Défiscaliser en loi Pinel : louer un logement à un étudiant

Investir dans l’immobilier locatif neuf en visant une cible étudiante et profiter de la réduction d’impôts offerte par la loi Pinel ? C’est possible dans les nombreuses villes étudiantes de France éligibles à ce dispositif de défiscalisation ! Studio pour une personne seule ou grand appartement pour une colocation, vous pouvez investir différents types de surface en fonction de votre budget et de vos objectifs. A la clé, une rentabilité souvent élevée et un faible risque de vacance locative si vous misez sur une ville à forte demande… 

Mais comment bénéficier de ce dispositif grâce à une location à un étudiant ? Quels sont les critères à prendre en compte et les limites de revenus du locataire pour ce type de bien immobilier ? Ooinvestir vous guide pour un investissement réussi. 

Pourquoi louer un appartement à un étudiant pour son investissement en loi Pinel ? 

Un investissement locatif ciblé vers les étudiants vous permet d’opter pour 2 types de surfaces. 

• Un studio, pour un locataire seul. Avec sa superficie modeste, il présente l’avantage d’être plus abordable en termes de prix. Pour acquérir un T1 en France, il faut prévoir en moyenne entre 70 000 € et 150 000 €. Les studios offrent un excellent rendement et sont faciles à louer.
• Un plus grand appartement pour une colocation. Le prix au m² sera plus intéressant mais le prix d’achat plus élevé. Très populaire auprès des étudiants, le système de la colocation permet à l’investisseur de dégager de bons rendements, à condition d’acquérir un bien de 3 pièces minimum pour être attractif.

Où acheter son appartement ? 

Le marché du logement est tendu dans les grandes villes, notamment celles qui abritent des universités. La demande locative est donc plus importante que l’offre dans ces villes étudiantes, où les studios et les T2 sont très recherchés. Pour votre investissement, concentrez-vous sur ces communes ! En France, de très nombreuses villes étudiantes sont éligibles à la loi Pinel.

Il est également important de choisir un logement situé dans un quartier proche d’une université, ou bien desservi par les transports en commun pour rejoindre facilement les établissements supérieurs. Enfin, le centre-ville et ses possibilités de sorties attirent aussi les étudiants. 

N’hésitez pas à demander conseil auprès d’un expert en immobilier Pinel référencé pour obtenir plus de renseignements sur ce dispositif fiscal, en fonction de vos revenus et de votre situation patrimoniale.

Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel

Vous pouvez notamment élargir votre patrimoine immobilier tout en bénéficiant de la réduction d’impôt de la loi Pinel. 

Vous devez cependant respecter les conditions supplémentaires suivantes : 

• louer un logement conforme avec la RE 2020.
• Louer un appartement, car les maisons ne sont plus éligibles au dispositif fiscal Pinel depuis début 2021.
• Louer le logement en tant que résidence principale du locataire.
• Respecter un plafond de revenu des locataires tel que l’indique le dispositif fiscal Pinel.
• Louer le studio avec le dispositif Pinel dès la 1^re année après son achat ou la remise des clés au propriétaire.

Quelle est la bonne surface pour louer à un étudiant ?

Les étudiants choisissent généralement des studios dans leur quête de logements à louer, ce qui explique le succès des appartements de 1 pièce (T1). 

Les studios restent le type de bien le plus recherché en France avec 32 % de part de marché pour la location. Grâce à un studio, la vacance du bien est réduite dans certaines villes comme Rennes ou Aix-en-Provence, par exemple, où il existe une forte demande étudiante. Investir dans un appartement T1 constitue donc un excellent choix, sans oublier que vous pouvez bénéficier, sous conditions, des avantages de la loi de défiscalisation Pinel. 

Pour louer à une personne seule, vous devez cependant tenir compte de la surface habitable minimum requise pour un studio, qui est de 9 m² par locataire. 

