Investir en Pinel en banlieue de Montpellier

⚠️ Le dispositif Pinel a été prolongé jusqu'au 31/03/2025.

Située en zone A du découpage Pinel, Montpellier fait partie de ces 4 grandes villes françaises où la demande locative est plus forte. Mais la capitale de l’Hérault n’est pas la seule à bénéficier de cette attractivité. D’autres villes de sa banlieue, comme Mauguio, Palavas-les-Flots et Lunel en profitent également. Une occasion idéale d’investir dans l’immobilier neuf. 

Entre la livraison de programmes neufs à venir et la réduction d’impôt que vous pouvez espérer, Ooinvestir fait le point sur ces villes où il fait bon investir en loi Pinel. 

Mauguio : pour sa santé économique et son cadre au bord de l’eau

Mauguio se situe à quelques kilomètres au sud-est de Montpellier. Longée par l’étang de l’Or, la ville aux 16 919 habitants fait partie de la zone A de la loi Pinel. 

Le prix de l’immobilier à Mauguio (3 822 €/m²), plus élevé qu’à Montpellier (3 336 €/m²), s’explique par de nombreux facteurs. 

Mauguio se décrit comme une ville « dynamique, nature et festive ». Sa population se compose en grande partie de couples sans enfant (27,4 %), qui apprécient son cadre vivant et son environnement naturel privilégié. 

Septième ville du département en terme de population, Mauguio peut atteindre jusqu’à 40 000 habitants en période estivale. L’offre de services y est donc très développée puisque la ville propose de nombreux  commerces et services pour les  particuliers. 

En zone A du dispositif Pinel, le plafond de loyer est de 13,04 €/m², auquel est appliqué un coefficient multiplicateur en fonction de la surface (S) : 0,7 + 19/S. Il ne peut jamais dépasser 1,2. Par exemple, pour un studio d’1 pièce de 20 m², le plafond de loyer de 260 € (13,04 x 20) multiplié par 1,2 (0,7 + 19/20) vous donne un loyer maximum de 312 € (260 x 1,2). 

Entre l’aéroport Montpellier Méditerranée et le port de plaisance, Mauguio bénéficie d’infrastructures qui dynamisent son économie. À 2 kilomètres de l’aéroport se trouve la ligne 3 du tramway. En une vingtaine de minutes, les habitants peuvent rejoindre le centre de Montpellier (gare Saint-Roch).

Ses infrastructures lui donnent une place centrale dans le pays de l’Or, 4^e bassin d’emploi dans le département. Le tissu économique s’articule dans 3 grandes zones de la ville :

• la zone d’activités de la Louvade, où se trouvent 60 sociétés et 450 emplois ;
• la zone de fret aéroportuaire, avec 6 entreprises et 530 emplois ;
• la zone de Fréjorgues, où sont implantées 246 entreprises et offre 1800 emplois.

La loi Pinel inclut des plafonds de ressources pour votre ou vos locataires. En zone A, une personne seule ne doit pas déclarer plus de 38 377 euros de revenus annuels. Pour un couple, ce plafond s’élève à 57 357 euros. 

Tous les signaux sont donc au vert pour investir en loi Pinel à Mauguio. Axés autour des appartements, ce sont les 4 pièces (27 %) et les 5 pièces (29 %) qui sont les plus recherchés sur le marché locatif. Des éléments pour vous permettre de choisir l’appartement idéal dans le cadre de votre investissement. 

Bonne nouvelle : de nombreux programmes neufs sont en cours ! La documentation gratuite de ces programmes vous donnera un aperçu des logements qui vont arriver sur le parc immobilier. La livraison est prévue :

• au 4^e trimestre 2021 pour les résidences Le Clem et La Capoulière ;
• en 2022 pour la résidence Le Clos de Fortuné (2^e trimestre), la résidence L’exclusive (3^e trimestre) et la résidence Tsuru (4^e) ;
• au 2^e trimestre 2023 pour la résidence Patio Clément.

Palavas-les-Flots : un patrimoine immobilier en face de la mer

Avec un prix moyen de 4 904 €/m², Palavas-les-Flots (en zone A du dispositif Pinel) se hisse à la 1^re place du podium des villes les plus chères du département de l’Hérault. Ce prix se justifie par ses nombreux atouts. 

Premier point important : son emplacement. La ville offre un cadre dépaysant à ses habitants puisqu’elle est située au cœur d’un espace naturel et fait face à la mer Méditerranée. Et 10 minutes de voiture suffisent pour rejoindre Palavas-les-Flots depuis Montpellier.

