Comment s’applique la réduction d’impôt de la loi Pinel ?

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier avec la loi Pinel et bénéficier de sa fiscalité avantageuse ? La loi Pinel, prolongée jusqu’à l’année 2024, est particulièrement attractive pour les contribuables qui souhaitent investir dans des logements locatifs neufs, anticiper l’avenir et réduire son impôt sur le revenu. Car l’un des atouts majeurs de ce dispositif réside dans la défiscalisation, qui dépend de la durée de votre investissement locatif.

Ooinvestir vous explique quels sont les atouts d’une défiscalisation en Pinel, comment s’applique sa réduction et quelles évolutions sont attendues.

Les atouts d’une réduction d'impôt en loi Pinel

Le principal atout de la loi Pinel réside dans sa réduction d’impôt sur le revenu. Elle peut atteindre jusqu’à 14 % du prix de revient de votre bien immobilier dans la limite d’un investissement de 300 000 € par année, soit jusqu’à 42 000 € de réduction !   

Prix de revient = prix d’achat + frais annexes.

Les avantages d’un achat en Pinel

En plus d’obtenir une réduction d’impôt, ce dispositif vous permet d’obtenir des revenus complémentaires, via un loyer. Vous êtes ainsi en mesure de rembourser entièrement ou en partie vos charges (crédit immobilier, entretien, frais de copropriété, frais d’agence immobilière). De quoi se constituer progressivement un patrimoine immobilier, avec un effort d’épargne limité.

Tout savoir pour créer son patrimoine immobilier avec la loi Pinel

Dans le cadre du dispositif Pinel, plusieurs durées d’engagement de location vous sont proposées avec des taux de réduction intéressants. Initialement, vous avez le choix de louer votre bien pendant 6 ans ou 9 ans. Ensuite, vous pouvez prolonger la durée de votre engagement pour 1 ou 2 périodes de 3 ans. Vous êtes ainsi libre de repenser votre projet en augmentant votre mise en location jusqu’à 12 ans et ainsi obtenir une réduction maximale d’impôts de 14 %.

Jusqu’à la date du 31 décembre 2022, le taux de réduction d’impôt équivaudra à : 

• 9 % du prix d’achat de l’appartement pour une période d’engagement de 6 ans ;
• 12 % du prix d’achat de l’appartement pour une période d’engagement de 9 ans ;
• 14 % du prix d’achat de l’appartement pour une période d’engagement de 12 ans.

Vous pouvez ainsi calculer votre réduction d'impôts grâce à Pinel.

Exemple :

Vous achetez un appartement à Nîmes pour un montant de 220 000 €. Votre gain fiscal sera : 

• pour 6 ans : 220 000 x 9 % = 19 800 €. Soit 3 300 € de réduction d’impôt par an ;
• pour 9 ans : 220 000 x 12 % = 26. 400 €. Soit 2 933,3 € de réduction d’impôt par an ;
• pour 12 ans : 220 000 x 14 % = 30 800 €. Soit 2 566,6 € de réduction d’impôt par an.

Investir en Pinel peut aussi rassurer les banques et les encourager à vous accorder un prêt immobilier sans apport personnel. En effet, la réduction d’impôt et votre loyer dégagé chaque mois constituent un revenu régulier et assurent en partie le remboursement du crédit.

Enfin, se diriger vers ces types d’investissement permet à une personne de votre famille de devenir locataire de ce bien, à condition qu’elle n’appartienne pas à votre foyer fiscal.

Par ailleurs, au terme de votre engagement, vous pouvez disposer librement du bien : l’occuper vous-même, le laisser en location ou le revendre en empochant une potentielle plus-value.

La loi Pinel face aux autres dispositifs de défiscalisation

Chaque année, plusieurs dispositifs encouragent les Français à se tourner vers l’investissement locatif. Cependant, aucun n’offre une déduction fiscale aussi importante que le dispositif Pinel. Dans tous les cas, des conditions sont à respecter.

Tableau comparatif des 3 dispositifs majeurs de défiscalisation immobilière reconduits par la Loi de finances 2021 :

Pour rappel, pour être éligible au dispositif Pinel, le contribuable doit investir dans des zones dites « tendues » : A, Abis et B1. Celles-ci sont composées d’agglomérations, villes et communes où la tension locative est la plus forte.

