Investir en loi Malraux à Strasbourg : une ville culturelle ouverte sur l’Europe

Vous envisagez d’investir dans l’immobilier ancien à Strasbourg et de bénéficier d’une importante réduction d’impôt ? Créé en 1962, le dispositif Malraux favorise l’investissement locatif dans les secteurs sauvegardés ou protégés. Autrement dit, ceux à forte valeur patrimoniale. Avec son lot de logements traditionnels, Strasbourg s’impose comme une ville dynamique qui offre de nombreuses opportunités.

Quels sont les avantages de Strasbourg et de son marché immobilier ? Dans quels quartiers investir en loi Malraux ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir tout le potentiel de Strasbourg et réussir votre investissement en loi Malraux.

Pourquoi investir à Strasbourg en loi Malraux ?

Classée 8^e commune du pays en termes de démographie, la capitale alsacienne compte 284 677 habitants, dont 70 % de locataires selon ce dossier de l'Insee. À l’image du dynamisme de la cité, la population est relativement jeune avec 64,8 % de personnes en dessous de 44 ans. Réputée pour sa douceur de vivre, Strasbourg s’est imposée comme le chef-lieu de la région Grand Est. Elle se distingue par un rayonnement au niveau européen avec le siège du conseil de l’Europe et du parlement européen.

Dotée d’une architecture unique, Strasbourg est composée de divers quartiers réputés pour les investisseurs amateurs de belles pierres. La ville s’impose comme un choix idéal pour le dispositif  Malraux.

Une économie florissante

Avec plus de 3 000 entreprises sur son territoire, Strasbourg se démarque dans l’industrie de la biotechnologie, les véhicules du futur, la pharmacie et les sciences de la vie. Un dynamisme économique qui attire en nombre les locataires venus de toute l’Europe. Investir à Strasbourg est donc un projet attrayant qui comporte certaines garanties de rendement, notamment au vu de sa vivacité économique.

Véritable bassin d’emploi, la ville possède le 2^e port fluvial de l’hexagone et se présente comme un haut lieu d’échanges financiers et bancaires. Elle affiche une forte activité grâce aux transports de marchandises sur le Rhin et compte de nombreux de sièges sociaux de banque. À cela s’ajoutent les évènements internationaux et business. Ils apportent un tourisme d’affaires très présent tout au long de l’année.

Un large patrimoine architectural

En plus d’un dynamisme et de ses nombreux services, Strasbourg possède un vaste choix de logements anciens. Cette diversité contribue à faire de la ville l’une des plus agréables de l’hexagone depuis plusieurs années. L’immobilier s’y compose de maisons traditionnelles, d’ateliers et toutes sortes d’immeubles historiques aux styles variés.

Une ville étudiante

À l’exemple de la réputée Université Louis Pasteur, la cité propose des établissements d’enseignement supérieur très demandés dans le domaine scientifique, mais également économique. Chaque année, près de 60 000 étudiants font de Strasbourg l’une des principales villes étudiantes du pays.

Tout savoir sur le marché immobilier ancien

Avec sa remarquable architecture mêlant des logements aux styles français et germaniques, la ville est inscrite à l’UNESCO. Le centre historique est un lieu particulièrement recherché. Il s’étend autour de bâtiments culturels et historiques comme l’Hôtel du Corbeau, le Palais Rohan et divers édifices religieux. Un vivier de sites patrimoniaux remarquables, idéal pour réaliser un investissement en loi Malraux.

Très tendu, le marché immobilier de la capitale alsacienne a vu son offre diminuer ces dernières années pour une demande qui reste toujours très importante. Le prix moyen au m² avoisine les 3 655 €. Composé à 92 % d’appartements, les petites surfaces sont les plus recherchées avec en tête les 3 pièces et 2 pièces.

Labellisée Ville d’Art et d’Histoire par le ministère de la Culture, Strasbourg attire une population hétéroclite avec des étudiants, des familles et des actifs de tous âges en grand nombre.

