SCPI vs PER : quel investissement choisir ?

SCPI et PER, 2 solutions distinctes pour un même objectif : investir et bien préparer l’avenir. Ooinvestir vous aide à mieux comprendre ces investissements pour déterminer lequel correspond le mieux à votre profil. Et vous découvrirez que choisir ne signifie pas forcément renoncer ! Les avantages de ces 2 solutions pourraient bien vous inciter à faire l’achat de parts de SCPI tout en ouvrant un PER.

Rappel sur les SCPI et le PER

Avant de découvrir quel investissement constituera le meilleur choix pour votre profil d’investisseur, retour sur la définition de la SCPI et du PER pour bien comprendre ces 2 solutions.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Le principe de la société civile de placement immobilier ? Se constituer un patrimoine sans devenir réellement propriétaire de biens immobiliers... Tout passe par l’achat de parts de SCPI. Votre argent est investi par la société de gestion sélectionnée. Vous lui déléguez intégralement la gestion de vos placements. Le capital est utilisé pour acquérir des biens immobiliers professionnels ou à usage d’habitation.

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Il existe 3 types de SCPI :

• SCPI de rendement. Comme son nom l’indique, son objectif est d’obtenir les meilleures performances ;
• SCPI fiscale. Ici, l’idée est de bénéficier d’une réduction d’impôt et d’alléger votre fiscalité en investissant sur des programmes dédiés (Malraux, Pinel…) ;
• SCPI de plus-value. Vous achetez des parts à prix décoté en vue d’une plus-value importante à la revente.

Qu'est-ce qu'un PER ?

Le PER (plan épargne retraite) est une solution d’épargne pour sécuriser financièrement votre départ à la retraite. Le PER consiste à épargner tout au long de votre carrière via des versements libres (sauf dans le cas d’un PER d’entreprise obligatoire, où des versements réguliers sont imposés).

Cette épargne de longue durée ne se débloque qu’à la retraite, sauf en cas d’accident de la vie ou d’acquisition de votre résidence principale.

Lors du départ à la retraite, les sommes accumulées peuvent être récupérées sous forme de capital, en rente viagère ou en partie en capital et en rente viagère.

Comparaison entre SCPI et PER

Si le PER et la SCPI restent 2 produits d’investissement différents, leur finalité reste la même : mieux préparer votre avenir financier. Pour déterminer le meilleur choix, Ooinvestir vous propose un tour d’horizon des différences entre ces 2 investissements.

Objectifs de l’épargnant

Le PER vise à compléter les revenus au moment de la retraite.

La SCPI vient davantage booster votre épargne, même si elle vise aussi à constituer un patrimoine financier pour un avenir plus serein.

Par nature, le PER est un investissement à long terme, tandis que la SCPI constitue une solution à moyen terme.

Rendement et fiscalité

En termes de rendement, difficile de déterminer un vainqueur entre PER et SCPI.

Avec des parts de SCPI, vous pouviez espérer un rendement moyen de 4,52 % en 2023. Mais en réalité, les chiffres se montrent très variables selon le type de SCPI choisi et le niveau de risque.

Avec le PER, le rendement aussi s’avère très variable. Au même titre que l’assurance vie, le PER permet de placer votre argent sur le fonds en euros ou de miser sur des unités de compte, plus risquées, mais plus rentables. En clair, le choix de vos supports d’investissements définira la rentabilité de votre placement.

La fiscalité aussi diffère fortement entre PER et SCPI :

• avec le PER vous pouvez déduire vos versements de votre revenu imposable. En clair, vous réduisez votre impôt tout au long de votre période de cotisation. En contrepartie, la fiscalité sur les gains sera plus lourde à la sortie pour l’épargnant qui a choisi la déduction du versement chaque année ;
• avec la SCPI, vous avez la possibilité de réduire votre imposition en optant pour la SCPI de type Pinel, Denormandie ou Malraux. Une partie de votre investissement est déduite de vos revenus pour alléger votre fiscalité tout en constituant votre patrimoine. Peu importe le type de SCPI, une imposition s’appliquera toujours sur vos gains.

Question fiscalité, entre SCPI ou PER, il faut donc faire des simulations selon vos objectifs de placement pour déterminer quelle solution est la plus judicieuse.

Risques et liquidité

De prime abord, la SCPI semble un investissement plus risqué que le PER, ce dernier visant à consolider votre épargne. Toutefois, en misant sur des unités de compte plus performantes, il existe un risque de perte en capital avec le PER.

Quant à la liquidité, il n’y a cette fois pas de match : même si des restrictions existent, les parts de SCPI peuvent se revendre rapidement, contrairement au PER qui ne peut être débloqué qu’au départ à la retraite. Certains cas exceptionnels peuvent permettre un déblocage (invalidité, surendettement, chômage…).

