Loi Pinel : quels justificatifs devez-vous fournir ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière très attractif proposant de fortes réductions d’impôts lors d’un investissement immobilier neuf destiné à la location. Pour en bénéficier, le propriétaire a toutefois l'obligation de respecter plusieurs conditions et de fournir différents justificatifs. Découvrez avec Ooinvestir la liste des documents à fournir à l’administration fiscale pour valider votre investissement locatif.

Achat d’un appartement en loi Pinel : déclarer et justifier votre investissement locatif

La loi Pinel, dispositif de défiscalisation, permet, pour l’achat d’un logement neuf ou en VEFA, d’obtenir une réduction d'impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du montant d’acquisition d’un logement en France métropolitaine. Le taux de réduction grimpe à 32 % si le bien se situe en outre-mer.

Pour bénéficier de la réduction d'impôt proposée par le dispositif Pinel dans le cadre votre acquisition, vous devez, pour l’année où vous vous déclarez aux impôts, cocher dans la partie des charges la case “investissements locatifs” et déclarer vos revenus fonciers dans les annexes (déclaration CERFA N°2044). 

Remplissez ensuite le formulaire dédié à l’engagement de location (déclaration CERFA N°2044B), indispensable pour bénéficier du dispositif de la loi Pinel !

Contrairement à un investissement immobilier en location meublée, le revenu issu du loyer perçu s’inscrit en tant que revenu foncier et non en tant que bénéfice industriel et commercial.

Comme le stipule l’article 46 AZA, vous devez détailler les éléments suivants :

• votre identité, en tant que propriétaire du logement acquis contenant vos coordonnées postales ;
• l’adresse de l’appartement, la date d’achat ou la date d’achèvement des travaux, la date de la première mise en location du bien immobilier et la surface habitable à prendre en considération (pour déterminer le plafond de loyer) ;
• le montant du loyer, hors charges, tel que le prix qui figure sur le contrat de bail ;
• la durée d’engagement de location du bien immobilier (6 ou 9 ans) ;

De plus, une copie du contrat de location signé avec le/les locataires(s) doit être jointe également à votre dossier Pinel, ainsi qu’une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition de votre/vos locataires(s).

Si vous souhaitez prolonger la location de votre appartement sous le dispositif de la loi Pinel d’une période triennale, au terme des 6 ou 9 années d’engagement initial, vous devrez adresser une lettre manuscrite à l’administration fiscale pour déclarer et expliquer votre souhait.

Pour le logement, il peut s’agir d’un logement ancien nécessitant des travaux importants (à hauteur de 25 % du prix d’achat).

Pour rappel : vous pouvez profiter de l’avantage Pinel sur votre impôt sur le revenu en vous engageant, en tant que propriétaire, à louer votre bien immobilier nu (uniquement un appartement) pendant une durée minimum de 6 ans (possibilité de prorogation pour 1 ou 2 périodes de 3 années), tout en respectant plusieurs conditions comme les plafonds de loyers.

Le plafonnement du loyer est défini par la zone (tendue) dans laquelle se situe le logement (A bis, A, B1).  Ainsi, le loyer doit être de :

- 17,55 €/m² en zone Abis, 

- 13,04 €/m² en zone A, 

- et 10,51 €/m² en zone B1.

Sachez qu’un bien immobilier situé en zone B2 n’est plus éligible au dispositif Pinel sauf pour certaines villes de Bretagne faisant partie d’une expérimentation territoriale et où les plafonds /m² varient selon les communes.

Également, en plus du logement, la loi Pinel est soumise à des conditions de ressources des locataires. Les conditions diffèrent selon la composition du foyer fiscal du locataire et le montant de son revenu. Ainsi une personne seule disposant d’un bon niveau de revenu ne pourra peut-être pas être sélectionnée tandis qu’un couple disposant du même montant pourra se voir attribuer une réponse positive.

Les justificatifs portant sur le locataire occupant le logement Pinel

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, les propriétaires d’un appartement doivent s’engager à louer leur logement à des locataires bénéficiant de revenus modestes (décret N° 2015-1437du 5 novembre 2015). En effet, l’essence même de ce dispositif est de permettre à une personne (ou plusieurs) avec de faibles revenus de pouvoir se loger dans une ville attractive.

C’est pourquoi, en tant que bailleur d’un logement Pinel, vous devez exiger certains documents avant de vous engager et de signer un contrat de location (sous peine de perdre le bénéfice fiscal de la loi Pinel) :

• un justificatif d’identité (carte d’identité, passeport, permis de conduire) en cours de validité ;
• un justificatif de domicile (facture d’électricité, facture de téléphone, quittance de loyer, attestation du précédent bailleur…) pour vous assurer du sérieux du/des candidats(s) concernant le règlement de vos loyers ;
• un justificatif d’activité : contrat de travail, extrait de Kbis ou copie de la carte professionnelle pour les indépendants afin de vérifier la stabilité et la capacité de revenus de vos locataires ;
• des justificatifs de ressources : copie de l’avis d’imposition ou de l’avis de non-imposition de votre/vos locataire(s) (de l’année N-1 qui précède la signature du contrat de location) et les trois derniers bulletins de salaire. Ces justificatifs vous permettront d’être certain que les revenus perçus correspondent au plafond de ressources imposé dans le cadre d’un investissement en loi Pinel.

