Les 7 étapes pour réussir son investissement en location nue
Sommaire
Vous cherchez à obtenir un rendement sûr pour votre projet immobilier avec une location vide ? De la réflexion à l’imposition de vos revenus fonciers, il y a de nombreuses étapes à suivre afin de concrétiser un investissement immobilier dans le locatif nu. Besoin de conseils ? Voici les 7 étapes pour bien réussir votre investissement.
La location vide en bref
La location nue, par définition, s’oppose à la location meublée. Ce type d’investissement s’oriente vers le locatif vide, sans meuble. Ces biens immobiliers attirent les investisseurs : ils constituent un placement avec une rentabilité très intéressante et une fiscalité avantageuse, notamment avec la défiscalisation de la loi Pinel.
Le bail d’un logement nu, pour un appartement ou une maison, est établi selon la loi du 6 juillet 1989. Ce dernier doit :
- être rédigé, signé et daté par le propriétaire et le locataire ;
- durer entre 3 ans (renouvelables) et 6 ans (dans le cas où le propriétaire agit pour le compte d’une société).
Le bail d’une location meublée avec les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et professionnel (LMP) est de 1 an.
Étape n° 1 : Définir son projet d’investissement
Première chose à faire pour bien débuter votre projet immobilier : connaître vos attentes et vos objectifs. Un investissement immobilier mérite d’être mûrement réfléchi afin de commencer sur de bonnes bases. Prenez votre temps sur cette étape. Elle est cruciale pour tous les investisseurs dans l’immobilier car l’investissement dans le locatif nu peut vous offrir des opportunités répondant à de nombreux objectifs :
- débuter ou agrandir votre patrimoine immobilier ;
- dégager des revenus complémentaires fixes ;
- anticiper votre retraite ;
- optimiser un placement de revenus ;
- bénéficier d’une défiscalisation avantageuse en France.
Ensuite, vous devez vous fixer un budget pour votre acquisition immobilière. Ce budget doit correspondre à vos ressources financières ainsi que vos capacités de remboursement. C’est le budget qui cadrera ensuite vos recherches.
Une bonne analyse et une meilleure compréhension de vos besoins ainsi qu’un budget approprié vous permettront alors de passer à l’étape suivante : le choix entre un investissement dans l’ancien ou dans le neuf.
Calculer votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt à ce stade encore théorique de votre projet immobilier permettra de cibler beaucoup plus précisément votre recherche.
Étape n° 2 : Choisir entre le neuf et l’ancien
Une fois vos objectifs fixés, votre projet d’investissement immobilier peut réellement débuter. La deuxième étape consistera à choisir entre un investissement dans l’ancien ou dans le neuf. Chaque type d’investissement présente ses avantages et ses inconvénients. Ce sera donc à vous de trancher selon vos objectifs d’investissement.
Investir dans l’ancien
L’investissement dans l’ancien peut être une solution intéressante en termes de constitution ou d’agrandissement du patrimoine. Vous pourrez acquérir des biens immobiliers avec un grand potentiel et une valeur locative intéressante. C’est aussi une porte ouverte vers la propriété dans de grandes villes ou dans les centres-villes. C’est d’ailleurs dans ce type de zones que les prix des loyers sont les plus élevés, ce qui offre une rentabilité intéressante sur le long terme.
Vous voulez optimiser le rendement de votre investissement ? Achetez sur le marché de l’immobilier ancien et réalisez des travaux pour remettre le logement à neuf. Vous bénéficierez d’un double avantage :
- une augmentation de la valeur locative de votre bien ;
- les opportunités locatives et fiscales du dispositif fiscal Denormandie.
Le dispositif fiscal Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous investissez dans un bien locatif dans une des 245 villes éligibles. Comme le dispositif Pinel, en vous engageant à le laisser en location sous certaines conditions, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix global de l’opération pour 6 ans de location, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans.
Le dispositif fiscal Denormandie n’est pas le seul applicable dans l’ancien. Selon votre capacité financière et votre objectif de défiscalisation, vous trouverez aussi 2 lois phares :
- la loi Malraux : pour un bien à rénover dans une zone protégée ou zone de protection du patrimoine architectural, urbain ou paysager (ZPPAUP) ;
- la loi des Monuments Historiques : pour la réalisation de travaux de réhabilitation dans un immeuble classé monument historique.
Ce type d’achat immobilier peut aussi engendrer de nombreux frais d’entretien ou de rénovation. Depuis 2010, le vendeur doit fournir à l’acquéreur un diagnostic de performance énergétique (DPE) pour déceler les failles énergétiques du logement. Grâce à ce diagnostic, vous serez à même d’identifier les types de travaux nécessaires pour que ce dernier soit remis aux normes avant d’être proposé sur le marché locatif.
