Qu’est-ce que le portage immobilier ?

Le portage immobilier est un investissement qui permet d’acquérir un bien à moindre prix tout en percevant des revenus locatifs. Pour l’acheteur, ce placement présente des avantages, mais aussi quelques inconvénients. En quoi consiste exactement le portage immobilier ? Comment fonctionne cet investissement ? Quelles sont les conditions du portage immobilier ? Ooinvestir vous donne toutes les informations nécessaires pour investir sereinement dans un bien avec le portage immobilier.

Portage immobilier : définition et différences avec la vente classique

Il existe plusieurs moyens de vendre un bien. Différent de la vente classique, le portage immobilier se montre par certains aspects particulièrement avantageux pour le vendeur comme pour l’acheteur.

Qu’est-ce que le portage immobilier ?

Comme la vente à réméré, la vente par portage immobilier consiste à vendre son bien temporairement à un ou plusieurs acheteurs. Le vendeur peut ensuite, à la fin du portage, récupérer son bien. Il s’agit d’une opération de vente avec possibilité in fine de racheter le bien. C’est une alternative à l’hypothèque. Elle s’adresse principalement aux particuliers qui ont souscrit des crédits hypothécaires et sont confrontés à des difficultés financières.

Pendant la durée du portage, le vendeur peut rester dans le bien en contrepartie du paiement d’un loyer mensuel. À la fin de celui-ci , il peut récupérer son bien en le rachetant s’il a retrouvé une santé financière. Dans le cas contraire, le ou les investisseurs deviennent définitivement les nouveaux propriétaires.

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Contrat de vente immobilière

La vente d’un bien, qu’elle soit classique ou à réméré, est encadrée par la loi. Elle nécessite l’établissement d’un contrat de vente qui indique les obligations du vendeur et de l’acheteur. Il s’agit d’un document qui doit être signé par les deux parties, par le vendeur et l’acheteur devant un notaire. Ce contrat est obligatoire dans le cadre d’une vente par portage immobilier : il inclut alors des clauses et des conditions spécifiques.

Comment fonctionne le portage immobilier ?

Pour un particulier qui souhaite varier ses revenus fonciers ou accéder à la pierre, le portage est un placement avantageux sur plusieurs points. Il est également particulièrement bénéfique pour un vendeur confronté à des problèmes de trésorerie. Voici les principaux points à connaître :

• le propriétaire en situation de surendettement peut vendre son bien de manière temporaire, c’est-à-dire pendant la durée du portage immobilier. Il peut ensuite régler ses dettes avec la somme de la vente ;
• le prix de vente du bien est décoté de 20 à 30 % par rapport à sa valeur sur le marché ;
• le vendeur peut continuer à occuper le bien en versant une indemnité d’occupation à l’acheteur ;
• à la fin de la période convenue, qui dure au maximum 5 ans, le vendeur peut soit recouvrer le bien, soit le perdre de manière définitive. S’il n’est pas en mesure de procéder au rachat, cela signifie qu’il perd le droit de propriété sur le bien. Cependant, la loi autorise le vendeur / locataire à occuper le bien pendant une période supplémentaire de 5 ans grâce au portage immobilier solidaire ;
• la valeur de rachat est déterminée à l’avance et reste fixe, même en cas de fluctuations des prix immobiliers ;
• le portage est généralement proposé par une société de placement : celle-ci se charge de trouver les acquéreurs-investisseurs potentiels, tout en offrant un gain de temps conséquent ;
• pour accéder au portage immobilier, le vendeur doit être propriétaire d’une maison ou d’un appartement déjà construit. Ses besoins en trésorerie ne peuvent pas dépasser 60 % de la valeur de vente du bien.

Rachat du bien immobilier

À la fin de la période du portage immobilier, le bien peut soit être racheté par le vendeur, soit par l’acheteur.

Par soi-même

Le contrat de vente par portage immobilier ou à réméré comporte une clause d’option de rachat : elle permet au vendeur de racheter la maison ou l’appartement qu’il a cédé. S’il a pu régler ses dettes, cette possibilité s’offre à lui. Pour cela, il peut par exemple contracter un nouveau crédit immobilier.

Par un tiers ou un investisseur

Si le vendeur ne lève pas l’option de rachat, l’investisseur peut racheter définitivement le bien à la fin de la période convenue.

Le contrat du portage immobilier : clauses, conditions et durée

Le contrat de vente doit être signé devant notaire. Ce document comporte plusieurs clauses et conditions, telles que :

• la durée du portage immobilier ;
• la valeur du bien ;
• le prix de vente du bien ;
• la faculté de rachat ;
• le prix de rachat si c’est le vendeur qui le fait ;
• une clause d’occupation du bien, ou convention d’occupation avec paiement de loyers ;
• l’état du bien au moment de la signature du document.

Les avantages et inconvénients du portage immobilier

Si le portage immobilier comporte des risques, c’est aussi un placement avantageux.

Les atouts pour le propriétaire

Pour le propriétaire, le portage immobilier permet de :

• rembourser ses dettes ;
• éviter l’hypothèque du bien, et donc de le conserver ;
• lever le fichage à la Banque de France ;
• accéder de nouveau au crédit ;
• assainir ses finances et équilibrer son budget ;
• payer des loyers plus bas dans le cadre de la convention d’occupation.

Les atouts pour l’investisseur

Pour l’acquéreur, voici les possibilités offertes par ce type d’investissement :

• acquérir un bien immobilier à prix décoté de 20 à 30 % ;
• percevoir des loyers pendant la durée du portage ;
• bénéficier des réductions fiscales relatives au statut de loueur d’un bien meublé non professionnel (LMNP) ;
• investir dans un bien qui ne nécessite pas de frais d’entretien puisque ceux-ci sont à la charge du vendeur ;
• devenir propriétaire d’un logement qui a été bien entretenu ;
• être exempté du paiement des charges notariales : c’est le vendeur qui les assume ;
• immobiliser ses capitaux pendant une période assez brève.

Les inconvénients pour le vendeur

Voici les inconvénients pour le propriétaire vendeur :

• perte définitive du bien en cas d’incapacité à le racheter à la fin du délai de portage ;
• le bien est vendu à un prix inférieur de 20 à 30 % par rapport à son prix réel ;
• le prix à payer pour racheter le bien peut être 10 % plus cher que le prix de vente décoté ;
• le vendeur doit payer des loyers pour continuer à occuper le bien ;
• il doit également s’acquitter des charges liées au bien ainsi que des frais relatifs à la vente, notamment les frais de notaire.

Les inconvénients pour l’acquéreur

Le portage immobilier présente aussi des inconvénients pour l’acheteur. Il s’agit essentiellement :

• d’un prix du loyer assez faible ;
• d’un risque d’impayés locatifs.

Tableau récapitulatif

Vous trouverez dans le tableau ci-dessous un récapitulatif des atouts et inconvénients du portage immobilier, pour le vendeur et l’acheteur.

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1. Le portage immobilier représente une solution avantageuse pour le vendeur : elle lui permet de payer ses dettes et d’éviter la saisie immobilière.
2. Pour l’acquéreur, le portage immobilier permet d’acheter un bien à prix réduit avec une décote de 20 à 30 %.
3. L’investisseur ne doit régler ni les frais relatifs à l’opération de portage immobilier, ni les frais d’entretien du bien, qui restent à la charge du vendeur.