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L’ensemble de ces documents doivent également être demandés aux personnes se portant caution pour la personne souhaitant habiter l’appartement (dans le cas où votre futur locataire doit avoir recours à un garant).

ATTENTION

Avant de signer le bail locatif, sachez que la totalité des revenus doit être prise en considération, dans le cas d’une vie maritale en concubinage, pour calculer le plafond de ressources imposé dans le cadre de la loi Pinel. Faisant partie du même foyer fiscal, les deux concubins devront donc fournir chacun l’ensemble des justificatifs demandés ci-dessous. 

Assez rare dans le cadre d’un investissement locatif, la loi Pinel vous autorise à prendre pour locataire une personne de votre famille, si celle-ci ne fait pas partie de votre foyer fiscal. 

Justificatifs d’un investissement en loi Pinel : les spécificités selon le type de logement

Les documents à fournir au centre des impôts, pour bénéficier du bonus fiscal, diffèrent en fonction du logement acheté. 

Les logements en VEFA acquis en loi Pinel 

Si le logement Pinel est acheté dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état future d’achèvement), vous devez prouver que le délai entre la signature de l’acte de vente authentique et la réception des travaux est inférieur à 2 ans et demi, pour être éligible à la loi Pinel. 

De ce fait, vous devez joindre les documents suivants à votre dossier :

• Une copie de la déclaration d’achèvement des travaux ;
• Une pièce attestant la réception de la mairie dans laquelle est localisé le logement ;
• Une attestation de propriété certifiée par le notaire ;
• Une copie de la déclaration d’ouverture du chantier.

ATTENTION 

Vous disposez d’un délai de 30 mois à compter de la date d'achèvement des travaux pour vous déclarer et déposer votre dossier.

Les logements construits par le particulier investisseur

S’agissant d’un logement que vous construisez vous-même, sachez que vous devez adjoindre à votre dossier différents documents complémentaires à votre dossier pour mieux déclarer votre investissement en loi Pinel : 

• Une copie du dépôt de la demande de permis de construire ;
• Une pièce attestant la date de l’obtention du permis de construire ;
• Une copie de la déclaration d’achèvement des travaux accompagnée d’une pièce attestant sa réception en mairie.

Depuis le 1er janvier 2021, les maisons individuelles sont exclues du dispositif de la loi Pinel (sauf si elles sont divisées en au moins 2 logements distincts). Désormais, le principe du dispositif défiscalisation permet uniquement aux propriétaires de réaliser un investissement locatif dans un appartement pour avoir droit à la réduction d’impôt du dispositif Pinel. Si votre achat date d’une année antérieure, cela ne change rien à votre investissement locatif en loi Pinel. 

Les logements à réhabiliter

En ce qui concerne un logement en réhabilitation (Loi Pinel réhabilitée), vous devrez fournir : 

• Une copie de la déclaration d’achèvement des travaux ;
• Une attestation de sa réception en mairie ;
• Les états descriptifs du logement avant et après la réalisation des travaux ; 
• Les états déclarés fournis par le vendeur lors de la promesse de vente du bien ou annexés à l’acte authentique notarié.

Les locaux transformés en habitation

S’il s’agit d’un local commercial transformé en habitation, vous devez vous acquitter des documents suivants dans le cadre d’une acquisition en loi Pinel : 

• Une copie de la déclaration d’achèvement des travaux ; 
• Une attestation de sa réception en mairie ;
• Une note caractérisant la nature de l’affectation antérieure du local.

1. Le dispositif de défiscalisation Pinel est soumis à plusieurs conditions. Il est donc nécessaire de vous déclarer à l’administration fiscale et de prouver que vous y répondez pour bénéficier de l'avantage fiscal proposé par cette loi. 
2. Les CERFAs 2044 et 2044B seront à traiter pour déclarer votre achat en loi Pinel et informer l'administration fiscale. Sans cette démarche, vous ne pourrez pas bénéficier de la défiscalisation de la loi Pinel. 
3. Le ou les locataires faisant partie intégrante des conditions de la loi Pinel, vous devez, en tant que propriétaire Pinel, vous assurez qu'ils remplissent les conditions de ressources et leur proposer un montant de loyer correspondant aux plafonds établis selon la zone. 
4. Les documents à fournir diffèrent selon le type de logement acheté dans le cadre des biens immobiliers éligibles à la loi Pinel. Seul un appartement est désormais éligible à la loi Pinel.