Investissement locatif à plusieurs : bonne ou mauvaise idée ?
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Vous souhaitez réaliser un placement et investir à plusieurs dans l’immobilier, mais vous ne savez pas quel montage juridique est le plus adapté à votre situation? Vous souhaitez choisir la solutions la plus avantageuse ou la moins risquée pour réaliser un investissement locatif en couple, en famille ou entre amis ? Découvrez avec Ooinvestir les spécificités de l’indivision et celles de la SCI, leurs opportunités et leurs conséquences dans le cadre d’un investissement locatif à plusieurs.
Comment investir à plusieurs ?
Investir à plusieurs dans l’immobilier offre de nombreuses possibilités et avantages, que ce soit dans le cadre d'une indivision ou d’une SCI, mais vous devez en maîtriser les tenants et les aboutissants avant de vous lancer.
Investir en indivision
La plupart du temps lorsque vous décidez d’investir à plusieurs, l’achat d’un bien immobilier est réalisé en indivision.
Si vous êtes en couple, en union libre et que vous souhaitez acheter un bien immobilier, l’achat en indivision est une solution idéale. Ce système de placement vous permet également d’investir aux côtés de membres de votre famille ou encore de vos amis…
En investissant dans un bien immobilier en indivision, chaque acquéreur « indivisaire » est bénéficiaire d’une quote-part proportionnelle à son apport réel et bénéficie des avantages fiscaux liés à celle-ci. La répartition du prix d’achat de l’investissement locatif doit figurer dans l’acte de vente notarié à hauteur des sommes investies dans l’acquisition immobilière.
Investir à travers une SCI
La constitution d’une Société civile immobilière (SCI) permet à chaque co-emprunteur de détenir des parts sociales, proportionnelles à leur apport au capital de la SCI, qui sera elle-même propriétaire des biens immobiliers acquis.
Vous pouvez acheter en SCI dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel. La SCI étant soumise à l’impôt sur le revenu (IR), la structure permet en effet de jouir de l’avantage fiscal du dispositif Pinel sur la période de mise en location choisie (6, 9 ou 12 ans).
Investir à plusieurs : quels sont les avantages et les inconvénients ?
Comme le dit l’adage, l’union fait la force. En vous alliant à plusieurs personnes, vous disposerez d’un apport plus important pour votre investissement immobilier. Cette stratégie est également intéressante si vous souhaitez minimiser les risques et vous familiariser à l'investissement locatif en y engageant une somme moindre. Par ailleurs, investir à plusieurs peut-être une stratégie de diversification de vos placements (il est important de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier).
Enfin, il faut savoir qu'en investissant à plusieurs dans la pierre, vous allez pouvoir bénéficier de taux d'intérêts plus avantageux. La domiciliation des revenus et un apport plus important rassureront davantage votre banquier et auront pour effet de diminuer les taux d'intérêts proposés par l’établissement créditeur !
Avantages et inconvénients de l’indivision
Choisie régulièrement par les couples non mariés lors d’une acquisition immobilière, cette option d’achat immobilier, est une solution facile avec peu de risques. L’indivision ne nécessite pas de formalité particulière et permet à chaque acheteur de devenir propriétaire à hauteur de sa contribution financière.
Ce mode d’achat immobilier peut tout autant s’appliquer à l'achat d'une résidence principale ou secondaire.
L’une des principales limites d’un investissement en indivision réside dans le fait qu’il faut obtenir l’accord unanime des différentes parties pour prendre n’importe quelle décision concernant le bien immobilier.
Par ailleurs, si l'un des propriétaires indivisaires souhaite mettre un terme à l’indivision, vous n'aurez que 2 possibilités.
- La première option est de racheter la part de la personne en question ;
- La seconde possibilité est de revendre le bien.
D’autre part, si vous réalisez un investissement locatif avec un ami et que ce placement vous fait basculer dans une tranche d'imposition supérieure, entamant ainsi la rentabilité de cet investissement immobilier, mais qu’à l’inverse, le bien avantage votre ami, il est n’est pas impossible qu'un conflit d'intérêts éclate entre vous.
Établissez dès le départ, une convention d’achat en indivision, prévoyant les cas de séparation ou de décès des deux parties.
Avantages et inconvénients d’une SCI
La SCI est une structure très souple qui permet d’investir à plusieurs en autorisant par exemple les différents associés à céder leurs parts s’ils le souhaitent, sans qu’il ne soit nécessaire de vendre les biens immobiliers détenus dans la société.