Comment calculer sa réduction d'impôt Pinel ?

Pour calculer la réduction de vos impôts en loi Pinel, vous devez tenir compte de 2 facteurs : la durée de mise en location et le prix de revient de votre appartement.

Le calcul de la réduction d’impôt est simple : prix de revient du bien x taux de réduction lié au temps de mise en location.

En tant que contribuable, vous devez connaître le prix de revient de votre investissement : la réduction d’impôt en Pinel est calculée sur cette base.

Selon le type de logement acquis en Pinel, le prix de revient se calcule différemment : 

• neuf ou en VEFA : prix d’acquisition + frais annexes (frais de notaire, commissions d’agence) ;
• inachevé : prix d’acquisition + frais annexes + travaux d'achèvement du bien + travaux d'aménagement intérieur ;
• réhabilitation ou transformation d’un logement : prix d’acquisition + frais annexes + montant des travaux de rénovation (reconstruction, agrandissement, réparations et amélioration de l’habitat) ou de transformation ;
• construction de logements neufs conformes à la norme RT2012 : prix d’acquisition du terrain constructible + coût de la construction et des équipements sanitaires et de chauffage.

Attention, vos investissements sont limités à 2 logements par année, pour un prix d’acquisition total maximal de 300 000 euros et d’un plafond de 5 500 €/m². Si le montant est supérieur à l’un de ces 2 plafonds, la part excédentaire ne sera pas prise en compte. Le plafond s’appliquera pour le calcul de l'avantage fiscal.

Exemple concret d’un investissement en loi Pinel

Vous décidez d’acheter un bien sous le dispositif Pinel à Lyon (zone A) d’une surface de 50 m² à 244 477 €. Vos frais de notaire liés à cette acquisition s’élèvent à 16 523 €. Vous louez cet appartement pour une durée initiale de 6 ans à un couple sans enfant, au titre de sa résidence principale, l’une des conditions pour bénéficier du dispositif.

Votre prix de revient pour cet investissement est de 261 000 € (244 447 + 16 523). Votre avantage fiscal sur les 6 premières années est égal à : 261 000 € x 9 % = 23 490 €. Soit 23 490 / 6 = 3 915 € de réduction d’impôt par an.

Louer en loi Pinel est soumis à différentes conditions. Le loyer ne doit pas dépasser un certain plafond, qui dépend de la surface du bien et de la zone où le bien est situé. Vous devez aussi choisir des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés par zone.

Votre gain total sera de 31 320 € pour 9 ans d’engagement à la location (261 000 x 12 %).

Estimez la rentabilité de votre investissement Pinel grâce au simulateur Ooinvestir !

La réduction d'impôt Pinel à partir de 2023                

Initialement prévu jusqu’au 31 décembre 2021, le dispositif Pinel est reconduit jusqu’à l’année 2024. Cependant, à partir du 1^er janvier 2023, la réduction d’impôt sera progressivement moins avantageuse.

Taux de réduction d’impôt selon la durée d’engagement de location :

Un logement acquis à partir du 1^er janvier 2023 ne pourra donc plus accéder aux taux de réduction actuels.

Le blog Ooinvestir vous dit tout des évolutions de la loi Pinel après 2022

Quelques exceptions sont prévues par le dispositif. Un logement situé dans un quartier prioritaire défini par la politique de la ville ou qui dépasse les exigences de la réglementation en matière de performances énergétiques et environnementales pourra encore bénéficier des taux de réduction actuels.

1. La dispositif Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt sur le revenu. 
2. À chaque durée d’engagement locatif correspond un taux de réduction. L’investisseur peut choisir de louer son bien 6, 9 ou 12 ans (temps modulable) et obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 14 %.
3. Calcul de la remise d’impôt Pinel : prix de revient du bien X taux de réduction lié à la période de mise en location.
4. Le prix de revient est crucial pour le calcul de la réduction accordée. Il comprend le prix du logement lui-même ainsi que tous les frais annexes (honoraires de notaire, commissions d’agence, travaux etc).
5. En 2023 et 2024, la réduction d’impôt va progressivement diminuer et devenir moins avantageuse.