Comment bien calculer le loyer d’un investissement Pinel en outre-mer ?

En outre-mer comme en métropole, le calcul du loyer est une donnée importante pour évaluer la rentabilité de votre opération en loi Pinel. Selon la zone d’achat de votre logement, l’administration fiscale a déterminé des plafonds à prendre en compte pour fixer votre loyer. Il est obligatoire de les respecter pour obtenir l’importante réduction d’impôt accordée aux investissements en outre-mer.Sur quels éléments de la loi Pinel se baser pour déterminer le montant de votre loyer en outre-mer ? Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier des avantages fiscaux ? Suivez le guide Ooinvestir pour réaliser un calcul précis du loyer Pinel et réussir votre investissement en outre-mer.

Loi Pinel en outre-mer : les points indispensables pour calculer le loyer    

Tout contribuable français peut prétendre à un investissement Pinel dans l’un des territoires ultramarins. Les logements proposés possèdent l’attractivité d’un climat tropical dans des secteurs recherchés :

• les départements et régions d’outre-mer (DROM) : Martinique, Guadeloupe, La Réunion, Guyane et Mayotte ;
• les territoires d’outre-mer (TOM) : Polynésie française, Saint-Martin, Saint-Barthélemy, Saint-Pierre-et-Miquelon, Wallis et Futuna et la Nouvelle-Calédonie.

Vous souhaitez faire l’achat d’un logement neuf en outre-mer pour investir dans le locatif en loi Pinel ? Tout comme en métropole, vous devez alors opter pour un engagement initial de 6 ou 9 ans de location, prorogeable jusqu’à 12 ans. Le montant de votre loyer doit respecter des plafonds établis par l’administration fiscale et révisés chaque année.

Découvrez notre article sur les plafonds de ressources Pinel.

Un calcul à effectuer selon les zones

Si la méthode de calcul reste la même qu’en métropole, les plafonds définis sont différents en outre-mer. En fonction des différentes zones, les plafonds en 2021 sont les suivants :

La surface habitable du logement pour le calcul de votre loyer Pinel ne comprend que les parties avec au minimum 1,80 m de hauteur sous plafond. À cela s’ajoute la moitié de la surface des annexes (balcon, terrasse, grenier…), ce qui donne la surface utile.

Comme en métropole, la surface utile en outre-mer comprend les annexes, mais aussi les vérandas créoles appelées varangues jusqu’à un maximum de 14 m².

Une fois la surface, la zone fiscale et votre plafond déterminés, vous pouvez calculer le loyer exact de votre potentiel bien locatif en outre-mer. La formule est : surface utile x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.

Ooinvestir y a dédié un simulateur pour vous permettre de connaître le montant du loyer de votre bien Pinel

Le coefficient multiplicateur : un élément qui favorise les petites surfaces

En fonction du coefficient multiplicateur, le montant de votre loyer est revu à la hausse ou à la baisse. Il se calcule avec la formule (0,7 +19/Surface). Sa valeur ne peut pas être supérieure à 1,2.

Plus la surface est basse, plus elle a de chance d’être égale ou de se rapprocher de cette valeur maximale. Tous les appartements d’une superficie inférieure ou égale à 38 m² bénéficient du coefficient maximum de 1,2. Il est donc parfois plus intéressant d’investir dans 2 logements plutôt qu’un seul.

• Pour un investissement de 80 m² en Martinique : (19/70) + 0,7 = 0,9375. Le loyer maximal est alors de 839,25 € (80 x 11,19 x 0,9375).
• Pour 2 investissements de 40 m² en Martinique : (19/40) + 0,7 = 1,2. Le loyer maximal est alors de 537,12 € (40 x 11,19 x 1,2). Multiplié par 2 appartements, vous obtenez 1 074,24 €.

Il est impératif de respecter le calcul du loyer en loi Pinel et de ne pas dépasser les plafonds. Une erreur risque d’engendrer l’annulation de votre réduction d’impôt.

Exemple de calcul de la valeur locative d’un investissement Pinel

Nathalie et Jonathan souhaitent investir à La Réunion dans le cadre de la loi Pinel pour habiter le logement après 12 ans de location. Ils comptent sur leur investissement locatif pour faire fructifier leur patrimoine immobilier et diminuer leur imposition annuelle qui s’élève à 5 000 €. Ils font l’acquisition d’un appartement de 3 pièces de 70 m² d’une valeur de 252 000 €, soit 3 600 €/m².

