Loi Pinel : comment et pourquoi revendre après 6 ans ?

Avec les nombreux avantages de la loi Pinel, la question du moment de la revente constitue un point essentiel de sa stratégie d’investissement. Elle dépend de vos projets et de vos besoins au fil des ans. Revendre après la période minimale de 6 ans implique une réduction d’impôt totale moins importante et un temps plus court pour faire fructifier votre patrimoine. Dans tous les cas, il est important de bien respecter votre engagement de location et les différentes conditions de la loi Pinel pour profiter des avantages fiscaux.

Quels sont les résultats en termes de plus-value pour une revente après 6 ans ? Faut-il revendre pour changer de type d’investissement ? Ooinvestir vous apporte toutes les informations nécessaires avant d’opter pour une revente de votre bien locatif en loi Pinel à la suite d’un engagement de 6 ans.

Revente après 6 ans : qu’en est-il de la plus-value ?

En tant qu’investisseur, vous avez le choix entre un engagement de 6 ou 9 ans. Outre le fait de limiter les risques, une location en loi Pinel de 6 ans vous permet de disposer du bien immobilier au terme de la période.

Vous pouvez donc le revendre comme bon vous semble, sans être obligé d’attendre 3 ans supplémentaires. Néanmoins, une revente à la fin de la durée d’engagement la plus courte laisse peu de temps au logement pour voir sa valeur augmenter.

À la différence d’une résidence principale, la revente d’un bien locatif est automatiquement taxée par l’État. En effet, l’impôt sur les plus-values immobilières s’applique lorsque vous décidez de revendre le logement de votre investissement en loi Pinel. Si le prix de vente s’avère supérieur au prix lors d’acquisition, alors la différence est taxée à :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 15 % au titre des prélèvements sociaux.

Si vous souhaitez vendre dès la 6^e année, alors vous ne profitez pas des taux dégressifs de l’impôt sur les plus-values immobilières. Cette diminution s’applique de la 6^e à la 22^e pour l’impôt sur le revenu et de la 6^e à la 30^e pour les prélèvements sociaux.

Faut-il revendre après 6 ans pour investir dans le locatif hors Pinel ?

Véritable point fort de la loi Pinel, la défiscalisation vous permet de déduire jusqu’à 6 000 € par an de vos impôts durant les 6 premières années. Des avantages fiscaux qui se cumulent aux rentrées d’argent du loyer et qui offrent un complément de revenus conséquent.

Dans la vie active comme à la retraite, la réduction d’impôt de la loi Pinel représente un réel atout sur le plan financier.

Revendre pour réinvestir dans une location meublée type LMNP ou un autre dispositif de défiscalisation est possible après 6 ans. Néanmoins, vous ne bénéficiez plus de la forte réduction d’impôt de la loi Pinel et vous ne laissez pas le temps à votre bien de gagner en valeur sur le marché immobilier.

En effet, vous avez la possibilité de proroger la durée de location Pinel jusqu’à 9 ans et de continuer à profiter d’une baisse de votre imposition pouvant s’élever jusqu’à 4 500 € au maximum. Une seconde prolongation de 3 ans est possible pour bénéficier d’une réduction d’impôt maximale de 42 000 € sur 12 ans soit 3 500 € par an.

Après 6 ans, vous pouvez également prolonger la loi Pinel et loger votre enfant lors de ses études ou venir en aide à un membre de la famille qui a des difficultés à trouver un logement. Pour cela, ils ne doivent pas faire partie de votre foyer fiscal et vous devez bien sûr continuer de respecter toutes les conditions de la loi Pinel.

En fonction de vos besoins et projets, maintenir le dispositif Pinel au-delà de 6 ans vous garantit une valeur bien plus conséquente lors de la revente.

Il est recommandé de profiter des possibilités de prorogation de la loi Pinel en commençant avec un engagement de 6 ans. Vous pouvez ainsi prolonger le dispositif, habiter ou revendre votre bien si vous le souhaitez.

Rappel de la défiscalisation Pinel

Avec un taux de 1,3 % par an les 9 premières années, la réduction d’impôt du dispositif dépend de la durée de votre engagement et du montant de l’investissement :

• un engagement de 6 ans : une réduction d’impôt à hauteur de 9 % sur l’achat du bien immobilier ;
• un engagement de 9 ans : une réduction d’impôt à hauteur de 12 % sur l’achat du bien immobilier ;
• un engagement de 12 ans : une réduction d’impôt à hauteur de 14 % sur l’achat du bien immobilier.

