SCPI fiscale : tout ce qu'il faut savoir
Sommaire
Connaissez-vous les SCPI fiscales ? En choisissant ce type de SCPI, vous pouvez investir dans l’immobilier à des fins de défiscalisation, sans avoir besoin d‘acheter vous-même un bien ni de le mettre en location. Ce sont les sociétés de gestion qui s’occupent de tout. Pour savoir si ce placement peut vous convenir, suivez le guide ! Ooinvestir vous dit tout sur les SCPI fiscales, leurs avantages, leurs risques, et les réductions d’impôt auxquelles vous pouvez prétendre.
Qu'est-ce qu'une SCPI fiscale ?
Une SCPI (société civile de placement immobilier) permet d’investir dans l’immobilier locatif, sans avoir à gérer soi-même l’achat du bien ni sa mise en location. Ce type de placement s’appelle aussi « pierre-papier ».
Dans le cas d’une SCPI fiscale, l’investisseur achète des parts auprès d’une société de gestion qui détient un parc immobilier constitué d’immeubles d’habitation neufs ou anciens. L’objectif de la souscription de parts est de bénéficier d’un dispositif de défiscalisation et de réduire son impôt. Cette solution s’adresse plutôt aux foyers situés dans les tranches d’imposition moyennes ou élevées.
Ne pas confondre avec la SCPI de rendement. Celle-ci répond à un tout autre objectif, qui est de percevoir des revenus issus de loyers de locaux professionnels.
Quels sont les avantages d'une SCPI fiscale ?
Des réductions d’impôts immédiates
Avec ce dispositif, les avantages fiscaux sont immédiats : en effet, la défiscalisation commence dès la première année de souscription. Cela évite de devoir attendre le temps des travaux et la livraison du bien pour en bénéficier. Pour maximiser votre défiscalisation, découvrez combien investir dans une SCPI de rendement ?
La gestion déléguée des biens immobiliers
Vous n’avez pas envie de gérer un bien, les locataires, les états des lieux ni toutes les contraintes associées ? Si vous faites le choix d’un investissement en SCPI, c’est la société de gestion qui s’occupe de trouver les biens, de les louer, voire d’y effectuer des travaux. Cet avantage est d’autant plus important avec les dispositifs fiscaux qui imposent plusieurs conditions d’éligibilité : loyers plafonnés, plafonds de ressources pour les locataires, etc. Vous n’avez donc pas à les vérifier.
Un risque mutualisé
Le risque est modéré pour les investisseurs, puisqu’il est réparti entre différents biens, de nombreux locataires et plusieurs détenteurs de parts. L’impact est très faible sinon nul au regard des loyers impayés, ou en cas de problème lié aux travaux ou aux livraisons. Plus les biens sont nombreux et variés, plus le risque est dilué.
Un investissement accessible
La mise de départ minimum demandée pour investir dans une SCPI fiscale est peu élevée. Selon les sociétés, il est possible de souscrire des parts à partir de quelques milliers d’euros. Vous trouverez par exemple des SCPI fiscales avec des parts affichées à 5 000 euros, d’autres à 10 000 euros. Vous pouvez en acquérir plusieurs en fonction du montant que vous souhaitez investir.
Quels risques avec une SCPI fiscale ?
Ce type d’investissement présente un risque modéré, mais il est important de connaître ses quelques limites.
Des frais d’entrée et de gestion importants
Revers de la médaille d’une gestion déléguée : les frais facturés par les sociétés de gestion sont souvent élevés, plus qu’en choisissant une SCPI de rendement. Ils s’élèvent à environ 10 % des loyers perçus, parfois plus : 15 % voire 18 % selon les sociétés.
Un investissement de long terme
Investir dans une SCPI nécessite une vision sur le long terme. En effet, il faut obligatoirement s’engager sur plusieurs années pour bénéficier des réductions d’impôts permises par les SCPI fiscales. La durée de détention des parts recommandée peut aller jusqu’à 15 ans voire plus selon les SCPI.
Le risque de moins-value
Au terme de la période de défiscalisation, la SCPI liquide le patrimoine et revend les biens. Selon l’état du marché immobilier, la plus-value n’est pas garantie et il est même possible de perdre un peu d’argent. Ce risque est à nuancer : il est important de garder à l’esprit que l’objectif ici n’est pas d’obtenir des rendements mais bien de profiter d’avantages fiscaux. De plus, les SCPI s’assurent que les opérations génèrent le moins de pertes possibles.
Quelles sont les conditions pour investir dans une SCPI fiscale ?
En fonction de la quantité d’épargne disponible, il est possible d’acheter des parts comptant ou avec un crédit immobilier. Les achats en démembrement ou en assurance-vie ne sont pas adaptés aux SCPI fiscales.
