Succession immobilière : déroulement, possibilités et frais
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Propriétaire de leur résidence principale, d’une résidence secondaire, voire d’investissements locatifs : l’appétence des Français pour l’immobilier ne se dément plus. Se constituer un patrimoine, générer des revenus complémentaires, transmettre des biens à leurs enfants… Les raisons d’investir dans la pierre ne manquent pas !
Mais en matière de succession immobilière, vous devez respecter un certain nombre de règles. Ooinvestir vous en dit plus sur les droits de vos héritiers concernant votre patrimoine immobilier.
Comment fonctionne la succession immobilière ?
Le legs des biens immobiliers survient après le décès d’un parent ou d’un proche de la famille. La succession immobilière se déroule en plusieurs étapes incontournables.
L’ouverture de l’héritage
Un notaire est chargé de l’ouverture de la succession. Les héritiers (conjoints, enfants…) peuvent conserver le notaire qui est en possession du testament (s’il en existe un) ou désigner un autre interlocuteur. Le plus simple reste néanmoins de laisser le notaire chez qui le testament a été réalisé diriger la succession.
Le plus important à retenir : il ne peut y avoir qu’un seul notaire par héritage. En cas de mésentente entre les enfants ou les parents, un second peut intervenir, mais il jouera uniquement un rôle de conseil.
Lors de la première rencontre, le notaire présente aux héritiers (l’époux survivant notamment) les choix possibles. Il questionne les héritiers pour savoir s’il doit effectuer un inventaire des biens de la personne décédée. En l’absence d’inventaire, la valorisation des possessions du défunt est effectuée selon les règles en vigueur. Après cette opération, le notaire demande aux successeurs s’ils se sont entendus sur le mode de partage de l’héritage dans le cas où le propriétaire n’a pas laissé de testament.
Création de l’acte de notoriété
Ce document recense toutes les informations sur la valeur des biens immobiliers et permet au notaire de savoir si les héritiers devront payer, ou non, des droits de succession. Une fois cet acte établi, il est transmis aux proches du défunt.
C’est à ce moment que l’expert explique aux héritiers la manière dont la répartition du patrimoine peut être effectuée. Il les informe aussi de leur droit de refuser l’héritage, surtout si les dettes sont plus importantes que les biens.
L’indivision ou le partage
Pour transférer la propriété des biens, le notaire aide les héritiers à faire un choix entre l’indivision (le patrimoine demeure la propriété partagée des successeurs) ou la répartition franche. Dans ce dernier cas, il établit un document qui précise les conditions de partage et attribue à chaque enfant un ou plusieurs biens qui couvrent le montant de ses droits.
Lorsque les possessions restent en indivision, le professionnel rédige des attestations immobilières, qui constatent le transfert de propriété entre le propriétaire et sa famille. L’indivision reste la meilleure solution si les héritiers souhaitent vendre les biens après en avoir hérité. S’ils envisagent d’exploiter le patrimoine immobilier sur une longue période, le partage reste la meilleure solution.
La déclaration de succession
Ce document doit être déposé au centre des finances publiques de la région de résidence du défunt dans un délai de 6 mois suivant sa mort. Ce délai s’étend à un an si le décès est survenu à l’étranger. Les droits de succession doivent être payés durant cette période pour éviter l’application de pénalités.
En plus des droits liés à l’héritage, les héritiers doivent régler les honoraires du notaire qui s’occupe du règlement de la succession immobilière.
Quelle est la procédure en cas de transmission d’un bien immobilier locatif ?
Si la transmission concerne un bien immobilier locatif, vous devez prendre contact avec un notaire dans les 15 jours suivant le décès de la personne dont vous héritez. Ce professionnel attestera que vous êtes bien l’héritier désigné et réalisera toutes les démarches nécessaires énoncées.
Il est important de noter que le décès d’un bailleur n’est pas une condition pour résilier un contrat de location. Le locataire recevra tout simplement un avis avec les coordonnées de son nouveau propriétaire.
Si vous n’êtes pas le seul à hériter d’un bien immobilier et que vous optez pour l’indivision, la meilleure solution est de créer un compte commun, sur lequel les loyers seront versés.
Au moment de la transmission, vérifiez certains éléments comme le règlement des loyers. Si le locataire enregistre des mois de retard, vous avez le droit de lui réclamer les sommes manquantes. Quelle que soit la situation du locataire, prenez le temps de bien lire le contrat de bail pour bien connaître le type de location dont vous venez d’hériter.