Choisir d’habiter le logement après 6 ans de location Pinel

Revendre au bout de seulement 6 ans ne semble pas être le choix idéal d’un point de vue de défiscalisation et de plus-value, mais cela peut-être en accord avec vos projets. Par exemple, choisir de faire de votre logement Pinel votre logement principal peut s’avérer être une solution judicieuse.

Qu’il s’agisse de prendre votre retraite, d’une prévision de mutation ou d’une simple envie de déménager, vous pouvez préparer sereinement votre projet de vie durant 6 ans, tout en bénéficiant d’une avantageuse réduction d’impôt et en avançant sur le remboursement de votre crédit.

À la suite de votre engagement de 6 ans, vouloir habiter le bien locatif est un motif légitime pour donner congé à votre locataire. Vous aurez cumulé jusqu’à 6 000 € maximum par année de réductions d’impôt et remboursé une partie de votre prêt à la banque.

Exemple d’une revente d’appartement après 6 ans d’investissement Pinel

Marc et Johanna habitent actuellement en région parisienne, mais leur fille unique a déménagé à Toulouse récemment. Avec une imposition annuelle de 5 000 €, ils ont réalisé un investissement locatif en loi Pinel il y 6 ans dans la ville de Reims. Malgré le risque de manque de plus-value, ils souhaitent revendre leur bien Pinel pour s’acheter un bien à Toulouse près de leur fille. 

Leur investissement Pinel est un appartement de 3 pièces de 70 m² en centre-ville de Reims. Le prix du logement est de 280 000 €, soit 4 000 € du m².

Avec un apport de 80 000 €, Marc et Johanna ont obtenu un prêt de 200 000 € sur 20 ans à la banque, pour une mensualité de 940 €. Situé en zone B1, Reims affiche un plafond de loyers à 10,93 €. Ils louent donc leur appartement pour un maximum de 760,02 € (surface habitable 70 m² x plafond Pinel 10,93 € x coefficient multiplicateur de 0,971).

Avec pour valeur maximale 1,2, le coefficient multiplicateur est calculé avec la formule suivante : 0,7 + 19 / surface habitable.

Au bout de leur engagement de 6 ans, Marc et Johanna peuvent envisager la revente de leur appartement. Ils ont obtenu une réduction d’impôt de 16 800 € (280 000 x 9 %), soit une économie annuelle de 2 800 € et de 233 € par mois.

Embedded script : [CTA Simulateur] Rentabilité Pinel

Après avoir réalisé un investissement rentable sur 6 ans, Marc et Johanna souhaitent mettre un terme au dispositif à la fin de cette 1^ère période d’engagement. Revendre leur bien locatif en loi Pinel n’a pas occasionné une importante plus-value. Cependant, avec la revente de leur résidence principale, ils peuvent rejoindre leur fille à Toulouse et profiter de leur retraite.

Rappel des conditions pour être éligible au Pinel

Si tout contribuable peut prétendre à la loi Pinel, la défiscalisation s’applique dans une limite de 300 000 €/an et 5 500 €/m² pour votre investissement immobilier. Vous devez également respecter des conditions et des plafonds bien précis pour obtenir la réduction d’impôt :

• Pour être éligible, vous devez réaliser votre investissement Pinel dans le cadre de l’achat d’un appartement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA). Pour le Pinel ancien, il est impératif que le montant des travaux soit supérieur à 25 % du total de l’opération.
• Votre bien locatif doit être situé dans des zones A bis, A ou B1 de l’administration fiscale.
• La construction de votre logement doit respecter les normes BBC 2005 ou RT 2012 (et prochainement RE 2020).
• La location du bien immobilier doit s’effectuer en tant que résidence principale, avant les 12 mois suivants son acquisition.
• Avant de choisir votre locataire, vous devez vérifier que ses revenus ne dépassent pas les plafonds de ressources imposés par le gouvernement.
• Des plafonds de loyers doivent être respectés en fonction de la zone concernée pour calculer le loyer à ne pas dépasser.

Les plafonds de loyers de la loi Pinel en 2021 sont les suivants :

zone A bis : 18,25 € ;

zone A : 13,56 € ;

zone B1 : 10,93 €.

1. Avec un prix neuf assez élevé, la plus-value issue de la revente d’un bien locatif est moindre après seulement 6 ans en loi Pinel.
2. La revente d’un bien locatif est taxée à 19 % sur le revenu et 15 % sur les prélèvements sociaux.
3. Toute revente ou changement de dispositif après 6 ans de loi Pinel met fin à une réduction d’impôt avantageuse qui peut atteindre jusqu’à 4 500 € par an.
4. Si votre projet est d’habiter rapidement le logement de votre investissement Pinel, un engagement de 6 ans est judicieux.