Éco-prêt à taux zéro, crédit d’impôt, MaPrimeRénov’, etc. Bénéficiez d’aides et de conseils d’artisans RGE (reconnus garants de l’environnement) afin de réaliser des travaux de rénovation énergétique dans votre appartement, maison ou résidence nue.
Investir dans le neuf
Investir dans un bien immobilier neuf et nu, c’est la possibilité de bénéficier de nombreux avantages :
- Le bien immobilier est aux normes et souvent catégorisé BBC (bâtiment en basse consommation), ce qui assure une très bonne isolation énergétique, argument de taille pour un bien locatif.
- Le bien immobilier offre un cadre de vie agréable dans un quartier à fort potentiel.
- Vous n’avez aucuns travaux à réaliser et vous pouvez dès l’acquisition proposer votre bien sur le marché de la location.
- Vous êtes exonéré de taxe foncière pendant les 2 premières années.
Les avantages peuvent aussi s’étendre à la fiscalité, puisque l’acquisition de logements neufs est fortement encouragée via le dispositif fiscal Pinel, qui offre, sous conditions, plusieurs avantages :
- une réduction sur vos impôts selon la durée de location du bien :
- 6 ans de location : 12 % de la valeur du bien ;
- 9 ans de location : 18 % de la valeur du bien ;
- 12 ans de location : 21 % de la valeur du bien.
- la possibilité de louer le bien à vos descendants ou vos ascendants ;
- l’investissement dans une propriété neuve sans apport (selon votre situation) ;
- l’accès à un patrimoine facilement transmissible.
La loi Pinel ne concernera plus l’achat des logements individuels et pavillonnaires à partir du 1er janvier 2021. Au-delà de cette date, seuls les appartements seront éligibles à ce dispositif de défiscalisation.
Étape n° 3 : Choisir sa zone d’investissement en fonction du marché
Votre location trouvera plus aisément un locataire si ce dernier peut facilement s’y projeter. Pour cela, orientez-vous vers des villes attractives. Population, taux de chômage, dynamisme économique, situation géographique et démographique, sélectionnez la zones qui vous apportera plusieurs garanties sur le plan locatif. Les programmes de construction constituent souvent des signes de bonne santé de la ville.
Bien souvent, les dispositifs de défiscalisation s’appliquent uniquement dans des zones particulières. Le choix de la ville dans laquelle vous allez investir va donc être un choix déterminant. C’est notamment le cas pour le dispositif fiscal Pinel, qui n’est disponible que dans 3 zones :
- zone A : Banlieue parisienne, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille et Montpellier ;
- zone A bis : Paris et sa petite couronne ;
- zone B1 : Toute métropole de plus de 250 000 habitants ainsi que quelques villes du littoral (Saint-Malo, Chambéry, La Rochelle, etc.).
Une fois la ville choisie, approfondissez et recherchez des quartiers dynamiques et attractifs. Services, boutiques, transports, etc. Tout ce qui se trouve à proximité de votre bien nu lui apportera des atouts qui le rendront compétitif sur le marché immobilier locatif.
Étape n° 4 : Choisir un bien compétitif
Une bonne zone d’investissement attirera les locataires. Mais si votre bien immobilier n’est pas en bon état ou s’il ne correspond pas aux attentes des locataires, il pourra être plus difficile de concrétiser rapidement la signature du bail.
L’achat dans l’immobilier neuf constitue un signe de qualité et d’une disposition rationnelle. Au contraire, un achat d’un logement de plus de 5 ans demande une certaine étude. Vérifiez que l’appartement est en bon état, estimez les travaux nécessaires en cas de besoin (notamment pour une remise aux normes énergétiques) et surtout, portez une attention toute particulière à l’état général de l’immeuble.
N’hésitez pas à vous faire accompagner par un artisan pour évaluer l’état de l’appartement et des parties communes.
La rentabilité est primordiale dans tout investissement immobilier. En tant que propriétaire, sachez que le prix des loyers dans le locatif nu est libre. Il existe toutefois des exceptions si la ville où vous investissez plafonne le montant des loyers ou si vous souhaitez bénéficier d’un dispositif de défiscalisation qui impose des plafonds.
Étape n° 5 : Acquérir le logement
Une fois le choix du bien réalisé, il est temps pour vous d’en devenir propriétaire. Neuf, en VEFA (vendu en état futur d’achèvement) ou ancien, la procédure sera différente.
L’acquisition d’un logement neuf
Pour un bien neuf, ce processus se fera en une ou 2 étapes :
- la signature du contrat de réservation ;
- et/ou la signature de l’acte de vente.
La signature du contrat de réservation
Le contrat de réservation est un document contractuel pour les biens VEFA où sont renseignées toutes les informations relatives au bien, son tarif ainsi que les dates de livraison prévues. Un dépôt de garantie vous sera demandé lors de la signature de ce contrat.
