâce à un projet d’aménagement sans précédent. De nombreuses infrastructures sont en cours de construction :

• 2 200 logements neufs ;
• 2 nouveaux parcs ;
• 5 ha d'espaces végétalisés ;
• 26 000 m² d’hôtellerie et de commerces ;
• 14 000 m² d'activités culturelles et créatrices
• etc.

Tous ces avantages convergent vers une certitude : Pleyel Confluence est l’avenir de Saint-Denis. Avec les programmes neufs qui vont agrandir le parc immobilier, réaliser son investissement en loi Pinel dans ce quartier présente toutes les chances de réussite. Aujourd’hui, il affiche un prix de 5 082 €/m².

Le projet Les Lumières Pleyel va permettre de réaliser plus de la moitié des logements prévus. La livraison est prévue entre 2022 et 2028.

1. Éligible à la loi Pinel, Saint-Denis gagne en attractivité grâce à 2 grands projets : le Grand Paris Express et les Jeux Olympiques 2024. De quoi favoriser sa croissance démographique et valoriser son marché immobilier. 
2. Limitrophe avec le 18^e arrondissement, La Plaine a connu une importante transformation ces 20 dernières années. En location, les appartements de 2 et 3 pièces sont très recherchés.
3. À proximité du parc Georges Valbon, le quartier Floréal poursuit sa transformation. Un achat d’un studio dans ce secteur proche d’un écrin de verdure vous permet de bénéficier de la réduction d’impôts de la loi Pinel.
4. Pleyel Confluence est le quartier qui va placer Saint-Denis dans une nouvelle dimension. Au cœur du Grand Paris Express, ce secteur offre de nombreux gages de confiance pour les investisseurs immobiliers.