Les SCI familiales offrent également de nombreux avantages juridiques et fiscaux, notamment en termes de succession et de donation. Il est en effet possible de transmettre des parts sociales de la SCI à ses enfants à travers une donation ou encore d’organiser une transmission en réduisant le coût fiscal.
La donation des parts de SCI est ainsi avantageuse par rapport à la donation d’un bien immobilier en direct car la valeur de celles-ci porte uniquement sur la nue-propriété des biens immobiliers. De plus, leur valeur bénéficie d’une décote de 10 %.
La nomination d’un gérant au sein de la SCI facilite de tenue de la comptabilité, et des activités liées à la mise en location du parc immobilier. Seules les décisions importantes sont prises entre associés, selon la majorité, lors des assemblées générales.
Toutefois, l’achat d’un bien immobilier à plusieurs dans le cadre d’une SCI ne comportent pas uniquement des avantages car il ne permet pas de bénéficier de l’obtention d’un prêt à taux zéro (PTZ), de réductions d’impôts sur les intérêts d’emprunts comme sur les travaux effectués, ou d’utiliser un plan d’épargne logement (PEL) pour financer l’achat du bien.
Par ailleurs, une SCI demande du temps et nécessite une gestion un peu lourde, notamment une tenue de la comptabilité et la rédaction de ses statuts. Si la SCI est intéressante fiscalement dans le cas de locations nues, il n’est à l’inverse, pas possible de réaliser des investissements sous le dispositif LMNP.
ATTENTION : Lors d'un investissement immobilier en SCI, les différents actionnaires porteurs de parts sont responsables des dettes de la société, et ce, sans limitation de durée.
L'investissement immobilier à plusieurs est automatiquement plus complexe qu'un achat immobilier réalisé seul. Cette décision implique donc dès le départ le choix d'un mode d’investissement, qu’il soit en indivision ou en SCI.
L’un des principaux risques demeure dans les éventuelles contestations que peut générer un investissement de groupe. Les situations financières et professionnelles de chacun évoluant, tout comme la teneur des rapports personnels, il est nécessaire de vous assurer, dès le début, que l’argent injecté dans vos projets d’investissements immobiliers, n'empiète pas sur vos relations amoureuses, amicales ou familiales.
Choisir votre montage en fonction du type d’investisseur que vous êtes
Emprunter et investir à plusieurs peut être une très bonne idée pour mutualiser les risques et vous constituer un patrimoine immobilier plus important. Le choix du montage est important et doit être adapté à la situation personnelle et professionnelle des co-acquéreurs et à leurs objectifs.
Si l’indivision est plus facile à mettre en place pour les investisseurs, elle correspond davantage aux couples. La SCI quant à elle nécessite un montage plus lourd et une gestion quotidienne conséquente, mais elle est aussi plus protectrice lors d’acquisitions complexes.
D’autres solutions existent également pour investir aux côtés d’autres personnes comme l’achat de parts de SCPI ou encore le crowdfunding immobilier. Si vous souhaitez en savoir davantage sur ces différents systèmes financiers, n’hésitez pas à demander conseil à un spécialiste de la gestion de patrimoine.
Investir à plusieurs dans un bien immobilier nécessite d’obtenir les opinions des différentes parties prenantes et leurs décisions avant d’agir. Si l’investissement « groupé » peut être une bonne solution financière pour vous constituer un patrimoine immobilier, vous devez toutefois être conscient des risques et être bien informé afin de faire le bon choix et d’éviter les litiges entre les différents acquéreurs.
- Investir à plusieurs est possible dans l'immobilier via 2 dispositions : l'indivision, où vous êtes bénéficiaire à hauteur de votre investissement, la SCI, où vous détenez des parts d'une structure légale.
- Si l'indivision représente une solution vous permettant d’investir plus facilement dans l'immobilier, notamment pour un couple, l'obligation d'un accord avec 100% des parties représente un défaut souvent souligné.
- Les sociétés civiles immobilières possèdent des avantages en termes de fiscalité (surtout dans le cadre de succession). Toutefois, les investisseurs s'exposent à une gestion lourde et ne pourront pas bénéficier d'aides possibles lors d'un investissement individuel.
- Investir dans une SCPI (société civile de placement immobilier) ou via une plateforme de crowdfunding représentent également des opportunités financières pour investir dans l'immobilier avec d'autres personnes, que vous ne connaissez pas cette fois.
