Comment calculer le loyer maximum Pinel ?

Un investissement dans l’immobilier locatif peut vous faire bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 14 % du montant investi grâce à la loi Pinel. Pour cela, il faut respecter certaines conditions, notamment des plafonds de loyer à ne pas dépasser pour bénéficier de la déduction fiscale… 

Quels sont les plafonds à respecter ? Comment estimer le prix de location maximum d’un logement ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les nombreux avantages, mais aussi les démarches à suivre pour réussir votre investissement Pinel.

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel offre la possibilité aux propriétaires de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu grâce à un investissement locatif. 

Il faut toutefois que l’investisseur s'engage à louer le bien nu en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans (soit 24 trimestres). Principal objectif : relancer la construction de logements neufs à certains endroits du territoire français et faciliter l’accès des foyers modestes à des appartements de qualité dans des zones où la demande est très élevée. 

Pour cela, le dispositif impose différentes conditions pour obtenir la réduction d’impôt. Parmi les principales conditions : respecter un plafond à ne pas dépasser pour les loyers. Il dépend de l’emplacement des logements neufs ainsi que de leur surface habitable. Pour que les propriétaires bénéficient de la réduction fiscale, les loyers ne doivent pas dépasser la limite imposée par le dispositif dans la zone. 

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Autre impératif : choisir des locataires dont les revenus ne dépassent pas les seuils fixés par le gouvernement. La loi Pinel vise en effet à faciliter l’accès des ménages les plus modestes à des logements de qualité. En fonction de la localisation du bien et de la composition du foyer fiscal, vous devez donc vous assurer de sélectionner un ou des locataires dont les ressources ne dépassent pas les plafonds mis en place. 

Vous respectez toutes les conditions ? Vous pourrez profiter d’une réduction d’impôt, qui dépendra du prix d’achat de l’appartement et de la durée de l’engagement de location.

La date de fin de la loi Pinel était normalement prévue pour le 31 décembre 2021. Après un 1^er report jusqu’au 31 décembre 2022, la loi Pinel a finalement été étendue pour 2 années supplémentaires, mais avec un avantage fiscal progressivement revu à la baisse :

Après la date d’effet de votre investissement immobilier, vous disposez d’une année pour signer votre 1^er bail. La date d’effet correspond à la date d’acquisition, ou à la date d’achèvement de l’immeuble dans le cas d’une VEFA.

Quels éléments prendre en compte pour le calcul du loyer maximum ?

Plusieurs éléments sont à prendre en compte pour définir le plus haut niveau de loyer possible dans le cadre de votre investissement Pinel.

Les zones éligibles

Le dispositif Pinel s’applique uniquement dans les zones définies par l’administration française où la tension locative est la plus forte du territoire : la zone A, la zone A bis et la zone B1.

• La zone A comprend les communes situées en Île-de-France comme Villejuif par exemple, celles de la Côte d’Azur et d’autres grandes villes comme Lyon, Marseille ou Lille.
• La zone A Bis est constituée de la ville de Paris et de 76 communes situées en Seine-Saint-Denis, dans les Yvelines, dans le Val-de-Marne, dans les Hauts-de-Seine et dans le Val-d’Oise.
• La zone B1 regroupe toutes les métropoles abritant plus de 250 000 habitants comme Toulouse et Bordeaux ainsi que les communes de la grande couronne parisienne, ainsi que certaines villes où la demande locative est particulièrement forte.

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Barème et plafond de loyer en Pinel 

La loi Pinel impose des plafonds de loyer, selon un barème fixé en fonction du zonage de l’achat immobilier. Pour déterminer le montant le plus élevé auquel vous pouvez louer votre bien, vous devez vous renseigner sur le plafond imposé par la loi dans la zone d’implantation. Ce barème est mis à jour chaque année et publié dans le bulletin officiel des finances publiques.

En 2024, ces plafonds sont actuellement :

• zone A : 13,56 euros par m² ;
• zone A bis : 18,25 euros par m² ;
• zone B1 : 10,93 euros par m².

