Pourquoi et comment financer son investissement Pinel avec son PER ?

Vous avez choisi de profiter de l’avantage fiscal du PER (plan épargne retraite) et vous souhaitez investir en loi Pinel au moment de votre retraite ? Vous pouvez conjuguer PER et loi Pinel ! D’un côté, le PER favorise un allègement de l’imposition de votre épargne, de l’autre, le dispositif Pinel offre une réduction de votre impôt sur le revenu et enrichit votre patrimoine immobilier. Quels sont les avantages d’une sortie en capital de son PER pour réinvestir son argent dans un projet immobilier en loi Pinel ? Suivez le guide Ooinvestir pour réussir votre investissement et bénéficier d’une intéressante défiscalisation.

Sortie en capital du PER : disposer d'une épargne fiscalement optimisée pour investir

Depuis la loi PACTE de décembre 2019, le plan épargne retraite en France ne se limite plus à une sortie en capital de 20 % maximum. Si des solutions de déblocage anticipé existent, vous pouvez dorénavant récupérer en totalité les sommes constituées sur le contrat lors du passage à la retraite en plus de la rente viagère.

Les avantages fiscaux à la sortie varient selon l’option de déductibilité ou de non déductibilité choisie lors des versements volontaires à l’entrée.

• En cas d’option de déductibilité : l’épargne réalisée sur les versements offre une déduction d’impôt dans la limite de :
  • soit 10 % des revenus nets de frais en euros de votre activité professionnelle ;
  • soit 10 % du plafonnement annuel de la sécurité sociale de l'année précédente (4 136 € pour l’année 2021).  
• En cas d’option de non-déductibilité : vous bénéficiez d’une exonération d’impôt à la sortie.

L’avantage des déductions fiscales du PER est de plus en plus important à mesure que la tranche d’impôt augmente. 

Versements volontaires déductibles : fiscalité du PER

L’ensemble des versements accumulés est soumis à votre impôt sur le revenu en cas de sortie en capital. La plus-value issue du PER est assujettie à une imposition à hauteur de 30 % entre les prélèvements sociaux et le prélèvement forfaitaire unique (PFU). 

Ainsi, pour un capital de 100 000 € comprenant 20 000 € de gains, vous êtes imposé normalement sur les 80 000 € qui correspondent aux versements volontaires. Une imposition de 6 000 € s’applique sur les 20 000 € d’intérêts (20 000 € x 30 %). 

Attention, la hausse des revenus entraînée par le retrait des sommes de votre PER peut vous faire changer de tranche pour les impôts.

Versements volontaires non déductibles : fiscalité du PER

Pour bénéficier d’une défiscalisation à la sortie du capital, il est possible de choisir une option sans déduction fiscale pour l’ajout de versements volontaires dans votre plan épargne retraite. Dans ce cas, seuls les gains provenant de votre épargne sont soumis aux prélèvements sociaux et au prélèvement forfaitaire unique (PFU) pour une imposition totale de 30 %. 

La sortie à 100 % en capital de 50 000 € dont 5 000 € d’intérêts permet de bénéficier d’une somme de 45 000 € nets d’impôt. Une imposition de 1 500 € sera appliquée uniquement sur la plus-value (5 000 x 30 %).

Si vous n’êtes pas imposable ou si vous dépassez le plafond annuel de déduction, l’option de non-déductibilité des versements volontaires s’avère être une des niches fiscales les plus intéressantes. 

Tableau de la fiscalité pour la sortie d’un PER en capital

L’option choisie sur les versements à la souscription permet de faire varier le régime fiscal du plan épargne retraite. 

Enrichir ou se constituer son patrimoine immobilier au début de sa retraite avec la loi Pinel

PER ou pinel ? et si pourquoi pas les 2 ? Vous avez constitué une épargne conséquente avec le PER et ses avantages fiscaux intéressants. Lors de sa liquidation, les sommes et les intérêts accumulés fournissent un apport idéal pour investir dans l’immobilier en loi Pinel. Ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en fonction de la période d’engagement souhaitée :

• engagement pour 6 ans de location : réduction d’impôts de 12 % sur le montant de l’acquisition du logement ;
• engagement pour 9 ans de location : réduction d’impôts de 18 % sur le montant de l’acquisition du logement ;
• engagement pour 12 ans de location : réduction d’impôts de 21 % sur le montant de l’acquisition du logement.