Il est également possible de louer un bien Pinel en colocation. Très populaire auprès des étudiants, ce système offre aussi des avantages aux investisseurs. Ils réduisent ainsi leur risque de loyer impayé. Si vous destinez votre bien à la colocation et que chaque locataire étudiant possède un titre de bail, cela signifie que la surface du logement doit être au moins égale à 18 m². Dans ce cas, vous pouvez envisager des surfaces bien plus grandes de type T3, T4 ou plus. Les colocataires peuvent alors opter soit pour le bail individuel, soit pour le bail unique. Dans le cas du bail individuel, chacun apporte sa part de loyer, alors que le bail unique nécessite le paiement d’un loyer global. 

La loi Pinel vous accorde des réductions d’impôts en fonction du temps de location de votre logement neuf :

- 6 ans : 12 % du prix d’acquisition du studio neuf ;

- 9 ans : 18 % du coût d’acquisition du bien immobilier neuf ;

- 12 ans : 21 % du montant d’acquisition du logement neuf.

Les revenus de l’étudiant ou de ses parents à prendre en compte

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans le neuf et profiter du dispositif Pinel, vous devez choisir des locataires dont les revenus ne dépassent pas le plafond fixé par la loi.

Même si un étudiant peut être fiscalement rattaché à ses parents, ce sont toujours ses propres ressources qui sont prises en compte. La même règle s’applique si ses parents se portent garants dans le cadre de la location. En d’autres termes, si les parents dépassent le seuil, l’étudiant pourra tout de même être éligible (si ses propres revenus ne dépassent pas les limites fixées). Vous bénéficiez ainsi d’un très important vivier de locataires éligibles ! 

Voici un tableau récapitulatif des plafonds en Pinel pour la location d’un studio ou un appartement à un étudiant et selon le secteur : 

Pour investir avec ce dispositif fiscal, vous devez respecter un plafond de loyer. Voici comment calculer cette limite : [plafond de loyer local (prix/m²) x surface du logement en location x coefficient du dispositif Pinel (0,7 + 19/ surface du bien immobilier)].   

Exemple d’une location à un étudiant

Pour élargir leur patrimoine immobilier et générer des revenus supplémentaires sur le long terme, Nicolas et Anne ont investi dans un studio de 20 m². 

L’achat du bien situé à Rennes leur a coûté 77 680 €, soit un coût au m² de 3 884 €, en phase avec les tarifs moyens dans la ville. Le couple a obtenu de leur banque un prêt de 77 680 € sur 20 ans pour une mensualité de 388 €. 

Rennes se trouve en zone B1 du dispositif fiscal Pinel. Nicolas et Anne peuvent donc percevoir des loyers maximum de 252 € pour leur studio (surface 20 m² x plafond de loyer par m² de 10,51 x coefficient de 1,2). 

Pour optimiser le dispositif de défiscalisation, le couple envisage de louer l’appartement pendant au moins 12 ans. La diminution d’impôt dont bénéficient Nicolas et Anne s’élèvera ainsi à 16 312  € (77 680 € x 21 %) soit 1 359 € par an ou 113 € par mois. Même si les loyers (252 €) ne permettent pas de couvrir la mensualité de crédit, la différence est compensée par l’économie d’impôt. À cela s’ajoute une rentabilité nette de 3,89 % [(252 € x 12 mois) / 77 680 € x 100].

Les réductions d’impôts octroyées par la loi Pinel affichent un plafond à 63 000 €, ce qui correspond à une limite de diminution de 5 500 € par m² et 300 000 € de prix d’achat.

1. Louer un logement neuf à un étudiant dans une ville éligible permet de profiter de la loi Pinel.
2. Avec la loi Pinel, vous devez sélectionner le locataire en fonction de ses ressources. Seuls ses propres revenus sont pris en compte, même s’il dépend du foyer fiscal de ses parents. 
3. Studio ou T2 pour une personne seule, T3 ou plus pour une colocation… De nombreux logements se prêtent à une location par des étudiants.
4. Il est conseillé d’investir dans une ville étudiante, en choisissant un quartier proche des universités ou du centre-ville.