Immobilier locatif : gérer un immeuble
Sommaire
Gérer un bien locatif demande du temps. Beaucoup de temps. Alors quand il s’agit d’un immeuble entier, il faut multiplier ce temps par le nombre de logements qui le compose ! Une tâche insurmontable ? Pas pour le gestionnaire d’immeuble locatif. Ooinvestir vous dévoile ses missions ainsi que les outils qu’il utilise et tous les pièges à éviter dans votre gestion locative.
Les 3 missions du gestionnaire d'immeuble locatif
Qu’est-ce qu’un gestionnaire d’immeuble locatif ? C’est un chef d’orchestre du bâtiment ! Il doit assurer à la fois les démarches administratives, tenir la comptabilité et régler les problèmes techniques inhérents à l’immeuble.
L’administratif
Le gestionnaire immobilier assure la gestion administrative avant, pendant et après le départ des locataires. Cela comprend :
- prendre connaissance des attentes et besoins des locataires ;
- mettre les biens sur le marché locatif ;
- prendre en charge les visites ;
- analyser les dossiers de location ;
- s’assurer du respect de tous les baux de location (arrivée, préavis de départ, restitution du dépôt de garantie, etc.) ;
- adresser les quittances aux locataires ;
- en cas de loyers impayés, relancer le locataire concerné et, si besoin, engager une procédure pour récupérer les sommes dues.
La comptabilité
Entre les charges de copropriété et les revenus des locataires, le gestionnaire immobilier doit tenir un cahier de comptabilité à jour. Parmi ses missions comptables, il doit :
- percevoir les loyers ;
- payer les charges ;
- faire réviser le prix du loyer chaque année ;
- aider à la déclaration fiscale des revenus locatifs.
La technique
Maintenance de l’ascenseur, entretien des parties communes, mise aux normes des lieux : il y a toujours à faire dans un immeuble ! Et tous ces petits travaux font aussi partie des missions du gestionnaire immobilier comme :
- faire remonter les problèmes techniques ;
- rechercher des prestataires et des artisans pour effectuer des travaux ;
- négocier les tarifs pour obtenir le meilleur prix ;
- assurer le respect des contrats de maintenance ;
- gérer tous les sinistres avec l’assureur du propriétaire ;
- faire réaliser tous les diagnostics techniques pour la location ou la vente immobilière.
Les compétences requises pour gérer un immeuble locatif
Qu’il travaille en agence immobilière ou à son compte, le gestionnaire d’immeuble locatif doit présenter tout un arsenal de compétences :
- organisationnelles : la tenue d’un immeuble débute par une organisation parfaite, une connaissance totale du bâtiment et une compréhension des besoins des habitants ;
- juridiques : dans un logement sujet à un bail locatif, le locataire ainsi que le bailleur propriétaire disposent de droits. Le gestionnaire immobilier doit les connaître ;
- techniques : véritable expert de l’immobilier, le gestionnaire doit connaître sur le bout de doigts le ou les immeubles dont il a la responsabilité ;
- financières et comptables.
Les outils pour la gestion d'un immeuble locatif
Pour toutes ces tâches, un outil s’impose ! De nombreuses plateformes et sites de gestion proposent des solutions clé en main pour son investissement locatif afin d’aider à gérer ses biens locatifs.
Les plateformes et sites de gestion
Accessibles en ligne à tout moment, avec un rapport détaillé et un calcul de rentabilité, les plateformes et sites de gestion locative apportent de nombreux avantages aux propriétaires qui souhaitent déléguer leur investissement locatif.
Parmi ces solutions, BailFacile, Rentila, Igestionlocative et Smartloc font office de référence sur le marché.
BailFacile
N° 1 de la gestion locative en ligne, Bailfacile est une solution 100 % digitale pensée pour les bailleurs indépendants.
Plus de 100 000 propriétaires ont déjà été conquis par ses nombreuses fonctionnalités (de la rédaction de baux et documents en passant par le suivi des finances et l’état des lieux) et ses conseillers réactifs et disponibles 7j/7.
Rentila
Plus de 50 000 utilisateurs bailleurs, 200 000 biens immobiliers et 300 000 locataires : les chiffres de Rentila, estampillé « meilleur logiciel de gestion locative immobilière en ligne », parlent pour lui.
Cet outil de management de biens immobiliers couvre toutes les étapes de la vie du contrat de location. Le propriétaire bénéficie d’un suivi et d’un rapport détaillé de ses loyers, paiements, charges, révision, relances, etc. Un petit gestionnaire immobilier de poche, sécurisé et accessible à tout moment !