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Dans la limite de 2 acquisitions par an, la réduction d’impôt du dispositif Pinel s’applique jusqu’à un plafond annuel de 300 000 € et 5 500 € par m². Pour un investissement maximal sur 12 ans, vous pouvez donc cumuler jusqu’à 63 000 € de défiscalisation. 

Il n’est pas obligatoire de choisir la durée finale de votre investissement en dispositif Pinel dès le départ. Ooinvestir vous recommande de commencer par une période de 6 ans pour vous laisser la liberté de vendre ou habiter le logement. Il vous sera alors toujours possible de prolonger le dispositif de 3 ans supplémentaires, puis à nouveau 3 ans après la 9^e année, sans modification des taux de réduction d’impôt.

Les conditions pour réaliser un investissement en loi Pinel

L’objectif du dispositif Pinel est de proposer des logements neufs aux loyers abordables dans des villes où le marché de l’immobilier est tendu. Pour obtenir la réduction de l’impôt sur le revenu, il impose de respecter divers plafonds et obligations légales :

• Basée sur le prix du bien immobilier, la défiscalisation est limitée à 2 logements pour un maximum de 300 000 € par an et 5 500 € du m².
• L’investissement locatif doit se situer dans une des zones géographiques A, A bis ou B1 déterminées par l’administration fiscale.
• Suite à l’obtention du permis de construire, vous avez un délai de 30 mois pour terminer la construction du logement.
• Votre logement doit être conforme aux normes BBC 2005 ou à la RT 2012 (et bientôt RE 2020).
• Vous devez vous engager sur une période de location de 6, 9 ou 12 ans.

L’acquisition d’un bien neuf implique un budget plus important, mais évite de devoir effectuer des travaux avant la mise en location pour obtenir une réduction d’impôt. 

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Le plafond des loyers

Pour garantir l’accessibilité des loyers aux foyers les plus modestes, le dispositif Pinel impose un plafond qui varie selon la zone géographique A, A bis, ou B1 des logements. Le choix de l’emplacement de votre logement est donc essentiel pour évaluer la rentabilité de l’investissement locatif.

Les plafonds de loyers liés à la loi Pinel sont les suivants :

• zone A bis : 17,55 €/m² ;
• zone A : 13,04 €/m² ;
• zone B1 : 10,51 €/m².

Les communes situées dans les zones B2 et C ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018.

Le plafond des ressources du locataire

Tous les ménages ne peuvent pas prétendre à une location en loi Pinel. Il est donc impératif de vérifier le montant des revenus de vos potentiels locataires afin d’obtenir la réduction d’impôt. En fonction de la zone A, A bis ou B1 des logements et de la composition du foyer fiscal, des plafonds à ne pas dépasser ont été établis.

Le tableau suivant récapitule le plafonnement pour chaque foyer fiscal du dispositif Pinel :

La loi Pinel : un dispositif pour préparer sa retraite

Synonyme de baisse de revenus, le passage à la retraite est une étape qu’il vaut mieux anticiper plusieurs années à l’avance. Une étude réalisée par Ipsos en 2020 montre que les 2/3 des Français (64 %) sont inquiets pour leur budget à l’heure de la retraite. Parmi les diverses solutions d’épargne, l’immobilier reste une valeur sûre, largement plébiscitée par de nombreux ménages. Réaliser un investissement en loi Pinel constitue un moyen idéal pour faire fructifier votre patrimoine et bénéficier d’une intéressante réduction d’impôt.

