Faut-il investir dans l'immobilier à Toulouse ?
Sommaire
Toulouse est une métropole de choix dans laquelle investir. La capitale de la Haute-Garonne offre en effet de nombreuses opportunités du fait de son cadre de vie privilégié, de sa forte croissance et de sa demande locative florissante.
Quelle est la tendance globale du marché immobilier toulousain ? Quels sont les points forts de la ville en faveur d'un investissement immobilier ? Quels sont les quartiers à privilégier à Toulouse ? Quels sont les dispositifs de défiscalisation les plus avantageux dans le cadre d’un investissement locatif ? Voici tout ce que vous devez savoir avant d’investir dans l’immobilier à Toulouse.
Investissement immobilier à Toulouse : caractéristiques et spécificités du marché toulousain
En matière d’immobilier, Toulouse est en plein essor. La ville rose fait en effet partie des villes où il est recommandé d’investir. Elle garantit aux habitants une bonne qualité de vie et bénéficie d’une forte attractivité économique et démographique. La commune est la 4ème ville la plus peuplée de France, derrière Paris, Marseille et Lyon, avec plus de 450 000 habitants intra-muros et plus d’1 million d’habitants à l’échelle du "Grand Toulouse"*.
Le chef-lieu du département de la Haute-Garonne constitue une ville dynamique, où il fait bon vivre. Ce technopôle européen regroupe un important vivier d’emplois avec de nombreuses industries de pointe dans l'aéronautique, l'informatique et l'aérospatial, des instituts de recherche et des multinationales.
L’attractivité de la ville rose est également liée à son positionnement géographique, à seulement 2h des côtes méditerranéennes et à 1h30 des pistes de ski. Par ailleurs, à Toulouse, le climat n’est pas en reste avec un très fort taux d’ensoleillement chaque année !
C’est également une importante ville étudiante et culturelle, qui brille par la pluralité de ses enseignements et de ses évènements. Tout ceci participe à en faire une métropole sûre en matière d’investissement immobilier rentable.
Quelles opportunités du marché immobilier locatif à Toulouse ?
Le marché de l’immobilier locatif à Toulouse est très dynamique et plusieurs raisons poussent à investir dans l’immobilier locatif à Toulouse et à se constituer un patrimoine.
1. Toulouse, une ville économiquement très attractive
La métropole toulousaine regroupe divers pôles industriels sur son territoire (aéronautique, aérospatiale, médecine, nouvelles technologies…), ce qui constitue un gage de sécurité pour votre investissement immobilier toute l’année. En effet, ces secteurs attirent toujours autant d’actifs à la recherche de logements (notamment d’un appartement).
2. Toulouse, le quatrième pôle universitaire de France
Pour commencer, à Toulouse, les étudiants sont nombreux chaque année : 117 739 sur l’année 2019-2020 selon L’Etudiant.fr. Ils viennent de tout l’Hexagone et même du monde entier pour bénéficier des meilleurs cursus et des meilleures écoles en France. Cette population estudiantine est en très grande majorité locataire avec de solides garants sur qui compter en toutes circonstances : une aubaine pour les investisseurs dans l’immobilier ! S’il s’agit du quatrième pôle universitaire de France, la ville de Toulouse est en tête du palmarès L’Etudiant.fr 2019-2020 des métropoles étudiantes recommandées par les lecteurs. Ces derniers sont charmés par les briques roses des logements, par le climat doux et par l’atmosphère festive qui y règne.
3. Toulouse, une ville où il fait bon circuler !
A côté de cela, la ville rose met un point d’honneur à faciliter la circulation de ses habitants avec de nombreuses lignes de bus, le métro, le tramway et le TER qui permettent de se déplacer dans la ville et ses alentours aisément.
La mairie a par ailleurs mis l’accent sur les moyens de transport doux et alternatifs avec près de 4 400 vélos en libre-service et 600 kilomètres de pistes cyclables sur l’agglomération. Ces différents dispositifs attirent toujours plus de touristes, d’étudiants et de familles en quête d’un logement au cadre de vie agréable.
Cette ville cosmopolite et culturelle du sud de la France offre également une grande diversité d'activités : concerts, expositions, spectacles, manifestations sportives...
Vers quel type de bien se tourner pour investir dans l’immobilier à Toulouse ?
Pour vous garantir un rendement locatif intéressant à Toulouse toute l’année, il est préférable d’investir dans les petites surfaces, comme un studio ou un T2, lors du choix de votre logement. Un choix judicieux notamment pour les jeunes actifs, la population estudiantine et les touristes.
Si vous disposez d’un budget plus conséquent et que vous souhaitez vous orienter vers un appartement de plus grande surface pour votre investissement locatif, c’est également possible. En visant les locataires étudiants, il vous faudra proposer votre bien immobilier en colocation par la suite, dans l’objectif de maximiser votre rentabilité. Vous pouvez aussi proposer des logements de 4 ou 5 pièces pour des familles. Ici, la rentabilité sera moindre mais votre gestion locative sera facilitée. Les familles restant généralement plusieurs années, contrairement à des personnes seules ou à des jeunes couples, plus mobiles.
En fonction des locataires que vous ciblez pour votre investissement (étudiants, familles, touristes…), soyez très attentifs à la localisation du logement. Il sera nettement préférable qu’il soit à proximité des commodités ou d’autres endroits clés : universités, écoles, transports en commun, commerces, restaurants, monuments touristiques, etc.