Les meilleurs quartiers à Strasbourg pour un investissement locatif en loi Malraux

Le dispositif Malraux correspond parfaitement au marché immobilier d’une ville comme Strasbourg. Les logements de caractères à restaurer sont nombreux au sein d’un vaste site patrimonial remarquable de 73 hectares. Dans le cadre du projet de sauvegarde et de mise en valeur, le secteur éligible à la loi s’étend du sud de la Grande-Île aux quartiers de la Krutenau et de la Petite France. De quoi profiter d’avantages fiscaux tout en dégageant une intéressante rentabilité. Il convient néanmoins de choisir avec soin l’emplacement de votre investissement immobilier.

Le centre-ville

Prisé par la majorité des locataires, l’hypercentre ne manque pas de charme. Entre secteurs sauvegardés et sites patrimoniaux remarquables, il propose des logements en vieilles pierres pour investir en loi Malraux. Des sous-quartiers comme celui de la gare ou de Petite France affichent des prix élevés au m² de 4 388 € pour le premier et 4769 € pour le second. Situé en secteur sauvegardé, un investissement en loi Malraux dans ce quartier permet d’obtenir une réduction d’impôt de 30 % sur le total des travaux.

Le quartier de la Krutenau

Quartier bourgeois, la Krutenau offre une qualité de vie optimale qui attire les locataires. À proximité du cœur de Strasbourg, il propose toutes les commodités nécessaires et une superbe architecture. S’il est très demandé et dispose de logements adaptés à la loi Malraux, le prix moyen du quartier de la Krutenau atteint 4 092 €. Classé site patrimonial remarquable, ce quartier représente une bonne opération à des prix plus accessibles pour profiter de la loi Malraux.

Le sous-quartier de la Neustadt

Le projet d’extension pour la sauvegarde du patrimoine de Strasbourg compte l'ensemble de la Grande-Île et le cœur de la Neustadt. Les nombreux hôtels particuliers du quartier de La Neustadt n’ont rien perdu de leur prestige. Les restaurer dans le cadre de la loi Malraux permet de vous constituer un patrimoine d’exception en cumulant des réductions d’impôt. Le quartier impérial allemand se situe dans le quartier des Contades dont le prix moyen au m² est de 4 870 €.

Conditions et possibilités de la défiscalisation en loi Malraux

Investir en loi Malraux vous permet d’obtenir des revenus issus des loyers et des avantages fiscaux importants. En échange, vous effectuez des travaux de réhabilitation dans des biens d’exception. La réduction d’impôt s’étale sur une période de 4 ans pour un maximum de 100 000 € de travaux par an.

Il existe 2 types de défiscalisation :

• Un taux de 22 % sur le montant des travaux est accordé pour la restauration d’un immeuble situé dans un emplacement régi par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).
• Un taux de 30 % est accordé pour la restauration d’un immeuble en secteur sauvegardé, dans un quartier dégradé, couvert par un nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Exemple d'un investissement en loi Malraux à Strasbourg

Olivia et Vincent investissent en 2022 dans le quartier de la Krutenau dans le secteur sauvegardé de Strasbourg pour 550 000 €. Le bâtiment est situé dans un quartier classé, éligible à la loi Malraux. Ils bénéficient donc d’un taux de défiscalisation de 30 %, à condition de réaliser des travaux de rénovation et de s’engager sur une durée de location de 9 ans minimum.

La rénovation complète du bâtiment correspond à 70 % de l’opération, soit 385 000 €.

La réduction d’impôt obtenue sera alors de 28 875 €/an sur 4 années (385 000 x 30 % / 4)

Au total sur les 4 années de restauration de leur immeuble, Olivia et Vincent cumuleront 115 500 € de réduction fiscale.

1. Avec un fort dynamisme économique et plus de 70 % de locataires, Strasbourg est une ville à fort potentiel pour un placement dans l’ancien à rénover.
2. Très demandée, Strasbourg affiche des prix en augmentation.
3. Le centre et les quartiers Neustadt et de la Krutenau sont éligibles à une opération en loi Malraux.
4. La loi Malraux s’applique uniquement pour la réhabilitation de bâtiments entiers situés dans des sites classés. La réduction d’impôt se calcule sur le montant des travaux engagés.