Comment calculer l'amortissement de votre investissement immobilier locatif ?

À l’épreuve du temps et de l’usure, les immeubles subissent tous une dépréciation progressive. Un placement immobilier subit la même dépréciation. C’est le principe de l’amortissement du patrimoine : même si des travaux d’entretien réguliers sont réalisés, l’administration fiscale intègre ce concept comptable dans votre déclaration de revenus fonciers. Cette dépréciation constitue ainsi une charge à considérer dans la base imposable de l’investisseur en immobilier locatif. D’où l’intérêt de savoir bien calculer l'amortissement d'un investissement locatif. Le point avec Ooinvestir.

Comment évaluer et bénéficier de l'amortissement d'un bien immobilier ?

L’expression « bien immobilier » peut s’appliquer à une maison, un appartement, un immeuble entier, des bureaux, etc. Quelle que soit sa nature, et avant de s’interroger sur l’estimation de la dévaluation, il faut vérifier que le bien immobilier entre dans la classe dite des “dépréciations éligibles”.

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Les biens non amortissables fiscalement

En principe, les revenus issus d’une activité en lien avec le foncier ne sont pas assujettis à un système de déduction des dépréciations. Dans le cadre de l’immobilier nu par exemple, vous ne pouvez pas prendre en compte l’amortissement de votre investissement locatif pour calculer vos impôts sur les revenus fonciers.

Mais le principe varie si vous détenez le statut LMNP. En effet, l’investisseur qui opte pour le statut de loueur en meublé non professionnel pourra optimiser son imposition et appliquer un amortissement. En LMP (location meublée professionnelle), la règle en matière de fiscalité sera la même.

En résumé, les biens fiscalement non amortissables sont ceux soumis au régime des revenus fonciers.

Les biens fiscalement amortissables

Si l’investisseur est soumis à la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), il pourra en revanche appliquer une dépréciation de son bien immobilier dans son bilan comptable. Une grille de taux existe pour déterminer l'amortissement d'un investissement locatif et déduire la somme des revenus. D’un point de vue comptable, la valeur amortie vous permet de viser un résultat d’activité faible, voire nul. Ainsi, vous n’aurez que très peu d’impôts sur les revenus à payer… Voire rien du tout !

Deux types de structures soumises au régime BIC peuvent prétendre à cet avantage fiscal :

• la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés ;
• le loueur meublé non professionnel LMNP. 

Vous souhaitez investir dans le non-meublé ? Pas d’inquiétude, d’autres mesures incitatives permettent d’obtenir un avantage fiscal : Pinel, Malraux, Denormandie… Ces dispositifs vous accordent une réduction d’impôts qui peut atteindre 63 000 € sur 9 ans avec la loi Pinel et 120 000 € sur 4 ans avec la loi Malraux, si vous respectez toutes les conditions. Par ailleurs, vous aurez le choix entre 2 modes de déclaration pour vos revenus issus de vos logements : 

• soit le régime micro-BIC pour déduire automatiquement 30 % de charges sur vos loyers ; 
• soit le régime réel où vous déduisez toutes les dépenses liées au logement (intérêts du prêt, assurances, travaux…).

En LMNP, seul le régime réel vous permet de bénéficier de l’amortissement. Cet avantage se cumule à la déduction de vos autres frais.

Des composants comme les frais de gestion ou d’assurance ne rentrent pas en compte dans le calcul de l’amortissement. Ils font cependant partie du calcul de l’éventuel déficit foncier. En cas de déficit, le montant peut être reporté sur plusieurs années, un élément essentiel à prendre en compte dans la réussite de votre investissement immobilier.

Comment calculer l’amortissement ?

L’amortissement concerne le bien immobilier en lui-même, ainsi que le mobilier qui l’équipe. Seule la valeur du terrain n’est pas prise en compte dans le calcul. En moyenne, c’est donc 90 % de la valeur d’achat qui peut se voir appliquer une dépréciation comptable.

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La méthode est simple : à chaque partie sont associées une valeur et une durée.

Chaque immeuble comporte des éléments distincts, qui sont amortis différemment selon leur temps d’usure. Par exemple, l’immobilier en lui-même sera amorti sur une durée pouvant aller jusqu’à 40 ans. Si l’appartement est estimé à 100 000 €, l’investisseur pourra appliquer chaque année à ses revenus imposables une défalcation de 100 000/40 soit 2 500 euros. Autrement dit, le revenu imposable sera diminué de 2 500 euros, avant application du taux de l’impôt. Une vraie plus-value pour l’investisseur.

