SCPI ou crowdfunding : comment choisir ?

SCPI ou crowdfunding, choisir le meilleur type d’investissement immobilier ne semble pas toujours évident. Grâce aux conseils d’Ooinvestir, définissez la solution la plus appropriée pour vos investissements, selon vos objectifs et votre profil d’investisseur.

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

 Avant d'aller plus loin, Ooinvestir revient avec vous sur ce qu'est une SCPI et comment elle fonctionne.

Définition

La SCPI désigne une société civile de placement immobilier. Cette dernière collecte des fonds auprès des épargnants et les investit dans l’immobilier. Il peut s’agir d’immobilier résidentiel, de bureaux, d’entrepôts, de commerces ou encore d’établissements de santé.

Il existe 3 types de SCPI :

• la SCPI de rendement ;
• la SCPI fiscale ;
• la SCPI de plus-value.

Fonctionnement

Les investisseurs achètent des parts de SCPI pour constituer leur patrimoine. De cette manière, ils accèdent à la propriété d'une partie des biens immobiliers de la SCPI.

Ensuite, une société de gestion assure le pilotage intégral de l’investissement. Elle achète les biens immobiliers, gère les travaux, perçoit les revenus et verse les dividendes.

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Qu'est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Investissement à court terme basé sur le principe du financement participatif, le crowdfunding immobilier permet de faire fructifier votre épargne, tout en accompagnant les entrepreneurs de la construction immobilière.

Définition

Le crowdfunding est un financement participatif. Les investisseurs participent à un projet immobilier en prêtant de l’argent à des entreprises via une plateforme dédiée. Ils n’accèdent donc pas à la propriété, même partielle, d’un bien. Avec le crowdfunding, les investisseurs accompagnent les promoteurs qui cherchent une alternative au crédit immobilier classique auprès d’une banque.

Fonctionnement

Les entreprises réalisent une levée de fonds à laquelle participent les épargnants. Ces derniers choisissent le projet dans lequel ils souhaitent investir et participent à hauteur de leurs possibilités financières. Ils connaissent à l’avance le montant, la durée et le taux du prêt. Ils reçoivent en contrepartie des intérêts. Une fois le projet achevé, ils récupèrent le capital investi.

Bon à savoir : Il existe aujourd’hui de nombreuses plateformes de crowdfunding immobilier telles que WiSEED, Homunity ou encore Anaxago. 

SCPI ou crowdfunding : comparatif

SCPI ou crowdfunding immobilier ? C’est le moment d’étudier point par point les avantages inconvénients de ces 2 solutions.

Rendement attendu

SCPI et crowdfunding vous laissent entrevoir une rentabilité bien supérieure à celle du Livret A ou de l’assurance vie. Mais quel investissement offre la meilleure rentabilité ?

Sur ce point, le crowdfunding sort vainqueur ! Avec un taux d’intérêt moyen de 10,3 % en 2023 selon le baromètre annuel de Mazars et Financement participatif France, il offre un rendement bien supérieur à la SCPI. Ce placement affiche de son côté un taux de distribution moyen de 4,52 % en 2023 selon l’ASPIM.

Le taux de distribution est un indicateur de performance pour mesurer le rendement d’une SCPI.

Niveaux de risques

Ces 2 types d’investissements présentent des risques de perte. En effet, aucun d’entre eux ne propose un capital garanti. Vous devez donc prendre en compte cet élément avant d’investir. Et plus le rendement proposé sera élevé, plus le risque de perte augmente.

Les risques du crowdfunding immobilier incluent la possibilité de tout perdre si le promoteur immobilier ne mène pas son projet à terme. De plus, ce type d’investissement ne permet pas de bénéficier d’une couverture par le fonds de garantie de dépôts ou par le fonds de garantie des investisseurs.

Dans le cadre de la SCPI, le risque de perte est plus mesuré. Le plus grand risque reste de voir votre rendement diminué par une vacance locative trop importante ou une mauvaise gestion de la perception des loyers.

La SCPI présente donc plus de sécurité que le crowdfunding.

Accessibilité : investissement minimum

Ces 2 projets immobiliers présentent un avantage commun : vous investissez à la hauteur de vos possibilités. Contrairement à un investissement immobilier en direct (lorsque vous achetez seul une propriété), vous pouvez construire au fil des années votre portefeuille et augmenter votre patrimoine.

Généralement, il est possible d’investir dès 1 000 euros, que vous fassiez le choix du crowdfunding ou de la SCPI. Mais certaines plateformes vous ouvrent la porte de leurs projets de crowdfunding à partir d’1 € seulement !

Avec le crowdfunding immobilier, les plateformes affichent un objectif à atteindre. Libre à vous d’investir 1 000 euros, 10 000 euros ou plus. Quant à la SCPI, elle vend des parts : vous achetez le nombre que vous souhaitez selon votre budget pour en confier la gestion à des experts. Vous pouvez envisager un investissement immobilier à crédit en SCPI. L’avantage : vous bénéficiez de l’effet de levier et pouvez ainsi augmenter votre capacité d’investissement.

Si l’investissement de départ est assez similaire, la SCPI perd des points avec des frais d’entrée élevés (entre 7 et 12 %).

Souscription

SCPI ou crowdfunding, les avantages offerts en matière de simplicité de souscription sont identiques : dans les 2 cas, vous pouvez souscrire rapidement sur Internet.

Pour le crowdfunding, rendez-vous sur des plateformes dédiées, inscrivez-vous et participez à hauteur de vos possibilités ! Pour la SCPI, il vous suffit de vous rendre sur le site des sociétés d’investissement à l’image de Louve Invest. Connectez-vous et investissez en SCPI en seulement quelques minutes !

