Tout savoir sur la gestion d’un investissement immobilier locatif

Comment gérer son investissement immobilier locatif ?

Première possibilité qui s’offre à vous : la gestion de la location de votre bien immobilier par vos propres moyens.       

Pourquoi un tel engouement ? La raison avancée par les personnes qui préfèrent assurer la gestion de leur patrimoine immobilier sans aide extérieure est avant tout économique. En effet, les commissions peuvent atteindre jusqu’à 8% des loyers perçus.

Si vous êtes rigoureux et organisé, il est tout à fait possible d’assurer la gestion locative d’un logement : qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, meublé ou nu, acquis dans un objectif de défiscalisation (loi Pinel ou loi Denormandie par exemple) ou non.

En plus de vous générer de meilleurs revenus, et donc d’assurer une meilleure rentabilité de votre bien, vous gardez la main sur le quotidien de votre patrimoine, du prix du loyer aux éventuels travaux à gérer.

Certes, la gestion locative, sans passer par une société spécialisée offre, en règle générale, un meilleur rendement. Mais pour cela, il faut connaître des entrepreneurs sérieux pour d'éventuelles réparations, maîtriser la déclaration des revenus locatifs aux impôts et connaître les différentes règles en vigueur. Cette solution peut aussi se révéler chronophage voire problématique en cas de désaccord avec son locataire comme un cas de loyer impayé.

Ainsi, si cette solution vous intéresse, il faudra prévoir différents scénarios afin de réussir la gestion de votre investissement immobilier locatif :

• se rendre disponible pour les visites et prévoir du temps pour contrôler les dossiers en cas de changement de locataire ;
• l’obligation de piloter vous-même des travaux de réparation plus ou moins importants ;
• devoir gérer vous-même les éventuels conflits, comme les impayés.
• Surveiller vous-même l’actualité du secteur (économique et juridique) afin d’être sûr d’être en règle avec la loi : par exemple, les différents dispositifs en matière d’encadrement des loyers.

Si vous avez besoin d’aide pour gérer votre investissement locatif, il est possible d’opter pour l’achat d’un logiciel de gestion d’immobilier locatif. Cet assistant de gestion vous permet de piloter au mieux votre projet, via par exemple le suivi des paiements ou la régularisation des charges.

Confier la gestion de son investissement immobilier locatif à une société spécialisée

Deuxième possibilité : demander à une agence de gérer son investissement immobilier à votre place. Cette structure assurera :

• la mise en location ;
• l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
• la gestion de toutes les démarches administratives ;
• l’aide juridique en cas de problème avec le locataire ;
• l’accompagnement pour la déclaration des revenus fonciers ;
• la possibilité de gérer les réparations au sein du bien ;
• le conseil pour rentabiliser au mieux votre projet d’investissement locatif : location meublée ou location nue.

La principale contrepartie de la gestion locative par une société spécialisée est son coût. Il faut compter, en effet, entre 6 et 8 % des loyers annuels hors taxe.

Vous devez donc vous assurer de confier votre bien à une agence sérieuse capable de répondre à vos besoins. Pour cela, vous pouvez par exemple consulter les avis clients.

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Quels sont les points clés pour la mise en place d’un contrat de gestion locative ?

Le contrat de gestion locative constitue l’un des facteurs clés pour le succès de votre investissement immobilier. Certains points précis doivent être contrôlés pour être sûr de choisir le bon partenaire.

En premier lieu, il faut prendre le temps de lister précisément le champ d’action de votre mandataire. Et ce, pour être sûr que la prise en charge souhaitée soit complète ! La plupart des contrats proposent :

• la recherche de locataires (visites et rédaction de contrat de location) ;
• la gestion de certaines tâches administratives (états des lieux, encaissement des loyers…) ;
• la gestion des travaux de réparation : attention à bien lire le contrat pour ne pas avoir de mauvaises surprises.

En complément, il est possible d’obtenir :

• une éventuelle aide juridique et administrative pour la déclaration des revenus et le paiement de la taxe foncière ou pour gérer les litiges avec les locataires ;
• des garanties et services supplémentaires tels que la garantie loyers impayés.