S’agissant des travaux comme le gros œuvre (façade, toiture…), la durée d’amortissement est fixée à 50 ans. Elle sera de 10 à 20 ans pour les travaux de la maison (une cuisine, une salle de bains) et de 5 à 10 ans pour le mobilier (un canapé, un réfrigérateur…). Voici un tableau récapitulatif :

L’amortissement reste une notion complexe qu’il est préférable de confier à un expert-comptable pour vous assurer une déclaration rigoureuse et éviter tout souci avec l’administration fiscale.

Quelles conséquences lors de la revente ?

La dépréciation d’actifs que vous appliquez chaque année va-t-elle faire chuter la valeur de votre bien ? Pas de panique, l’amortissement est une donnée comptable qui n’aura aucune influence au moment de revendre votre bien.

La perte de valeur déclarée est virtuelle. Vous pourrez donc vous appuyer sur les prix du marché pour fixer le prix de vente de votre logement, en tenant compte de son état global et des améliorations apportées au fil des années.

Autrement dit, l’amortissement vous permet de réduire votre imposition sur vos loyers tout en donnant la possibilité de réaliser une plus-value à la revente !

S’agissant d’un investissement locatif, la plus-value sera soumise à l’impôt. L’impôt sur la plus-value ne concerne en effet pas les résidences principales.

Exemple d’amortissement en LMNP

Vous achetez un appartement au prix de 200 000 euros. Pour le financer, vous souscrivez un prêt bancaire de 175 000 € sur 20 ans. Vous rembourserez 894 € de mensualité, avec des intérêts de 3 000 € la 1^re année.

Dès l’acquisition, avant de mettre le bien en location, vous réalisez différents chantiers :

• réfection de la salle de bains et de la cuisine pour 10 000 € ;
• peinture de l’ensemble des pièces pour 3 000 €.

Comme vous souhaitez profiter du statut LMNP, vous êtes également dans l’obligation d’équiper entièrement votre bien : table, chaises, canapé, lit, vaisselle, luminaires.

Vos dépenses s’élèvent à 4 000 € pour les meubles, 300 € pour la vaisselle et 300 € pour les luminaires.

La 1^re année, votre appartement va vous rapporter 10 000 € de loyers, considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ces revenus sont soumis à l’impôt. Avec le statut LMNP, vous avez le choix entre :

• le régime micro-BIC, avec un abattement automatique de 5 000 €, soit une somme imposable de 5 000 € ;
• le régime réel, qui vous permet de déduire tous vos frais. La 1^re année, 3 000 € d’intérêts, 700 € de frais de gestion pour l’agence immobilière, 150 € d’assurance et 1 500 € de charges de copropriété. Un total de 5 350 €, soit une somme imposable de 4 650 €.

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Le régime réel est donc le plus intéressant, mais ce n’est pas fini ! Vous allez ensuite pouvoir appliquer un amortissement comptable des différents postes :

• salle de bains et cuisine : 10 000 € de travaux à amortir sur 10 ans, soit 1 000 € de déduction dès la 1^re année ;
• peinture : 3 000 € à amortir sur 10 ans, soit 300 € par an ;
• mobilier : 4 000 € à amortir sur 7 ans (l’administration fiscale considère cette durée en raison du turnover plus important dans une location meublée), soit 571 € ;
• amortissement du bien : 180 000 € en ôtant la valeur du terrain, sur 25 ans, soit 7 200 €.

Les dépenses non significatives inférieures à 500 €, comme la vaisselle et les luminaires, peuvent être comptabilisées dès l’année d’achat, sans amortissement.

Au total, la somme de l’amortissement la 1^re année s’élève à 9 071 €.

Additionnée aux frais annuels, il en ressort un résultat comptable de - 3 721 €. Ainsi, vous n’aurez aucun impôt à payer la 1^re année, ni les suivantes. Mieux, vous générez un déficit foncier reportable dans la limite de 10700 € par an lors des 1^ers exercices excédentaires.

1. Les amortissements réduisent le montant de votre revenu imposable.
2. Ils ne sont applicables que dans le cadre de bénéfices industriels et commerciaux, par exemple sous statut LMNP.
3. Si les amortissements constituent une dépréciation d’actifs, ils restent une notion comptable. Ainsi, votre bien conserve toute sa valeur pour la revente.
4. Cette notion complexe requiert l’intervention d’un expert-comptable pour vous assurer une déclaration dans les règles.