Des dispositifs de défiscalisation intéressants
Côté défiscalisation, la ville rose est éligible à la loi Pinel dans l'immobilier neuf (zone B1) et vous permet donc de vous constituer un patrimoine aisément. Dans ce cadre, les investisseurs peuvent profiter d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % du prix du logement, étalée sur 12 ans, ainsi que de frais de notaires réduits et de revenus complémentaires. Pour profiter de la loi Pinel, Toulouse compte de nombreux programmes neufs avec différents promoteurs immobiliers présents dans la ville qui se partagent le marché.
La métropole offre également la possibilité de bénéficier des avantages du dispositif LMNP (loueur meublé non professionnel), qui vous fait bénéficier d’une économie d’impôt de 50% sur vos revenus fonciers. Vous pouvez de plus le cumuler avec le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Ce dernier vous permet de réduire le montant de vos impôts de 11 % sur 9 ans en investissant dans l’immobilier neuf au sein d’une résidence de services. Il est également possible de récupérer la TVA payée sous certaines conditions.
Par ailleurs, investir dans des bâtiments anciens peut vous permettre de profiter du dispositif Monuments Historiques à Toulouse et d’une déduction d’impôts importante sur une courte durée. En effet, l’achat d’un logement nécessitant des travaux via le dispositif Monuments Historiques à Toulouse permet de se constituer un patrimoine tout en déduisant le coût des travaux de rénovation et des intérêts d'emprunt à 100 % des revenus d'imposition. Pour profiter d’autres avantages fiscaux, le dispositif Malraux propose une défiscalisation de 22 ou 30% en investissant dans un immeuble ancien à réhabiliter.
Toulouse : les 5 quartiers sur lesquels miser
Pour assurer votre investissement immobilier locatif à Toulouse, mieux vaut connaître les spécificités des quartiers recherchés ou en devenir.
Le triangle d’or et le quartier de Saint-Etienne
Commençons tout d’abord par un secteur incontournable : le centre-ville de Toulouse, et notamment le secteur du triangle d’or avec la place du Capitole. Ce quartier très réputé et à proximité de tout est emblématique et prisé aussi bien par les touristes, les familles que les étudiants.
Non loin se trouve le quartier huppé de Saint-Etienne, qui propose des maisons de ville ainsi que des appartements de haut standing. Idéal pour les familles, ce quartier compte de nombreux établissements, de l’école primaire au lycée, aussi bien publics que privés. Les prix au mètre carré y sont évidemment élevés, mais le secteur bénéficie d’une forte attractivité. Ici : aucun risque de vacance locative !
Le quartier de Côte-pavée
Le quartier Côte-pavée à Toulouse est plus calme et résidentiel. De ce fait, le secteur est idéal pour investir si vous ciblez les couples ou les familles toulousaines. La zone comporte de nombreux espaces verts à proximité et est très dynamique avec un nombre important de commerces, ce qui attire évidemment les locataires. Ici aussi, l’offre scolaire est importante.
Le quartier Côte-pavée ne dispose toutefois que de peu de foncier disponible. Il vous faudra être patient et réactif pour trouver des biens immobiliers.
Les abords du pôle universitaire de Rangueil
Si vous préférez vous éloigner légèrement du centre-ville de Toulouse, le secteur de Rangueil est très intéressant en matière d’investissement locatif.
Il accueille de nombreux étudiants, ce qui vous prémunit contre le risque de vacance et vous assure une demande locative permanente si vous optez pour un appartement studio ou un T2… le tout, avec une belle perspective de rendement.
Le quartier de Bonnefoy
Juxtaposant le centre-ville de Toulouse, le secteur de Bonnefoy offre les avantages de la vie citadine sans ses inconvénients. Ici, les locataires profitent d’un cadre de vie très agréable, de quiétude, de calme et de toutes les commodités à proximité.
Ce quartier de Toulouse est situé à proximité de la gare Matabiau. Il est donc très pratique dans le cadre d’un investissement meublé, pour les touristes en Censi-Bouvard ou en LMNP (loueur de meublé non professionnel).
Blagnac
En s’éloignant quelque peu de Toulouse, rien ne vous empêche d’investir dans l’immobilier à Blagnac, non loin de l’aéroport. Très bien desservie par les transports en commun, et notamment le tramway, la ville de Blagnac est idéale pour les locataires en quête de tranquillité et qui souhaitent conserver une proximité avec Toulouse.
Quel budget pour investir dans l’immobilier à Toulouse ?
La ville de Toulouse peut offrir un rendement locatif très attractif. Côté budget, le prix au mètre carré est compris entre 2 457 € et 4 012 € d’après les données de Se Loger. Le prix moyen s’élève donc à 3 095 €/m2, ce qui reste accessible comparé à d’autres villes de France.
À l’inverse de l’immobilier parisien, bordelais ou lyonnais qui arrive à saturation, les prix de l’immobilier toulousain restent encore abordables, et devraient donc augmenter dans les années à venir. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier à Toulouse, mieux vaudrait ne pas trop tarder !
- La ville de Toulouse bénéficie d’une localisation avantageuse, d’un cadre de vie agréable et de pôles de recherche et d’industrie porteurs. Ces éléments combinés dynamisent la démographie de la métropole et de son agglomération.
- Vous pouvez profiter de nombreux dispositifs de défiscalisation selon votre stratégie d’investissement sur le marché locatif toulousain.
- Avec une forte population étudiante, les logements de petites surfaces vous offrent des perspectives de rentabilité très intéressantes.
- Contrairement à d’autres grandes villes de France, la tension immobilière à Toulouse reste maitrisée et les prix encore abordables.
Trouvez le bien idéal
