Investissement immobilier locatif ou patrimonial : quel placement choisir ?

Les biens immobiliers représentent 61 % du patrimoine brut des ménages français selon les données de l’INSEE 2018. Autre chiffre qui souligne cet attrait : 70 % des Français privilégieraient l’immobilier pour investir contre 15 % seulement pour l’assurance vie, selon une enquête du Crédit Foncier réalisée en juillet 2018.

À quoi est dû cet engouement ? En grande partie à la diversité de stratégies financières offertes par ce secteur. Deux grandes familles d’investissement existent : l’immobilier de rendement locatif et l’immobilier patrimonial.

Alors, quels critères devez-vous prendre en compte pour investir dans l’immobilier patrimonial ou locatif de rendement ? À quels profils d’investisseurs s’adressent ces 2 familles de placements ?

Les critères qui guident votre stratégie d'investissement immobilier

Ces 2 catégories diffèrent en fonction de l’objectif final que vous souhaitez donner à votre investissement immobilier :

• L’immobilier de rendement locatif. Il vise à générer des revenus financiers à court terme. Il repose souvent sur des dispositifs qui offrent des avantages fiscaux sur des durées limitées.
• L’immobilier patrimonial. L’investisseur cherche à créer de la plus-value. C’est généralement un placement de long terme. La clé principale d’une opération réussie : un emplacement irréprochable.

Découvrez les critères à étudier avant de vous lancer dans l’immobilier locatif de rendement ou patrimonial.

Comment choisir un investissement immobilier de rendement ?

Pour que votre investissement locatif immobilier vous assure un bon rendement, vous devez prendre en compte 3 paramètres essentiels :

1. La demande locative

L’offre et la demande dictent leurs règles sur le marché de l’immobilier. Les investisseurs immobiliers recherchent donc généralement des secteurs où le marché est tendu (la demande y est supérieure à l’offre).

Pour connaître les zones sous tension locative, référez-vous au système de zonage utilisé par exemple dans le dispositif de défiscalisation Pinel. Sa classification géographique met en avant ces zones, de la plus à la moins tendue :

- zone A Bis : Paris et ses 29 communes environnantes ;

- zone A : Île-de-France, Côte d’Azur, Lille, Lyon, Montpellier… ;

- zone B1 : les métropoles de plus de 250 000 habitants ou encore les départements d’Outre-mer ;

- zone B2 : les communes de plus de 50 000 habitants, plus quelques exceptions sous agréments préfectoraux ;

- zone C : le reste du territoire français. 

 Un simulateur officiel vous permet de connaître la zone de votre futur investissement.

2. La rentabilité d’un investissement locatif

Le prix d’achat d’un appartement ou d’une maison a un impact majeur sur la rentabilité locative. Elle est égale au : 

(Montant du loyer x 12 mois) / (Prix d’achat + frais d’acquisition) x 100.

C’est pour cette raison que les investisseurs locatifs privilégient le plus souvent les villes de taille intermédiaire. Pourquoi ? Parce qu’en règle générale, le ratio « prix des loyers / prix d’achat » est plus attractif. Ce phénomène est en partie dû aux plafonds imposés par certaines villes et certains dispositifs : le prix moyen des loyers d’une ville baisse et crée un effet concurrentiel qui stabilise les prix. 

3. Les dispositifs de défiscalisation

Vous désirez profiter d’une fiscalité avantageuse ? Sachez que les dispositifs de défiscalisation imposent souvent des contraintes à respecter, notamment des plafonnements que vous devez prendre en compte dans votre décision.

Les dispositifs fiscaux français comme la loi Pinel encouragent financièrement les particuliers à investir dans des zones tendues.

En échange d’un avantage fiscal, la loi Pinel impose notamment un plafond de loyers par zone aux baux conclus en 2020 :

• zone A bis : 17,43 € de loyers par m² ;
• zone A : 12,95 € de loyers par m² ;
• zone B1 : 10,44 € par m².

Pour calculer le loyer que vous pourrez proposer avec le dispositif Pinel, un coefficient multiplicateur s’applique ensuite selon la formule : 0,7 + (19/Surface au logement). Ce coefficient ne peut dépasser 1,2.

Si les dispositifs de défiscalisation plafonnent généralement les loyers dans les zones tendues, il faut aussi intégrer l'économie d'impôt réalisée pour évaluer la réussite de son investissement. Vous aurez ainsi un rendement locatif moindre sur vos revenus, largement compensé par le gain fiscal.  

Quels critères pour choisir un investissement immobilier patrimonial ?