Tout savoir des plafonds de loyers en loi Pinel

Depuis le 1^er janvier 2021, la réduction d’impôts permise par la loi Pinel concerne uniquement les appartements. Ce dispositif de défiscalisation ne peut donc plus concerner une maison, quel que soit son emplacement.

Le coefficient multiplicateur de surface pour estimer le loyer Pinel

La surface utile prise en compte pour déterminer le loyer Pinel correspond à l’espace habitable du logement ainsi que la moitié de la surface des parties annexes : caves, sous-sols, balcons, vérandas, greniers aménageables, etc. Cette dernière est limitée à 8 m² par logement. Les terrasses en rez-de-jardin et les jardins ne sont pas pris en compte dans le calcul des annexes.

Dans les faits, la surface utile est donc égale à : surface habitable + 50 % de la superficie des annexes privatives. Attention toutefois, dans le cadre de l’encadrement des loyers, le total des annexes prises en compte ne peut pas dépasser 16 m².

Exemple :

Dans le cadre d’un appartement comprenant une surface habitable de 80 m² associé à une cave de 10m² et à un balcon de 10m², le total des annexes inclus dans le calcul est donc ramené de 20 m² à 16 m². La surface utile sera donc de : 90 m² + (16m² / 2 ) = 98 m².

Pour estimer le prix de la location, vous devez multiplier le plafond de la zone où se situe le logement par le coefficient multiplicateur (C) de surface afin d’obtenir le loyer le plus haut au mètre carré. En effet, pour calculer un loyer en Pinel, un coefficient s’applique. Il se calcule de la manière suivante : 0,7+ (19/surface utile). 

Le coefficient ne peut dépasser 1,2. S’il dépasse cette valeur, il faudra simplement utiliser la valeur 1,2 pour la suite du calcul. 

Plus la superficie d’un bien est petite, plus le coefficient multiplicateur est important. Le montant du loyer sera donc plus intéressant pour vous si vous investissez dans des logements de petite taille, en prenant toutefois en compte le fait que le changement de locataire y sera plus fréquent. 

Exemple d’un calcul de loyer en loi Pinel

Élodie est responsable marketing et souhaite investir dans un T3 de 60 m² de surface habitable avec un balcon de 6 m² à Lyon dans le quartier de Saint-Jean.

Estimation de la surface logement

Pour estimer le loyer, il faut commencer par calculer la surface utile en additionnant la surface habitable avec la moitié de la superficie du balcon. Cela donne donc : 60 m² + (6/2) = 63 m².

Calcul du coefficient multiplicateur

Pour déterminer les plafonds de loyers, il faut ensuite calculer C grâce à la formule 0,7 + 19/surface utile du logement. Dans le cas d’Élodie et de son achat immobilier à Lyon quartier Saint-Jean, C = 0,7 + (19/53) = 1,058.

Calcul du plafond de loyer

Dernière étape : l’estimation du loyer le plus élevé. Après avoir déterminé le tarif au mètre carré imposé à Lyon, Élodie va pouvoir estimer le loyer Pinel. Lyon étant situé en A, elle ne pourra pas dépasser les 13,56 euros par m². Le loyer maximum de son T3 de 60 m² avec balcon de 6 m² est donc de : 63 x 1,058 x 13,56 = 860,78 €.

Ooinvestir vous permet de calculer votre futur loyer Pinel avec son simulateur

Élodie pourra prétendre à une réduction d’impôt proposée par le dispositif Pinel si le montant de loyer de son T3 ne dépasse pas les 860,78 €/mois. Toutefois, la location de son appartement ainsi que la réduction d’impôt lui permettront largement de rembourser les mensualités de son crédit immobilier.

1. Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, l’investisseur doit veiller à ne pas dépasser le plafond de location fixé par la loi.
2. Le loyer maximum de la loi Pinel dépend de la surface du bien et de sa localisation.
3. Les annexes (balcon, terrasse…) sont en partie prises en compte dans le calcul.
4. L’application d’un coefficient multiplicateur favorise les appartements de petite taille, type studio.