La succession d’un bien immobilier locatif peut se révéler complexe et coûteuse. Il est donc nécessaire d’avoir recours aux services d’un avocat spécialisé dans le droit immobilier pour éviter des erreurs préjudiciables.
Vous avez pour projet la vente du bien locatif reçu en héritage ? C’est possible, mais vous devrez pour cela respecter la loi en vigueur et les règles du bail. La vente d’un bien immobilier ne constitue pas un motif de résiliation du bail : vous devrez donc le vendre loué.
Les droits de la succession immobilière
Les droits de succession dans le secteur de la pierre correspondent à un impôt dû par les personnes qui héritent. Ils s’appliquent après la déduction d’un abattement qui peut varier en fonction de la valeur du patrimoine et du lien de parenté avec le propriétaire. Plus le lien de parenté est éloigné, plus le montant de cette taxe est élevé.
En général, un abattement de 20 % s’applique sur la valeur vénale d’une résidence principale si le partenaire et les enfants mineurs y habitent. Il en est de même si le logement est occupé par un adulte qui se trouve dans l’incapacité de travailler.
Dans le domaine de la pierre, avant d’effectuer le calcul des droits de succession, il faut déduire l’abattement auquel l’enfant ou le parent a droit en fonction du niveau de parenté avec le défunt.
Le partenaire survivant a la possibilité de recueillir l’usufruit de la totalité des biens existants ou d’avoir la propriété du quart du patrimoine. S’il choisit l’usufruit (jouir du bien sans en être propriétaire), la nue-propriété est partagée à parts égales entre les membres de la descendance.
Différences entre succession immobilière et donation
La succession immobilière concerne le transfert des biens d’un individu après sa mort. L’intervention d’un notaire est obligatoire.
A contrario, la donation permet à un propriétaire de transmettre ses biens alors qu’il est toujours vivant. Elle peut prendre diverses formes (manuelle, partage, retour conventionnel, etc.) et peut se faire sans l’intervention d’un expert juridique.
Généralement, la donation est irrévocable. Sauf cas exceptionnel, vous ne pourrez donc pas récupérer les biens que vous avez transmis de votre propre gré.
Qu’en est-il des dettes ?
Recevoir des biens immobiliers en héritage est souvent perçu comme une bonne nouvelle sur le plan financier. Cependant, ce n’est pas toujours le cas, car certains descendants doivent faire face aux dettes des ascendants.
Lors de l’inventaire de l’actif successoral par le notaire, il est important de rester attentif aux éventuelles dettes de l’ascendant. Dans le secteur de la pierre, les dettes concernent souvent les crédits en cours, même si le propriétaire avait contracté une assurance emprunteur.
Trois options s’offrent à vous lors de la transmission d’un leg :
- accepter l’héritage et les dettes ;
- refuser le patrimoine (actif et passif) ;
- accepter l’héritage à concurrence de l’actif net.
Vous disposez de 10 ans pour sélectionner l’option qui vous convient le plus. Au-delà de ce délai, il est considéré que vous renoncez à votre droit de succession immobilière.
Comment optimiser sa succession immobilière ?
Anticiper la transmission de votre patrimoine : une manière idéale d’épargner à ses enfants ou à son partenaire le paiement de droits de succession importants et de préserver l’harmonie familiale.
La première solution qui s’offre à un bailleur est la donation en nue-propriété. Concrètement, il est possible de transférer ses biens en réalisant un partage en démembrement de propriété. Le donateur conserve l’usufruit en sa possession et paie les droits de succession au moment de la donation. Cette technique permet d’optimiser la transmission des biens, car la valeur retenue de la propriété est décotée.
Il peut aussi vendre son patrimoine de son vivant et investir l’argent qu’il obtiendra.
Autre possibilité : intégrer son patrimoine à celui d’une SCI (société civile immobilière), pour donner plus de liberté aux successeurs.
- Le recours à un notaire est obligatoire lors d’une succession immobilière.
- Les frais de transmission des biens sont composés des droits et des impôts qui reviennent aux collectivités locales, des débours et des honoraires de l’expert juridique.
- En cas de legs d’un bien locatif, faites-vous accompagner par un avocat spécialisé dans le domaine de la pierre.
- Anticipez la succession de vos biens pour optimiser la situation financière de vos héritiers.