Achat de parts comptant
Les investisseurs qui disposent d’une épargne disponible suffisante peuvent acheter comptant leurs parts de SCPI. Cette solution est la plus simple car elle évite de monter un dossier auprès de la banque et de demander un prêt immobilier.
Achat de parts à crédit
L’achat de parts à crédit est également envisageable :
- Pour les investisseurs qui ne souhaitent pas mobiliser leur épargne ;
- Ou pour ceux qui n’en possèdent pas assez et qui souhaitent investir une somme plus importante.
La souscription de parts se fait sur une période donnée. La SCPI peut ensuite acquérir les biens grâce aux investissements collectés.
SCPI fiscales : quelle réduction d'impôts ?
La réduction d’impôts appliquée dépend en premier lieu du type de SCPI et du dispositif fiscal.
Les 4 grands types de SCPI fiscales
SCPI en loi Pinel
Les SCPI Pinel investissent généralement dans des parcs immobiliers résidentiels neufs, avec une mise en location pendant 6, 9 ou 12 ans.
SCPI Denormandie
Elle est similaire au dispositif fiscal Pinel : les durées de locations sont les mêmes, mais il s’agit ici d’investissements dans des immeubles à rénover. Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % de l’opération.
SCPI Malraux
La SCPI Malraux concerne des immeubles classés et/ou situés dans des secteurs sauvegardés. Des opérations de rénovation y sont engagés sur 4 ans, à hauteur de 100 000 euros par an maximum.
SCPI de déficit foncier
La SCPI de déficit foncier se caractérise aussi par un investissement dans des immeubles anciens nécessitant de lourdes rénovations. La particularité de ce dispositif : les charges sont supérieures aux revenus fonciers, ce qui crée un déficit. Les SCPI de déficit foncier bénéficient de nombreux avantages.
Les réductions envisageables selon le type de SCPI
SCPI Pinel et Denormandie
Dans le cas des SCPI fiscales associées aux dispositifs Pinel ou Denormandie, la réduction d’impôt varie selon le temps d’engagement.
Depuis le 1er janvier 2023, les taux sont de :
- 10,5 % de réduction sur 6 ans ;
- 15 % sur 9 ans ;
- 17,5 % sur 12 ans.
Par exemple, en plaçant 50 000 euros, un investisseur peut économiser environ 10 000 euros lissés sur 12 ans. Au maximum, il est possible de réduire son impôt de 52 500 euros avec un engagement sur 12 ans.
Pour les investissements conclus avant le 31 décembre 2022, les taux étaient de 12 %, 18 % et 21 %. Et ils devraient encore être baissés à partir de 2024 si les dispositifs sont maintenus. Les taux seraient alors de 9 %, 12 % et 14 %.
SCPI Malraux
Avec le dispositif Malraux, la réduction d’impôt est plafonnée à 30 % du coût des travaux. Cela peut représenter jusqu’à 120 000 euros de réduction, à raison de 100 000 euros de travaux par an maximum pendant 4 ans (sachant que 60 % de l’investissement sont dédiés aux rénovations, en général).
Un exemple : avec un investissement de 100 000 euros, 60 000 euros sont affectés au chantier. La réduction représente 30 % de 60 000 euros soit 18 000 euros.
Aussi, la SCPI Malraux s’adresse plutôt aux investisseurs qui ont des revenus confortables et qui sont lourdement imposés.
SCPI de déficit foncier
Ici, c’est le déficit foncier (les charges supérieures aux revenus) qui permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu. La déduction des charges est possible jusqu’à 10 700 euros par an : jusqu’à 6 ans sur le revenu global, et jusqu’à 10 ans sur le revenu foncier.
Le montant de la réduction dépend de plusieurs facteurs : l’investissement, le taux marginal d’imposition (TMI), la quote-part accordée aux travaux et les revenus fonciers.
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Avec un investissement de 100 000 euros et pour un foyer dont le TMI est de 41 %, il est par exemple possible d’obtenir une réduction correspondant à environ 25 % du capital.
- Une SCPI fiscale permet de réaliser un investissement immobilier dans un but de défiscaliser, sans avoir à gérer la mise en location du bien.
- Vous achetez des parts d’un ensemble immobilier détenu par une société, et vous pouvez réduire votre impôt en fonction du dispositif fiscal choisi (Pinel, Denormandie, Malraux, déficit foncier).
- L’achat de parts peut se faire au comptant ou au moyen d’un crédit immobilier.
- La réduction dépend des SCPI fiscales et de la durée d’engagement. Avec une SCPI loi Pinel, vous pouvez, par exemple, réduire votre impôt de 52 500 euros au maximum sur une période de 12 ans.