Igestionlocative
« 1er logiciel de gestion locative en France », Igestionlocative se positionne comme un concurrent direct de Rentila avec des offres modulables et un public de bailleurs. Il inclut aussi les SCI (société civile immobilière).
Au total, plus de 220 000 investisseurs font confiance à ce service complet qui englobe bail de location, quittances, garantie de loyers impayés ou encore protection juridique bailleur.
Smartloc
La solution Smartloc (basée à Paris depuis 2012) se concentre sur 3 aspects :
- un bail de location numérique en PDF conforme, complet et gratuit ;
- une assurance loyer impayé parmi des contrats proposés de manière objective ;
- une gestion locative en automatique avec envoi mensuel de quittances par email, indexation du prix du loyer et assistance incidents et contentieux.
Grâce à cette formule à la carte et des conseils de professionnels, Smartloc rassemble aujourd’hui plus de 100 000 propriétaires indépendants.
Faire appel à un syndic de copropriété
Un syndic professionnel désigne une personne physique ou morale qui représente la copropriété. Il peut aussi être non professionnel et choisi parmi les copropriétaires. Dans les 2 cas, les missions sont assez similaires : assurer la gestion financière et administrative de l’immeuble pendant la durée du mandat.
Souvent moins cher qu’un gestionnaire, sa proximité avec les locataires fait la différence. Il se montre plus rapide et plus efficace dans la gestion de l’immeuble. Mais il peut aussi exister un risque de conflits d’intérêts et un manque de compétences juridiques et comptables pour un syndic non professionnel. Il faut peser le pour et le contre !
Les pièges à éviter dans la gestion immobilière
Déléguer la gestion immobilière de son ou ses logements locatifs est une très bonne idée … mais attention aux 3 risques suivants :
- le choix des locataires ;
- la rédaction du bail immobilier ;
- la vacance locative.
Le choix des locataires
Pour un logement ou un immeuble entier, le conseil reste le même : choisissez bien vos locataires.
D’abord, ils doivent être solvables. Des loyers impayés qui s’accumulent, et c’est toute la rentabilité de votre investissement qui se trouve compromise. D’où l’importance de bien lire les dossiers de location et de s’entourer d’un professionnel qui peut prendre en charge la recherche du locataire idéal et vous donner ses conseils.
Ensuite, ne négligez pas le côté humain. Une certaine harmonie doit régner entre les logements : des résidents (locataires et propriétaires) qui s’entendent bien, c’est moins de litiges à gérer.
La rédaction du bail immobilier
« Je vous le prends dès demain ». « Je peux emménager à partir de la semaine prochaine ». Dans le cadre d’une location d’un appartement, l’accord verbal : c’est non !
En effet, cette pratique est interdite. La loi précise que « le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret du Conseil d'État ». Ce contrat doit aussi inclure certains éléments indiqués dans la loi ALUR comme :
- le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral ;
- le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire ;
- les équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ;
- la surface habitable ;
- etc.
La vacance locative
Redoutée dans tous les immeubles, la vacance locative implique une perte sèche pour tout propriétaire. Cette période, durant laquelle il ne perçoit aucun revenu locatif, entame la rentabilité de son investissement. L’éviter fait partie des tâches du gestionnaire immobilier. Pour cela, il va :
- fixer un prix du loyer correspondant au marché avant la mise en ligne de l’annonce. Trop élevé, il va repousser les locataires. Trop faible, il va fortement diminuer la rentabilité ;
- améliorer la visibilité de votre annonce. Photos mises à jour, description précise du bien et texte accrocheur sont les clés pour une annonce qui attire l’œil ;
- vérifier l’entretien des parties communes. Le logement n’est pas le seul critère qui pèse dans la balance. Un locataire doit aussi se sentir à l’aise dans les parties communes (hall d’entrée, couloirs, ascenseur, escaliers, etc.).
Tournez-vous vers un bien qui séduit les locataires. Le locataire est à la recherche d’un logement qui correspond à ses besoins : proches d’une université pour un étudiant, proche des écoles pour une famille, proche des commodités pour des retraités, etc.
- Le gestionnaire d’immeuble locatif est le chef d’orchestre du bâtiment. C’est lui qui assure les démarches administratives, tient la comptabilité et règle les problèmes techniques inhérents à l’immeuble.
- Certaines plateformes et sites de gestion facilitent ce travail (Bailfacile, Rentila, Igestionlocative et Smartloc). Un syndic de copropriété constitue une autre solution viable.
- Attention toutefois à certains pièges, à commencer par le choix des locataires et la bonne rédaction du bail immobilier.