Plusieurs solutions s’offrent à vous :

• poursuivre la location : s’il vous reste encore des années d’engagement, vous profitez alors de rentrées d’argent régulières. Les revenus issus des loyers viennent compléter votre retraite pour aborder cette période de votre vie plus sereinement. Après 12 ans, au terme du dispositif, il est également possible de continuer à louer votre bien, par exemple sous le statut LMNP. Vous bénéficiez de revenus supplémentaires et défiscalisez les fruits de votre location.  
• Revendre : la revente est toujours envisageable une fois achevée la période d’engagement. Vous recevez alors un capital et d’une intéressante plus-value pour mener à bien vos nouveaux projets à la retraite. 
• Habiter le logement : au terme de la durée d’engagement maximale de 12 ans, vous avez aussi la possibilité de vivre vous-même dans l’appartement. Le choix de l’emplacement doit dans ce cas s’effectuer en fonction de vos goûts et d’un projet sur le long terme.

Exemple d'un investissement Pinel réussi avec un PER

Monique et Gérard ont souscrit un plan épargne retraite au nom de madame en choisissant une option de non déductibilité sur les versements. Arrivés à la retraite, lors de la liquidation du PER, ils optent pour la sortie à 100 % des sommes pour un total de 150 000 € dont 30 000 € d’intérêts. La partie des versements de 120 000 € n’est alors soumise à aucun impôt ni prélèvements sociaux. Les gains sont imposés à hauteur de 30 % entre le PFU et les prélèvements sociaux pour un montant de 9 000 € (30 000 x 30 % = 9 000). Au total, le montant du plan épargne retraite de Monique et Gérard après impôts s’élève à 141 000 €.

Le couple a décidé d’investir cet argent dans l’achat d’un appartement neuf en dispositif Pinel à Saint-Nazaire. Il va ainsi pouvoir enrichir son patrimoine immobilier acquis grâce à son PER (Plan épargne retraite) et bénéficier de la défiscalisation associée à la loi Pinel sur ses revenus. Le montant de son impôt à l’année pour sa retraite s’élève à 2 800 €.

À l’aide de leur apport issu du PER, Monique et Gérard ont acquis un appartement de 2 pièces de 45 m² sans recourir à un crédit pour un total de 135 000 €, soit 3 000 € du m². Situé à Saint-Nazaire en zone B1, le bien immobilier leur permet de fixer un loyer maximal de 526 € pour la location de leur appartement (45 m² x 10,44 € x coefficient multiplicateur de 1,12).

Le coefficient multiplicateur Pinel se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface du logement.

Monique et Gérard ont tout d’abord opté pour une durée d’engagement de 6 ans. À la suite de cette période, ils décideront de prolonger ou non la location. Ils bénéficient donc d’un taux de réduction d’impôt de 12 % sur le prix d’achat de leur logement. Le total de leur défiscalisation s’élève à 16 200 € (135 000 € x 12 %), soit 2 700 € par an. 

Ils ont réalisé une économie mensuelle de 225 € grâce à la réduction d’impôt à laquelle s’ajoute le loyer perçu de 526 €. La rentabilité brute de leur investissement s’élève donc à 4,67 %.

Le calcul est le suivant : (526 € x 12 mois) / 135 000 € x 100 = 4,67 %.

Même après déduction des différents frais, l’investissement locatif de Monique et Gérard s’avère être une excellente opération et offre un rendement bien plus intéressant qu’un livret A (rémunéré 0,5 %) ou que la plupart des contrats d’assurance vie investis en fond euros.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

1. Parmi les niches fiscales en France, le nouveau plan épargne retraite (PER) permet de retirer la totalité de sommes en capital lors de sa liquidation à la retraite. 
2. À travers 2 options, vous avez le choix de bénéficier d’avantages fiscaux à l’entrée de vos versements volontaires ou à la sortie du contrat. 
3. Les sommes obtenues à la suite du plan épargne retraite peuvent servir à investir sans crédit ou avec des mensualités réduites, pour acquérir un bien immobilier locatif neuf dans le cadre du dispositif Pinel. 
4. Il est impératif de respecter le plafonnement et les conditions de la loi Pinel pour obtenir la réduction d’impôt sur le revenu.
5. L’apport issu de votre PER est un réel avantage pour augmenter la rentabilité de votre investissement en dispositif Pinel.