Autre atout : son dynamisme. Entre son casino, son Palais des Congrès et son port, Palavas-les-Flots vit au rythme des saisons et des touristes. Palavas-les-Flots passe de 5 977 habitants l’hiver à 40 000 l’été. La période estivale est synonyme de fête et de tourisme tandis que l’hiver est plutôt propice à la relaxation et au calme sur ses 7 kilomètres de plage. Les résidents y trouvent une vie de quartier riche et des logements de qualité.  

La loi Pinel inclut 2 autres plafonds : un plafond d’investissement (300 000 euros) et un plafond de surface (5 500 €/m²).

Sur 10 logements recherchés dans la ville, 8 sont des appartements et 6 disposent de 2 ou 3 pièces. Ce type de logement est particulièrement prisé des retraités, qui constituent une partie importante de la population : 27,2 % des habitants ont entre 60 et 74 ans.   

La défiscalisation du dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction sur vos impôts. Elle se calcule en fonction de l’engagement locatif de votre bien locatif : 

- 12 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 6 ans ;

- 18 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 9 ans ;

- 21 % du prix d’achat pour un engagement locatif de 12 ans.

Des programmes neufs éligibles à la loi Pinel sont régulièrement proposés dans la ville.

Lunel : la ville familiale dans l’arrière-pays

Située en zone B1 de la loi Pinel entre Montpellier et Nîmes, Lunel possède une vie riche et animée grâce à ses 26 239 habitants. 

Affichant un prix moyen de 2 280 €/m², elle constitue une opportunité d’investissement immobilier très intéressante compte tenu de ses nombreux avantages. 

En zone B1 de la loi Pinel, le plafond de loyer se situe à 10,51 €/m². Dans ce cas de figure, un studio d’une pièce de 20 m² obtiendra un plafond de 210 € (10,51 x 20) multiplié par 1,2 (0,7 + 19/20), soit un loyer maximum de 252. 

Lunel bénéficie d’un emplacement privilégié. Située au sud de l’autoroute A9, la ville se trouve à seulement 40 minutes de voiture de Montpellier et 45 minutes de Nîmes. En train, c’est encore plus rapide : 12 minutes pour Montpellier et 15 minutes pour Nîmes. 

Au cœur de l’arrière-pays, Lunel profite aussi de sa proximité avec un environnement naturel vaste, allant du parc de la Camargue et de la mer Méditerranée au sud au parc des Cévennes au nord.  

Le plafond de ressources change en fonction de la zone. En zone B1, il se situe à 31 280 euros pour une personne seule, tandis qu’un couple ne doit pas gagner plus de 41 772 euros.

Cette position stratégique attire de nouveaux habitants. Entre 2007 et 2017, la ville a vu sa population augmenter de 9%. Une population composée de couples sans enfants (25,2 %) et de familles (27,3 %). 

La croissance démographique de Lunel s’explique notamment par son attractivité économique. Avec 7 zones d’activité et 3 200 entreprises, le bassin d’emploi de la ville affiche un fort dynamisme. 

Dans le neuf, les frais de notaire se situent généralement entre 2 et 3 % du prix d’achat, contre 7 à 8 % dans l’ancien.

Dans le domaine scolaire, sanitaire ou sportif, Lunel compte de nombreuses infrastructures :

• 15 écoles primaires ;
• 3 collèges ;
• 2 lycées ;
• 1 pôle santé ;
• 4 complexes sportifs. 

Lunel offre donc un cadre de vie idéal pour les jeunes couples et les jeunes familles. Ces foyers recherchent principalement une location dans un logement confortable de 3 pièces (24 %), 4 pièces (32 %) et 5 pièces (27 %). Des indications précieuses pour sélectionner un bien Pinel et assurer la location de votre appartement. 

Régulièrement, de nouveaux programmes neufs sont lancés dans la ville et permettent aux investisseurs de profiter de la loi Pinel.

1. Pôle économique majeur de la région, Montpellier est en pleine croissance. La ville fait partie de la zone A du dispositif Pinel et attire les investisseurs. 
2. Au cœur de l’Hérault, Mauguio offre un environnement économique dynamique et un cadre de vie animé. La prochaine livraison des programmes neufs va agrandir le parc immobilier de la ville.   
3. Réaliser un investissement immobilier à Palavas-les-Flots vous apporte la garantie d’un patrimoine de forte valeur. Beaucoup de résidents sont des retraités qui recherchent des appartements de 2 et 3 pièces. 
4. Lunel constitue une belle opportunité d’investissement immobilier en banlieue de Montpellier. Les familles y recherchent souvent une location dans un logement de grande surface (3 pièces minimum).