Après vous être mis d’accord sur les actions de votre mandataire, celui-ci doit vous fournir un tarif, soit forfaitaire, soit sous forme de pourcentage. Prenez le temps de vérifier que le prix demandé corresponde bien à votre budget et à la charge de travail estimés.

En cas de changement de locataire, la plupart des agences appliquent des frais de relocation, équivalents à la moitié d’un loyer et ceci pour couvrir le temps de recherche et la gestion administrative.

Évidemment, il est conseillé de demander plusieurs devis avant de faire votre choix. À chaque fois, vérifiez bien que le mandataire possède une carte professionnelle valide et demandez-lui une attestation de cotisation de garantie financière et de responsabilité civile.

Dernière chose : pensez à consulter les conditions de résiliation de contrat (en vous intéressant spécialement aux délais de préavis et aux éventuels frais associés). Demandez également si le contrat comporte une clause de substitution (continuité du mandat en cas de changement d’administrateur).

Comparatif entre les 2 solutions de gestion d’investissement immobilier locatif

Que faut-il privilégier entre un investissement locatif géré de façon autonome ou confié à une agence ? C’est la question que se posent toutes les personnes qui s’intéressent à l’achat d’un appartement ou d’une maison dans un but locatif.

Pour répondre précisément à cette interrogation, il faut prendre en compte votre situation personnelle et la rentabilité souhaitée. Si vous habitez à proximité du logement que vous louez, que vous pouvez y consacrer un certain temps et que vous avez de solides connaissances dans ce domaine, il est possible de gérer le bail de votre bien meublé sans aide.

Si vous ambitionnez d’acheter, louer et gérer plusieurs biens locatifs, il peut être intéressant de créer une SCI.

En revanche, si vous voulez privilégier la tranquillité et que vous êtes prêt à en payer le prix, passer par une agence immobilière constitue une solution pertinente. Surtout si vous habitez loin du logement en location et qu’il n’est pas facile de vous rendre sur place !

Vous l’avez sûrement compris : chaque solution dispose de ses avantages et inconvénients. À vous de prendre le temps de vous renseigner avant de choisir l’une ou l’autre. Sachant qu’il est tout à fait possible de passer de l’une à l’autre en cas de besoin. À ce titre, bien qu’un mandat de gestion soit signé pour une durée déterminée, vous pouvez dénoncer le contrat en respectant un délai de préavis de 1 à 3 mois avant la date d’échéance ou en cas de constatation de faute par le gestionnaire.

Vous avez besoin d’aide pour votre projet immobilier ? Demander l’aide d’un expert pour vous conseiller sur votre gestion de patrimoine. Cela comprend par exemple :

• l’aide pour bénéficier du dispositif Pinel et profiter d’une défiscalisation immobilière intéressante (déductions d’impôts) ;
• de nombreux outils (dont un simulateur) pour en savoir plus sur les avantages fiscaux d’un propriétaire en LMNP (location meublée non professionnelle) ;
• la possibilité de profiter de guides et des conseils d’un pro qui vous aide à rentabiliser au mieux le taux de votre crédit immobilier, l’assurance associée et vos revenus locatifs.

Pour trouver un conseiller en gestion de patrimoine proche de chez vous, remplissez le formulaire Ooinvestir !

1. En LMNP (location meublée non professionnelle) comme en location nue, vous pouvez gérer vous-même votre investissement immobilier locatif ou en confier la gestion à une agence immobilière.
2. Passer par une agence représente un coût, mais vous évite d’assurer toute la gestion locative.
3. Si vous habitez loin du logement ou disposez de peu de temps, confier la gestion à un professionnel sera l’option à privilégier.
4. Gérer vous-même votre bien limitera les coûts mais nécessite un suivi important.
5. Si vous passez par une agence, pensez à réaliser plusieurs devis et à bien lire les conditions du contrat afin d’éviter les mauvaises surprises.