Comment calculer votre loyer Pinel en zone B1 ?

Seuls les biens situés dans certaines zones définies par l’administration fiscale sont éligibles à la loi Pinel. Un plafond de loyer est fixé pour chacune d’elles. Comment calculer le loyer applicable en zone B1 de la loi Pinel ? Ooinvestir vous donne toutes les clés pour respecter cette condition essentielle dans le cadre de ce dispositif de défiscalisation dans l’immobilier locatif.

Loi Pinel en zone B1 : les éléments indispensables pour calculer le loyer

Surface utile de l’appartement, application d’un coefficient multiplicateur et plafond fixé par la loi constituent les 3 éléments pour déterminer le montant maximal de votre loyer Pinel.

La surface utile du logement

Le loyer se calcule sur la base de la superficie utile de votre logement. Elle se compose de 2 éléments :

• la surface habitable ;
• la surface des annexes.

La superficie habitable représente toute la superficie au sol dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Toute surface dont la hauteur est inférieure à 1,80 m n’est pas comptabilisée comme superficie habitable (loi Carrez). 

Quant aux annexes, elles sont définies par l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation et peuvent aussi bien être intérieures qu’extérieures :

L’addition de ces 2 surfaces vous donne la superficie utile : surface utile = surface habitable + (0,5 x surface des annexes).

Exemple :

Vous faites l’acquisition d’un logement neuf d’une surface habitable de 45 m² avec une annexe : un balcon de 10 m². L’addition de votre superficie habitable (45 m²) et de la moitié de la surface de votre annexe (5 m²) vous donne une surface utile de 50 m²(45 + 5).

Le plafond de loyer

Le plafond de loyer est une donnée fixée selon le zonage de la loi Pinel. En cas de non-respect de ce plafond, le propriétaire ne pourra pas bénéficier des avantages fiscaux qu’offre le dispositif. 

En zone B1, ce plafond est fixé à 10,93 €/m².

Bon à savoir : Les plafonds de loyers changent en fonction des zones :

zone A Bis : 18,25 €/m² ;

zone A : 13,56 €/m².

Le coefficient multiplicateur

La méthode de calcul s’applique à toutes les zones et ne peut jamais dépasser une valeur de 1,2.

coefficient = 0,7 + 19 / Surface utile.

Exemple :

Avec une surface utile de 50 m², l’investisseur obtient un coefficient multiplicateur de 1,08 (0,7 + 19/50). 

La méthode de calcul

Grâce à ces 3 éléments, vous allez pouvoir définir le loyer maximum applicable pour un appartement acheté en zone B1 de la loi Pinel. Loyer maximum = (13,08 x surface utile) x (0,7 + 19/ surface utile).

Ooinvestir a fait un simulateur dédié au calcul du loyer Pinel selon la zone géographique

Vous pouvez désormais calculer le loyer de votre bien parmi des milliers de logements. Mais où sont situées les communes éligibles en zone B1 ?

Quels types de villes sont situées en zone B1 ?

La zone B1 se caractérise par des villes accessibles avec un marché immobilier dynamique. Les investisseurs ont le choix parmi :

• toutes les communes de la grande couronne parisienne ;
• les métropoles de plus de 250 000 habitants ;
• certaines villes où les tarifs sur le marché immobilier sont plus élevés (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, Annecy, Chambéry, Cluses) ;
• la Corse ;
• les départements d’outre-mer.

Au total, la zone B1 s’étend sur plus de 50 départements français et se compose de plus d’un millier de communes, dont :

• Arles (13) ;
• Caen (14) ;
• La Rochelle (17) ;
• Dijon (21) ;
• Nîmes (30) ;
• Toulouse (31) ;
• Bordeaux (33) ;
• Sète (34) ;
• Rennes (35) ;
• Tours (37) ;
• Grenoble (38) ;
• Nantes (44) ;
• Orléans (45) ;
• Reims (51) ;
• Nancy (54) ;
• Metz (57) ;
• Clermont-Ferrand (63) ;
• Bayonne (64) ;
• Perpignan (66) ;
• Annecy (74) ;
• Rouen (76) ;
• Amiens (80) ;
• Avignon (84) ;
• Etc.

Faites une simulation sur l’outil Ooinvestir pour savoir si la commune qui vous intéresse fait partie de la zone B1. 

Exemple de calcul de loyer Pinel en zone B1

Jean et Camille réalisent leur 1^er investissement immobilier en couple. Leur choix s’est porté sur un 3 pièces à Bordeaux, éligible à la zone B1. Pour respecter toutes les conditions de la loi Pinel et pouvoir mettre leur bien en location, le couple va devoir définir le loyer applicable. Il reprend alors les 3 éléments indispensables :

• la surface utile. L’appartement est affiché avec une surface habitable de 65 m² ; 
• le plafond de loyer. En zone B1, il est de 10,93 €/m², soit un loyer plafonné à 710,45 € (10,93 x 65) ;
• le coefficient. En appliquant la surface utile de 65 m², le couple obtient un coefficient de 0,99 (0,7 + 19/65).

Tous ces éléments réunis vous permettre à Jean et Camille de déterminer le montant maximum du loyer : 710,45 € x 0,99 = 739,27 €.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt du dispositif Pinel, le couple doit impérativement respecter d’autres plafonds, comme celui des revenus de leurs locataires. En effet, dans cette zone, Jean et Camille doivent choisir des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds suivants :

Autre point de vigilance, le dispositif Pinel plafonne sa réduction d’impôt à :

• un investissement de 300 000 € ;
• un prix d’achat de 5 500 €/m².

Le tarif de l’appartement choisi par le couple étant de 270 900 €, ces 2 plafonds sont bien respectés.

Le couple propriétaire peut donc bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat du bien et selon l’engagement locatif de leur bien :

• 9 % pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 12 % pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 14 % pour un engagement locatif de 12 ans.

Dans leur cas de figure, voici la réduction sur ses impôts dont il pourra bénéficier :

En s’engageant sur 12 ans, Jean et Camille peuvent réduire leurs impôts de 263 €/mois, en plus de leurs revenus locatifs de 739,27 € mensuels. Cette opération immobilière permet au couple de se constituer un patrimoine valorisant et bénéficier d’une défiscalisation avantageuse sur 12 ans. 

1. La zone B1 se caractérise par ses villes accessibles au marché immobilier dynamique. Le plafond de loyer est fixé à 10,93 €/m². 
2. Les 3 éléments indispensables pour calculer le montant maximum du loyer sont la surface utile, le plafond de loyer et le coefficient multiplicateur.
3. La zone B1 regroupe la grande couronne parisienne, les métropoles de plus de 250 000 habitants, la Corse et les départements d’outre-mer. Au total, elle comptabilise près de 50 départements et plus d’un millier de communes.
4. Pour bénéficier du dispositif Pinel, vous devez aussi respecter d’autres conditions, comme le plafond de revenus ou d’investissement.