Investissement locatif immobilier : comment résilier son bail ?
Sommaire
Vous êtes locataire ou propriétaire d’un bien en bail : selon les situations, les conditions pour résilier un bail varient fortement. Elles sont également différentes lorsque l’immeuble est mis en vente. Quelles sont les obligations à respecter ? Quelles sont les règles à suivre lorsqu’un bien en location est à vendre ? Ooinvestir vous explique tout !
Locataire : les règles à respecter pour résilier son bail !
Pour mettre un terme à votre contrat en tant que locataire, vous devrez adresser un écrit au bailleur et observer un délai de préavis. Vous devrez aussi veiller à respecter vos obligations contractuelles pour éviter tout litige à votre sortie des locaux.
La lettre de résiliation du bail, un élément important
Pour résilier un bail de location en cours, le modèle de courrier à envoyer doit comporter certaines mentions :
- l’adresse du logement ;
- la date indicative d’entrée dans les locaux ;
- la date de sortie envisagée ;
- la durée de préavis ;
- votre signature.
Pour aller plus vite, vous pouvez trouver sur Internet un modèle type de courrier en ligne à personnaliser. Profitez-en pour proposer un rendez-vous pour l’état des lieux.
Dans le cas d’un départ urgent où il serait difficile d’observer le congé fixé par la loi, il faudra justifier les motifs de votre départ.
Il n’est pas conseillé d’envoyer un mail pour résilier un bail de location. Le propriétaire pourrait y opposer une non-réception. Vous devez donc choisir un mode d’expédition entre :
- une remise en main propre : vous devrez réclamer une décharge. La signature du propriétaire marque le début de la durée du préavis ;
- un envoi par lettre recommandée avec avis de réception : c’est une option efficace. Le congé court dès l’émission de l’accusé de réception ;
- une signification par huissier : l’acte d’huissier offre la meilleure garantie, mais représente un coût important : en moyenne autour de 100 €.
Le délai de préavis ou congé
La période de préavis à respecter pour résilier votre bail de location est généralement de 1 mois, notamment si vous remplissez l’une des conditions suivantes :
- vous vivez dans une zone tendue ;
- vous êtes dans un logement social ;
- vous louez un logement meublé ;
- vous percevez le RSA (revenu de solidarité active) ou l’AAH (allocation aux adultes handicapés) ;
- votre santé nécessite un déménagement vers une zone plus sûre ;
- vous venez de décrocher votre 1er emploi ;
- vous obtenez un nouvel emploi consécutif à une perte récente d’emploi.
Dans les autres cas, la durée du préavis sera de 3 mois.
Les autres obligations contractuelles à vérifier en tant que locataire
Une fois la lettre de résiliation envoyée, vous devez autoriser les visites de potentiels nouveaux locataires tous les jours de la semaine, sauf les dimanches et jours fériés. Cependant, ces visites ne peuvent pas excéder une durée de 2 heures par jour.
Évidemment, vous devez continuer à payer votre loyer pendant toute la période du préavis. Sinon, le propriétaire pourra prélever le montant manquant sur le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail. À quelques jours de votre déménagement, assurez-vous de rendre l’appartement dans son état initial et qu’aucun meuble n’y reste (sauf s’il s’agit d’une location meublée).
L’état des lieux pour résilier son bail de location requiert la présence du locataire et du bailleur ou de son représentant.
Enfin, n’oubliez pas de retourner au propriétaire toutes les clés de son appartement ou de sa maison au terme du préavis.
Bailleur : les règles à respecter pour résilier un bail de location
Les propriétaires qui souhaitent rompre leurs contrats avec leurs locataires doivent aussi observer des formalités strictes de congé pour mener à bien la gestion de leur investissement :
Les raisons valables de résiliation
Contrairement au locataire qui peut rompre son contrat à tout moment, le propriétaire doit attendre la fin du bail en cours pour opposer un refus de renouvellement au locataire. Il devra informer ce dernier qu’il souhaite résilier le bail de location au moins 6 mois avant la date d’échéance du contrat pour un immeuble vide. En logement meublé, le préavis est de 3 mois.
À défaut, le locataire pourra faire valoir la nullité du congé.
Un bail repose sur le principe de la tacite reconduction. Sans mention contraire du locataire ou du propriétaire, le contrat est donc automatiquement prolongé à son échéance pour une nouvelle période de 1 ou 3 ans.
Par ailleurs, vous ne pouvez adresser un tel préavis que pour certains motifs, encadrés par la loi :
- reprendre le logement pour en faire votre résidence principale ;
- installer dans le logement un parent proche tel un ascendant, votre conjoint ou ses enfants, vos enfants, etc. ;
- vendre le logement ;
- ou en cas de motifs légitimes et sérieux. C’est le cas notamment lorsque votre locataire manque régulièrement de payer son loyer en temps et en heure ou perturbe le voisinage.
Les formalités de congé
Le type et l’objet de la lettre varient selon le motif de la résiliation :
- une vente : vous devez préciser dans la lettre que vous souhaitez résilier le bail de location, et indiquer les conditions de l’opération ;
- la reprise de l’habitation : la lettre de résiliation doit préciser le nom du bénéficiaire, son adresse et la nature du lien qui l’unit au propriétaire ;
- un motif sérieux et légitime : le courrier doit indiquer la raison sur laquelle se fonde le propriétaire pour refuser le bail.
L’expédition du courrier se fait :
- en mains propres ;
- par lettre recommandée ;
- par acte d’huissier.
Comment vendre mon bien lorsqu'il est en location ?
Pour vendre votre bien, la loi exige que vous informiez votre locataire de vos intentions au moment de lui signifier la résiliation du bail. À cet effet, vous devrez lui adresser un modèle de courrier indiquant :
- le projet de cession du bien ;
- l’objet et le prix de la transaction ;
- les conditions de l’opération.
En effet, la réglementation prévoit que locataire soit prioritaire s’il souhaite acheter le bien au prix demandé par le vendeur : c’est le droit de préemption. Ainsi, le courrier que vous lui envoyez est considéré comme une offre d’achat. Le locataire dispose alors d’une période de 2 mois pour y répondre.
S’il accepte l’offre, il devra conclure l’opération sous 2 mois. Ce délai est porté à 4 mois si l’achat passe par un emprunt bancaire.
En revanche, si le locataire refuse l’offre, vous avez le droit de vendre votre logement à tout autre acheteur intéressé. Mais attention : si vous décidez entre-temps de revoir le prix du bien à la baisse, le locataire devra en être informé.
Toutefois, le locataire n’est pas prioritaire si la vente est réalisée au profit d’un parent, ascendant ou descendant (jusqu’au 3e degré inclus) du bailleur.
- Le locataire qui souhaite résilier son bail de location doit adresser une lettre de résiliation au bailleur et s’assurer de remplir ses obligations contractuelles.
- Il est fortement conseillé d’envoyer la lettre de résiliation par recommandé avec accusé de réception ou de la remettre en mains propres.
- Le bailleur qui envisage de rompre le contrat doit justifier d’un motif légitime et sérieux.
- Le propriétaire qui veut vendre son bien doit donner une priorité d’achat au locataire.
