Qu'est-ce que le taux d'occupation financier (TOF) d'une SCPI ?
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Avant de vous lancer dans un investissement en SCPI, quelques indicateurs clefs sont à étudier, dont le taux d’occupation financier... Mais qu’est-ce que le TOF ? Quelles informations apporte-t-il sur la bonne santé de vos SCPI ? Ooinvestir vous explique tout.
Qu'est-ce-que le TOF d'une SCPI ?
Le taux d’occupation financier (TOF) exprime la performance d’une société civile de placement immobilier (SCPI).
Le TOF fait partie des indicateurs visant à accompagner les futurs investisseurs dans leur choix de SCPI. Il est défini à la fin de chaque trimestre pour un suivi régulier aux dates suivantes :
- 31 mars ;
- 30 juin ;
- 30 septembre ;
- 31 décembre.
Un bon taux d’occupation financière contribue à rassurer l’investisseur sur la gestion de la SCPI et son état de santé. En conséquence, un bon TOF laisse espérer une meilleure performance en raison d’une vacance locative faible et d’une perception des loyers suffisante.
Comment fonctionne le TOF d'une SCPI ?
Le taux d’occupation financier (TOF) d’une société civile de placement immobilier (SCPI) est le résultat d’un calcul qui prend en compte :
- les loyers et indemnités facturés ;
- les loyers facturés si tous les logements étaient occupés.
Depuis le 1er janvier 2022, le TOF prend en considération les loyers payés pour les locaux occupés, les locaux occupés sous franchise ou à disposition de futurs locataires, ainsi que les biens en restructuration ou sous promesse de vente. Cette nouvelle méthode plus précise permet de comprendre un taux d’occupation financier dégradé.
Par exemple, un taux inférieur à 90 % peut sembler insuffisant. Mais si différents locaux sont en restructuration, cela peut préjuger d’un taux d’occupation plus important prochainement, et donc d’une perception de loyers plus élevés. Il faut ainsi considérer le TOF dans un contexte global.
Attention également à un taux trop élevé. Si une jeune SCPI présente un TOF proche de 100 %, la question sera de savoir si, dans quelques années, la gestion sera toujours assez performante pour maintenir ce résultat...
Calcul du TOF d'une SCPI : exemple
Pour mieux comprendre le taux d’occupation financier d’une SCPI, voici un exemple. Pierre a acheté des parts de SCPI. Il se trouve ainsi propriétaire de parts dans un appartement à Paris d’une surface de 50 m² loué 1 500 € par mois. Il est aussi propriétaire d’un bien à Nancy, d’une surface de 50 m² et loué 350 €.
Pour le moment, le logement de Nancy est vacant. En calculant le taux d’occupation physique (TOP), le résultat obtenu s’élève à 50 %, puisque seule la moitié des surfaces mises en location sont réellement occupées.
Mais le taux d’occupation financier s’avère bien différent. Pour calculer le TOF, il faut procéder de la manière suivante : total des loyers perçus / total des loyers perçus si tous les biens étaient loués X 100.
En clair, le résultat est le suivant : 1 500 € / 1 850 € X 100 = 81 %.
Ainsi, le taux d’occupation financier pour ce propriétaire de SCPI se montre correct malgré la location d’un seul bien sur 2.
Les critères à évaluer avant d'investir en SCPI
Vous l’aurez compris, pour constituer votre patrimoine, choisir les meilleures SCPI et sélectionner les sociétés de gestion les plus performantes, le TOF constitue un élément clé. Mais d’autres indicateurs sont à surveiller avant de vous lancer pour bénéficier des meilleures performances :
- la collecte doit idéalement atteindre 10 à 20 % de la capitalisation de la SCPI ;
- la liquidité permet de déterminer la possibilité de revendre facilement vos parts à un prix correct si vous avez besoin de récupérer le capital investi ;
- la diversification pour mutualiser les risques et la rentabilité. La diversification des actifs se joue sur le plan géographique (en France, à Paris et en région, voire en Europe) mais aussi sur le type de biens immobiliers (bureaux, commerces, logistique, etc.) ;
- le taux de distribution sur la valeur du marché (TDVM) déterminé entre le dividende brut et le prix de la part. En clair, il indique le rendement de votre SCPI ;
- le report à nouveau indique le niveau des fonds de réserve pour assurer aux investisseurs un dividende constant même en cas de baisse de revenus locatif ;
- la variation du prix moyen (VPM) détermine le taux de croissance annuel moyen du prix des parts de SCPI ;
- la décote et la surcote permettent de définir le ratio entre le prix de souscription sur le marché secondaire et la valeur de réalisation ;
- la vétusté du patrimoine indique l’état du patrimoine et donc d’éventuels travaux à réaliser à court ou moyen terme ;
- les sociétés de gestion. Misez sur des sociétés de gestion performantes et reconnues en France à l’image de BNP Reim, Corum AM, Perial AM, Urban Premium, etc.
Le bulletin d’informations périodiques est un document important qui fournit chaque trimestre tous les éléments concernant une SCPI. Le futur investisseur peut ainsi prendre connaissance du nombre d’associés, du nombre de parts, de la capitalisation de la SCPI, du taux d’occupation financier, du taux d’occupation physique ou encore de la répartition du patrimoine.
La rentabilité d'un investissement en SCPI de rendement
La SCPI de rendement reste la forme de société civile de placement immobilier offrant, comme son nom l’indique, le meilleur rendement. Elle s’oppose à la SCPI fiscale qui privilégie des avantages fiscaux (loi Pinel, Denormandie, Malraux, etc.) et la SCPI de plus-value. Cette dernière offre un rendement moindre, voire inexistant dans le cadre du démembrement. En revanche, à terme, la plus-value espérée se montre importante.
En 2022, le rendement moyen d’une SCPI de rendement atteignait 4,53 % selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier). Toutefois, cela ne reste qu’une moyenne : certaines SCPI sont moins performantes, mais d’autres promettent une rentabilité supérieure à 6 %. De plus, le rendement doit être étudié d’année en année pour connaître les évolutions et miser sur un montant de rémunération constant.
Enfin, d’autres éléments sont à prendre en compte, comme la variété des actifs, le capital détenu par la SCPI ou encore le taux d’occupation financier. Vous devez considérer les caractéristiques des SCPI dans leur ensemble afin de faire le meilleur choix pour votre investissement en pierre papier.
- Le taux d’occupation financier (TOF) permet de connaître la performance d’une SCPI en prenant en compte les revenus locatifs réels par rapport aux revenus potentiels, si tous les biens immobiliers étaient loués.
- Un bon TOF se situe entre 90 et 100 %.
- Le TOF n’est pas le seul indicateur à prendre en compte : il est nécessaire d’étudier également le taux de distribution, la capitalisation, la collecte, la liquidité, etc.
