Location immobilière : quels sont les diagnostics obligatoires ?

Sommaire

La location d’un logement, vide ou meublé, nécessite la réalisation d’un certain nombre de diagnostics obligatoires. Ces derniers sont regroupés dans le DDT (dossier de diagnostic technique) que le propriétaire doit fournir au locataire lors de la signature du bail au titre du droit à l’information. Quels sont donc ces diagnostics obligatoires pour une location immobilière, et existe-t-il des exceptions à leur réalisation ? Ooinvestir vous explique tout !

Quels sont les diagnostics obligatoires pour la location ?

Dans le cadre de la mise en location, la liste des diagnostics obligatoires n’est pas exactement la même que pour une vente. Voici les diagnostics à réaliser si vous voulez louer votre bien, qu’il soit meublé ou nu :

le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
le diagnostic plomb ;
le diagnostic amiante ;
le diagnostic gaz et électricité ;
l’état des risques et pollutions ;
le diagnostic bruit.

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Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

C’est le plus connu des diagnostics obligatoires pour une location immobilière. Il informe les potentiels locataires de la consommation d’énergie annuelle du logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il doit être réalisé par un professionnel certifié et est valable 10 ans.

Depuis la réforme du 1^er juillet 2021, le DPE n’est plus seulement remis à titre informatif. Le locataire peut désormais engager la responsabilité du bailleur dans le cas où l’évaluation des performances énergétiques du logement serait erronée.

Le diagnostic plomb

Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP, ou diagnostic plomb) consiste à déterminer la concentration en plomb dans les revêtements du bien à louer (les peintures notamment) afin d’identifier les risques qui peuvent y être liés. Ce diagnostic s’effectue tant sur le logement que dans ses annexes, dès lors que celles-ci s’utilisent couramment. Sa durée de validité dépend de la concentration de plomb dans le logement :

en l’absence de plomb, ou si la concentration est inférieure à 1 mg/cm², alors la validité est illimitée dans le temps. Il faut cependant joindre le document à chaque contrat de location ;
en cas de concentration supérieure à 1 mg/cm², le CREP doit dater de moins de 6 ans au moment où le bien est mis en location pour être valide.

Le diagnostic amiante

Il permet de vérifier la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante dans le logement à louer. Il est obligatoire pour un appartement ou une maison construite avant 1997 et mis en location. Par contre, il n’est pas nécessaire de l’annexer au bail. Mais si le locataire en fait la demande, vous êtes tenu de le lui communiquer.

Le diagnostic gaz et électricité

Dans la liste des diagnostics obligatoires pour une location immobilière, figure également l’évaluation technique de l’état de l’installation de gaz et d’électricité. Ces vérifications ont pour but de prévenir les risques pouvant compromettre la sécurité des locataires et de leurs biens. Ce diagnostic ne concerne que les installations réalisées il y a plus de 15 ans et est valable 6 ans.

L’état des risques et pollutions

Lorsque votre logement est situé sur un territoire qui présente des risques naturels, technologiques, miniers ou sismiques, vous devez obligatoirement attacher au bail un état des risques et pollutions (ERP) de moins de 6 mois. La liste des communes concernées est fixée par des arrêtés préfectoraux. Pour savoir si le bien que vous mettez en location est concerné par ce diagnostic, vous pouvez consulter le site Internet de la mairie ou de la préfecture de la zone concernée.

Pour réaliser l’état des risques et pollutions, il est recommandé de faire appel à un professionnel, compte tenu de la complexité du diagnostic.

Le diagnostic bruit

Ce document informe le futur locataire de l’existence de nuisances sonores aériennes. Il doit être annexé au bail, seulement si le bien immobilier que vous voulez louer se trouve dans une zone dite d’exposition au bruit des aéroports. Ici également, l’intervention d’un diagnostiqueur n’est pas obligatoire ; vous pouvez effectuer par vos propres moyens ce diagnostic si vous le souhaitez.

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Le prix des biens immobiliers dépend en partie de ces diagnostics. Un appartement ou une maison qui affiche les meilleures performances trouvera plus facilement preneur auprès d’un locataire comme d’un acheteur. Le prix en sera automatiquement réévalué. Par exemple, comparé à un appartement situé dans le même quartier et avec la même surface habitable, l’appartement qui affiche des performances énergétiques C et des installations électriques parfaitement conformes aura une valeur de marché supérieur à celui qui présente une classe E et des installations défaillantes.

Quels sont les biens immobiliers non soumis au diagnostic de performance énergétique ?

Le DPE ne s’applique pas à tous les bâtiments. Il existe des exceptions à son caractère obligatoire, répertoriées dans l’article R134-1 du Code de la construction et de l’habitation :

les bâtiments indépendants ayant une surface de plancher inférieure à 50 m² : seules les maisons individuelles ou les dépendances de moins de 50 m² sont concernées ;
les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation égale ou inférieure à 2 ans ;
les bâtiments ou parties de bâtiments qui sont non chauffés ou chauffés avec une cheminée à foyer ouvert, et n’ayant pas de dispositif de refroidissement ;
les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels destinés à un usage cumulé moins de 4 mois par an (maison de vacances, location saisonnière, etc.) ;
les bâtiments ou parties de bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel autres que les locaux à usage d’habitation.

Il existe une différence entre un bâtiment non soumis au DPE et un autre ayant un DPE vierge. Dans ce 2^nd cas, le bien reste soumis à l’obligation du diagnostic, mais certains éléments le concernant ne permettent pas sa réalisation. Il peut s’agir par exemple de l’ancienneté du bâtiment, ou de l’absence de données de consommations réelles. Le propriétaire est donc dans l’impossibilité technique de réaliser le diagnostic. La loi autorise la location du bien immobilier dans ce cas de figure.

Qu’en est-il de la validité des anciens DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans. Cependant, la loi ELAN a modifié son contenu. La validité des anciens diagnostics a été réduite pour contraindre les propriétaires à les actualiser. Ainsi :

les diagnostics réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 ;
les diagnostics réalisés entre le 1^er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

Les nouvelles règles du DPE s’accompagnent aussi d’une obligation de mentionner dans le contrat de location le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard. En tant que propriétaire, vous devez donc indiquer dans le bail, après le loyer et les charges, la somme que le locataire aura à régler pour l’eau chaude et le chauffage.

L’objectif ? Informer le locataire de l’ensemble des dépenses liées au logement, et surtout d’en faire un critère de différenciation entre logement pour inciter les propriétaires à rénover les passoires thermiques. De même, les dépenses énergétiques annuelles du logement doivent être mentionnées dans les annonces immobilières.

Par ailleurs, si votre bien est considéré comme « passoire thermique » par le DPE et que vous souhaitez le mettre en location, vous devez obligatoirement réaliser un audit énergétique complémentaire. Ce diagnostic comprendra un descriptif des zones de déperditions thermiques et la liste des travaux pouvant faire entrer le logement au minimum en classe E. Un enjeu essentiel : dès 2025, les plus énergivores (classés G) seront interdits à la location. En 2028, ce sera au tour de ceux classés F puis, en 2034, ceux classés E.