Si l’acte de vente est signé dans l’année, le dépôt de garantie est de 5 %. Autrement, il sera de 2, voire 0 %.
La signature de l’acte de vente
3 à 6 mois après la signature du contrat de réservation chez le promoteur immobilier, c’est chez le notaire que vous allez signer l’acte de vente. Ce dernier vous sera utile pour l’étape suivante puisqu’il vous donnera les futures échéances à régler ainsi que les informations qui seront utiles à votre établissement bancaire pour bénéficier d’un emprunt.
Les frais de notaire dans le neuf sont réduits à hauteur de 2 à 3 % de la valeur totale du bien immobilier.
L’acquisition d’un logement ancien
Pour un logement de plus de 5 ans, l’acquisition se réalise en 2 étapes :
- La signature d’un compromis de vente, qui fixe les différentes conditions et donne à l’acquéreur un délai pour obtenir son emprunt immobilier. Une fois sous compromis, le bien est « réservé ».
- La signature de l’acte de vente chez le notaire.
Étape n° 6 : Financer le crédit immobilier
Un apport personnel est très souvent demandé à n’importe quel investisseur. Bien qu’il soit propre à la situation financière du futur propriétaire, il se situe généralement à hauteur de 10 % de la valeur du bien. Grâce au prêt immobilier, vous obtiendrez les ressources financières pour faire aboutir votre projet immobilier. Tout comme le taux d’intérêt, il sera fixé en fonction de votre taux d’endettement et du marché locatif sur lequel vous voulez investir. Il est donc primordial de calculer la rentabilité de son projet immobilier avant même de chercher à obtenir un crédit immobilier.
Si vous investissez dans un logement VEFA, les dépenses s’étaleront selon l’avancée du chantier :
- 35 % à la fin des fondations ;
- 35 % lors de la mise hors d’eau ;
- 20 % à la fin du chantier ;
- 5 % lors de la remise des clés.
Une fois le compromis de vente signé, l’obtention d’un crédit immobilier se fera en plusieurs étapes :
- monter le dossier de prêt immobilier ;
- obtenir un accord de principe de la banque ;
- lire et signer l’offre de prêt définitive.
Un crédit immobilier pour un bien locatif sera toujours plus intéressant pour vous puisque les revenus locatifs sont pris en compte par l’établissement bancaire dans votre capacité de remboursement.
Étape n° 7 : Choisir son régime d’imposition
Voilà déjà la dernière étape de votre projet immobilier : la déclaration de votre location nue à l’administration fiscale. 2 régimes d’imposition s’offrent alors à vous :
- le régime micro-foncier ;
- le régime réel.
Le régime micro-foncier
Ce type d’imposition vous concerne uniquement si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €. Dans ce cas de figure, vous pouvez profiter d’un abattement forfaitaire de 30 % sur l’imposition de vos revenus. Cependant, vous ne pouvez déduire aucune autre charge du loyer.
Le régime réel
Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €, vous entrez automatiquement dans le régime réel. Vous aurez alors la possibilité de déduire vos charges (travaux et intérêts). Cependant, vous ne pourrez pas changer de régime pendant une durée de 3 ans.
L’imposition au réel ne concerne pas seulement la location nue.
Il est possible d’opter volontairement pour l’imposition au réel, même si vos revenus sont inférieurs à 15 000 €. À vos calculs pour déterminer lequel fera diminuer le plus vos impôts.
Exemple :
Vous investissez dans le neuf d’un montant de 250 000 €. Pour ce bien, vous percevez un loyer annuel de 10 000 €. Avec le micro-foncier, vous bénéficiez d’un abattement automatique de 30 % : votre impôt sera donc calculé sur la base de 7 000 € de revenus fonciers. Mais si le total de vos frais (charges de copropriété, intérêts d’emprunts, travaux courants…) s’élève à 6 000 €, en optant pour le régime réel vous serez imposé sur la base de 4 000 €.
- Prenez le temps pour cadrer vos objectifs quant à votre projet immobilier. L’accès à la propriété demande un minimum de gestion et fixer les bases de votre projet immobilier vous facilitera la tâche.
- Choisissez bien la zone dans laquelle vous voulez investir. Une bonne étude du marché locatif vous permettra de trouver des biens neufs avec un rendement intéressant. L’attractivité du quartier doit également être un critère de premier choix dans votre recherche. Enfin, si vous souhaitez défiscaliser, renseignez-vous sur les zones d’investissement éligibles au dispositif que vous visez.
- Achat dans le neuf ou dans l’ancien ? Les modalités d’acquisition ne seront pas les mêmes, les frais non plus.
- Optez pour de la location nue, c’est choisir de déclarer ses revenus locatifs en tant que revenus fonciers. Pour votre déclaration d’impôts, vous devrez procéder sous le régime micro-foncier ou réel.