Louve Invest propose plus de 50 SCPI pour varier vos investissements. La diversification vous aide à obtenir une meilleure rentabilité tout en assurant une meilleure gestion du risque.

Liquidité

La SCPI reste une solution relativement liquide. Vous pouvez vendre vos parts sur un marché secondaire. Toutefois, cette vente est régie par le principe de l’offre et de la demande. Aussi, si les acheteurs ne se présentent pas, votre placement se montrera moins liquide... Vous pouvez aussi vous adresser à votre gestionnaire pour la revente si le marché secondaire ne répond pas à vos attentes. Mais là encore, la cession peut prendre plus de temps que prévu.

Le crowdfunding immobilier s’avère encore moins liquide que l’investissement en SCPI. Il n’existe pas de marché secondaire pour revendre vos parts de prêt. Vous devez attendre l’échéance des projets dans lesquels vous avez investi pour récupérer votre capital.

Quel que soit le type de projet choisi, la liquidité reste modérée avec ces solutions. Pour cette raison, n’investissez pas un montant dont vous pourriez avoir besoin à court terme.

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Fiscalité

C’est le moment d’aborder l’aspect fiscal, autre point essentiel au moment de choisir le meilleur investissement immobilier.

Les revenus issus des loyers collectés par les sociétés de gestion sont fiscalisés. En SCPI, le prélèvement forfaitaire unique (ou flat tax) s’applique :

• 12,8 % d’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % de prélèvements sociaux.

Vous pouvez toutefois opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu si cette disposition fiscale est plus favorable (les prélèvements sociaux s’appliquent toujours).

Dans certains cas, vous aurez à payer une taxe sur les plus-values de cession. Cette fois, la plus-value réalisée est imposée à :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Dans le cadre du crowdfunding immobilier, les intérêts générés sont fiscalisés. Le prélèvement forfaitaire unique s’applique aussi dans ce cas.

Mais avant d’investir, sachez qu’il est possible d’alléger l’impôt sur les revenus obtenus !

• Avec une SCPI. Si vous optez pour des SCPI fiscales ou européennes, vous bénéficierez d’une réduction de l’imposition sur vos revenus locatifs. Autre option : investir via l’assurance vie pour profiter de la fiscalité attractive de ce placement.
• Avec une plateforme de financement participatif. Dans certains cas, utilisez l’enveloppe fiscale du PEA-PME pour réduire le poids de la fiscalité sur vos placements.

Difficile ici de déterminer le grand gagnant : tout dépend de votre profil d’investisseur, de votre taux marginal d’imposition (TMI) et du type de placement immobilier spécifique. 

Diversité des projets

La diversification ? C’est la clé de la réussite pour vos projets, avec une gestion du risque mieux maîtrisée !

Que vous investissiez sur les plateformes de crowdfunding ou via un gestionnaire de SCPI, vous avez la possibilité de diversifier.

En SCPI, vous pouvez diversifier en achetant des parts dans différentes régions, voire à l’étranger. Au-delà de la diversification géographique, vous pouvez investir dans des immeubles de différents types (habitation, commerce, santé, etc.).

Via le crowdfunding, vous pouvez aussi diversifier votre portefeuille. Il est recommandé d’investir dans différents projets pour limiter le risque en cas de défaillance du promoteur et de bénéficier de taux de distribution variés pour augmenter les intérêts perçus.

Tableau récapitulatif

SCPI vs. Crowdfunding : comment choisir ?

C’est le moment de définir l’offre la plus attractive selon votre profil d’investisseur et vos objectifs.

Évaluer son profil d'investisseur

Il est possible de déterminer 3 profils :

• prudent ;
• équilibré ;
• dynamique.

En raison de la variété des projets offerts, tant en crowdfunding qu’en SCPI, chaque profil trouvera un investissement adapté à sa capacité plus ou moins importante d’accepter une perte en capital. Toutefois, au regard des rendements du crowdfunding et de la possibilité de perte, cette solution correspond plutôt à un profil dynamique.

Embedded script : [CTA Simulateur] Profil Investisseur

Définir ses objectifs d'investissement

Les objectifs dépendent du profil des investisseurs. Ils guident le choix à effectuer. Rentabilité, optimisation fiscale, solution à plus ou moins long terme… La 1^re étape consiste à définir clairement vos objectifs pour faire le meilleur choix. 

Choisir le type d'investissement adapté à son profil et ses objectifs

Une fois votre profil et vos objectifs définis, vous pouvez faire votre choix.

• Si vous cherchez un investissement à court terme, privilégiez le crowdfunding. La durée de détention s’élève en moyenne entre 12 et 36 mois, contre plus de 8 ans pour les SCPI.
• Si vous souhaitez privilégier les rendements, tournez-vous vers le crowdfunding.
• Pour limiter le risque, la SCPI constitue une solution plus sécurisée.

SCPI pour une solution clé en main et diversifiée

La SCPI offre un avantage majeur : vous confiez votre argent à une société de gestion. Elle assure la gestion intégrale de votre investissement. Nul besoin d’avoir des connaissances en matière d’immobilier !

De plus, vous pouvez diversifier vos placements en France et en Europe et dans différents types de biens. 

Crowdfunding pour un investissement plus direct et contrôlable

Avec le crowdfunding, vous prenez la main. Vous choisissez votre projet selon son potentiel et vos objectifs. Au-delà de cette maîtrise très appréciable pour certains épargnants, vous investissez à plus court terme.

1. La SCPI vise à acheter des parts gérées intégralement par une société de gestion spécialisée.
2. Le crowdfunding est plus direct. Vous vous rendez sur une plateforme et choisissez la construction dans laquelle vous souhaitez investir.
3. Impact fiscal, rendement, accessibilité, risques, ces 2 solutions présentent chacune des avantages et inconvénients : votre profil déterminera le meilleur choix.