Pour réaliser un bon investissement immobilier patrimonial, il faut surtout s’intéresser à la plus-value nette – les prélèvements sociaux. Pour la calculer, voici ce que vous devez déterminer, étape par étape :

1. Le « prix de vente corrigé » du bien immobilier, égal au prix de vente + les charges et indemnités dues par l’acheteur - les frais liés à la vente. Ce prix de vente inclut donc par exemple le coût des diagnostics.
2. Le « prix d’achat corrigé » de la maison ou de l’appartement, égal au prix d’achat + les dépenses d’achat + le montant des travaux. Les frais de notaire peuvent être retenus, par exemple, pour leur montant réel s'ils dépassent 7,5 %. Le prix d'achat est aussi majoré de la somme des travaux effectués sur le logement.
3. La « plus-value brute », égale au prix de vente corrigé - le prix d'acquisition corrigé.
4. La « plus-value nette » (ou plus-value imposable), égale à la plus-value brute minorée par un abattement. Ce dernier est de 6 % par an entre la 6^e année et la 21^e année de détention, puis de 4 % pour la 22^e année révolue.
5. La « plus-value nette minorée des prélèvements sociaux ». Vous devez appliquer un autre abattement par année de détention. Il est de 1,65 % entre la 6^e année et la 21^e année incluse, de 1,60 % pour la 22^e année et de 9 % au-delà de la 22^e année.

Pour optimiser vos chances de réaliser une belle plus-value à la revente du logement, intéressez-vous aux critères suivants :

1. L’emplacement

L’environnement du logement est très important. Il faut regarder s’il est situé près d’établissements publics, de lignes de transports, de commerces ou encore de parcs. En résumé : miser sur des secteurs d'avenir et en expansion.

Exemple :

Un bien situé dans le quartier de la Création à Nantes (qui inclut les Machines de l’Île) a de grandes chances de voir son prix croître avec le temps. La raison : ce secteur est actuellement en plein développement culturel et immobilier et toutes les commodités sont prévues pour assurer une vie de quartier.

2. La tendance des prix au niveau du marché immobilier local

Ooinvestir vous recommande de suivre l’évolution des prix immobiliers au niveau local. 

Les conseillers de gestion de patrimoine partent généralement sur une plus-value neutre dans leurs simulations de rentabilité. Leur approche est prudentielle : ne pas parier sur un avenir incertain, car les prix du logement ne peuvent pas être anticipés de manière assurée. Tenez-vous toutefois informé des variations du marché, le prix des logements ayant tendance à évoluer régulièrement, à la hausse ou à la baisse.

Logiquement, mieux vaut éviter les zones où le prix de l’immobilier a tendance à baisser sur le long terme… et privilégier les secteurs où le prix de l’immobilier va crescendo. 

Renseignez-vous sur les grands projets d’aménagement de votre territoire. La construction des lignes à grande vitesse (LGV) entre Paris et Bordeaux, puis entre la capitale et Rennes, a par exemple fait grimper le prix des logements, notamment près des gares de la Ville Rouge et de la Belle Endormie.

3. Les caractéristiques propres du logement

Les logements neufs présentent souvent des prix d’acquisition plus élevés que les biens de seconde main. Ils respectent cependant des normes techniques et des règles de construction plus drastiques. Ils ont donc souvent une valeur intrinsèque supérieure aux logements anciens. En outre, le neuf permet d’éviter les travaux durant les premières années. 

Le caractère du bien a aussi son importance. À Paris, par exemple, vous pouvez majorer votre loyer dans le cadre de l’encadrement des loyers si vous avez une terrasse, une loggia, une vue imprenable sur un monument ou un parc… Ces critères seront aussi importants pour la plus-value à la revente.

Dans tous les cas, vous vous inscrivez dans une stratégie de long terme. L’essentiel reste donc de vous assurer que le bien génère une plus-value à la revente.

Vous achetez un bien sur le marché secondaire ? Considérez alors le coût des travaux nécessaires à sa valorisation.

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Le tableau des spécificités de l’investissement immobilier de rendement ou patrimonial

Voici un récapitulatif pour faire le point entre immobilier de rendement et immobilier patrimonial :

Investissement immobilier de rendement ou patrimonial : quel modèle pour quel profil ?

Selon une étude menée par Crédit Foncier en 2018, l’âge moyen des investisseurs dans l’immobilier locatif s’élève à 45 ans. Les quadragénaires constituent la principale tranche d’âge (35 %). À l’inverse, les moins de 30 ans sont sous-représentés (5 %).

Cas n° 1 : jeune célibataire urbain avec un revenu annuel de 30 000 € nets en CDI  

Julien a 29 ans. Célibataire et sans enfant, propriétaire de sa résidence principale en France, cet investisseur a pour projet de se tourner vers l’immobilier de rendement.

• Il peut souscrire un crédit immobilier et investir en loi Pinel pour réduire son impôt, ou encore parier sur la location meublée non professionnelle (LMNP) et profiter d’un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs.
• Il peut profiter de taux d’emprunt attractifs, notamment grâce à son âge, sur le long terme et profiter d’un bon effet levier grâce au prêt bancaire. Des avantages non négligeables !

Cas n° 2 : salarié de 45 ans, propriétaire de sa résidence principale

Pierre a 45 ans. À cet âge, cet investisseur peut s’engager dans un projet d’achat de logement patrimonial pour répondre à plusieurs objectifs :

• Chercher à diversifier son patrimoine en France et s’assurer un complément de revenus pour la retraite.
• Investir dans un logement patrimonial qu’il loue durant le reste de sa vie active (même s’il ne s’agit pas d’un logement de rendement). Il pourra ensuite y emménager en fin de carrière après avoir revendu sa résidence principale, ou revendre ce bien pour s’acheter un nouveau bien pour profiter de sa retraite.