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Facteurs à considérer pour faire votre sélection

Pour choisir le meilleur contrat, les épargnants doivent s’adapter à leur profil. SCPI, PER, assurance vie : ces investissements sont très attractifs. Mais tous ne correspondent pas à chaque type d’épargnant. C’est le moment de déterminer, selon votre profil, quel investissement sera le plus judicieux pour constituer votre patrimoine.

Horizon d'investissement

Chaque épargnant dispose de ses propres horizons d’investissement. Certains cherchent une solution liquide pour pouvoir récupérer leur capital à court ou moyen terme. Dans ce cas, la SCPI sera recommandée. Parmi les différentes SCPI, la SCPI de rendement s’avère la plus liquide, même si une durée minimum de 8 ans de détention est conseillée. En revanche, la SCPI fiscale et la SCPI de plus-value constituent des investissements de long terme pour bénéficier pleinement de leurs avantages (réduction d’impôt ou forte plus-value).

Par définition, le PER s’inscrit dans un placement à long terme : le capital est bloqué jusqu’à la retraite. C’est un élément à prendre en considération, vous ne devez pas avoir besoin de votre épargne avant la cessation définitive de votre activité professionnelle.

Profil de risque

En matière d’investissement, il existe différents types de profils :

• sécurisé ;
• équilibré ;
• dynamique.

Si vous cherchez à réaliser un investissement totalement sécurisé, le PER constitue la meilleure option en plaçant votre argent sur le fonds en euros.

Avec un profil équilibré ou dynamique, vous pouvez vous orienter à la fois vers le PER (en misant sur les unités de compte) et la SCPI.

Situation personnelle sur le plan fiscal

Votre situation en termes d’imposition : un critère majeur au moment d’investir. Si vous payez beaucoup d’impôts, vous cherchez certainement une solution pour allier protection de l’avenir et optimisation de votre fiscalité. Le PER et la SCPI répondent à votre besoin.

• En 2024, un travailleur salarié peut déduire les versements sur son PER jusqu’à 35 193 €. Avec une TMI (tranche marginale d’imposition) élevée, c’est la solution la plus judicieuse.
• Avec la SCPI Malraux ou Denormandie, vous êtes plafonné à 10 000 € par an dans le cadre des niches fiscales.
• Si vous souhaitez investir à long terme, la SCPI de plus-value se montre très intéressante fiscalement. Si vous êtes fortement imposé aujourd’hui, privilégiez la SCPI de démembrement. Vous ne percevez pas de revenus fonciers, vous n’alourdissez donc pas votre fiscalité. Et les parts achetées en démembrement ne rentrent pas dans l’assiette de calcul de l’IFI.

Conseils pratiques pour choisir entre SCPI et PER

Vous commencez à bien comprendre l’avantage de chaque contrat ? Avant de vous lancer, il ne vous reste plus qu’à évaluer vos objectifs financiers et à trouver la meilleure solution pour diversifier votre épargne.

Évaluer vos objectifs financiers

Si votre principale préoccupation est de compenser la perte de revenus à la retraite, il vous suffit de trouver un assureur capable de vous proposer un PER avec les meilleures conditions et de miser sur le fonds en euros.

Vous souhaitez booster votre épargne avec un taux de rendement plus élevé que ne le propose un placement traditionnel de type Livret A ? Vous souhaitez bénéficier de l’effet levier du crédit ? L’achat de parts de SCPI est à privilégier. Elles peuvent être achetées à crédit et les mensualités se remboursent au moins en partie par les revenus locatifs perçus.

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Diversification de votre portefeuille

PER ou SCPI, ces 2 solutions permettent à l’épargnant de diversifier son portefeuille. Avec la SCPI, vous misez sur l’immobilier et diversifiez vos placements géographiquement et dans des immeubles de différentes natures. Vous ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier pour réduire les risques de perte en capital !

Avec le PER, vous diversifiez plus largement. Actions, obligations, SCPI, SCI, ETF… Le nombre de supports en unités de compte est aussi vaste qu’en assurance vie.

1. Le PER est une épargne long terme qui s’approche de l’assurance vie en matière de diversification des placements (actions, obligations, ETF, OPCVM, etc.)
2. La SCPI mise uniquement sur l’immobilier. Elle permet de diversifier géographiquement et d’investir dans des immeubles de nature différente.
3. PER et SCPI proposent des rendements potentiels élevés si vous êtes prêt à prendre des risques. 
4. Le PER ne se débloque qu’à la retraite, il est donc moins liquide que la SCPI.
5. Si vous avez un TMI élevé, le PER affiche un plafond de déduction des versements important chaque année.