Nathalie et Jonathan disposent d’un apport de 42 000 € et ont négocié un crédit de 210 000 € sur 20 ans pour une mensualité de 920 €. Puisque La Réunion affiche un plafond de 11,19 €/m², ils vont pouvoir proposer leur appartement à un loyer de 759,8 € (surface habitable 70 m² x plafond Pinel 11,19 € x coefficient multiplicateur de 0,97).

Au bout de 12 ans de location, Nathalie et Jonathan ont bénéficié d’une réduction d’impôt de 35 280 € (252 000 x 14 %), soit une économie annuelle de 2 940 € et de 245 € par mois. 

Avec leur investissement, Nathalie et Jonathan ont obtenu une rentabilité globale de 5 928 € sur 12 ans. En plus des économies réalisées, ils possèdent dorénavant une résidence secondaire à La Réunion qu’ils peuvent louer une partie de l’année.

Rappel des conditions de la loi Pinel en outre-mer

Pour bénéficier de la réduction d’impôt de la loi Pinel, vous pouvez investir dans 1 ou 2 logements tant que vous ne dépassez pas 300 000 €/an et de 5 500 €/m². Au-delà de ces limites, vous avez la possibilité réaliser votre investissement, mais la défiscalisation ne s’applique plus. L’administration fiscale impose également des plafonds et différentes conditions à respecter :

• Le logement choisi doit se situer dans les départements et régions d’outre-mer (DROM) ou les territoires d’outre-mer (TOM).
• La location doit être effective dans les 12 mois suivant son acquisition, en tant que résidence principale.
• Les loyers doivent être établis en fonction des plafonds de loyers imposés par secteur.
• Votre investissement en loi Pinel s’effectue dans le cadre de l’achat d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Il peut s’agir également de locaux à transformer en habitation ou de logements anciens à réhabiliter, à condition de réaliser un montant des travaux supérieur à 25 % du coût total de l’opération.
• Les normes et performances énergétiques ne sont pas les mêmes en outre-mer qu’en métropole. Les logements Pinel ultramarins doivent atteindre le niveau des normes du label HPE (haute performance énergétique).

La réduction d’impôt

Une fois toutes les conditions respectées, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux de la loi Pinel en outre-mer.

Si vous souhaitez devenir propriétaire d’un bien locatif dans ces territoires, il est possible d’investir jusqu’au 31 décembre 2021. Vous pouvez obtenir une défiscalisation bien plus importante qu’en métropole en fonction de la période d’engagement et du montant de votre investissement :

• durée de location de 6 ans : réduction d’impôt de 20 % sur le prix d’achat du bien immobilier ;
• durée de location de 9 ans : réduction d’impôt de 23 % sur le prix d’achat du bien immobilier ;
• durée de location de 12 ans : réduction d’impôt de 25 % sur le prix d’achat du bien immobilier.

Avec un investissement maximal de 300 000 €/an sur 12 ans, la loi Pinel en outre-mer vous permet de défiscaliser jusqu’à 75 000 €. Une réduction d’impôt équivalente à 6 250 € par an et 201,6 € par mois.

Les plafonds de ressources de la loi Pinel

En métropole comme en outre-mer, la location en loi Pinel est soumise à des plafonds de ressources pour le locataire. De cette manière, le gouvernement favorise l’accès des logements neufs et de qualité aux revenus modestes. Vous devez donc être vigilant dans le choix des locataires en vous référant à leurs revenus fiscaux de l’année N-2. En fonction de la localisation et de la composition du foyer, les valeurs à ne pas dépasser sont les suivantes :

1. Des plafonds spécifiques existent pour l’outre-mer afin de réaliser le calcul du loyer de votre investissement Pinel.
2. La surface utile nécessaire au calcul du loyer prend en compte les annexes et les vérandas varangues.
3. La formule pour calculer le loyer Pinel est : surface utile x plafond Pinel de la zone concernée x coefficient multiplicateur.
4. Bien plus important qu’en métropole, la réduction d’impôt du Pinel outre-mer est de 20 % sur 6 ans, 23 % sur 9 ans et 25 % sur 12 ans.