Investir en loi Malraux à Nice : une ville très recherchée pour son cadre de vie exceptionnel

Vous avez pour objectif d’investir dans l’immobilier ancien à Nice en profitant de la défiscalisation de la loi Malraux? Ce dispositif vous accorde des avantages fiscaux en échange de la réhabilitation d’immeubles historiques. Doté d’un territoire sauvegardé, le centre de Nice est éligible à la loi Malraux. Vous pouvez donc prétendre à une réduction d’impôt correspondant à 30 % des travaux effectués.

Quels sont les avantages de Nice et de son marché immobilier ? Dans quels quartiers investir en loi Malraux ? Suivez le guide Ooinvestir pour préparer votre projet et réussir votre investissement locatif à Nice en loi Malraux.

Pourquoi investir à Nice en loi Malraux ?

Seconde plus grande ville de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur après Marseille, Nice bénéficie d’une situation géographique très recherchée. Au bord de la mer et à proximité de la montagne, la ville rayonne par son cadre de vie unique. Avec 49 % de locataires, elle compte une population de 341 032 habitants selon la dernière étude publiée par l'Insee, attirés par le calme et la sécurité des lieux.

Une destination touristique et culturelle

Avec le tourisme comme principal moteur économique, Nice constitue un solide bassin d’emploi pour l’agglomération et les villes voisines. Chaque année, 5 millions de visiteurs arpentent les rues de la cité et remplissent les nombreux hôtels. Elle possède le 3^e aéroport du pays et un réseau de transport développé. Celui-ci va encore s’élargir avec le projet de LGV d’ici 2030.

À cela s’ajoute une pléiade d’établissements culturels : le théâtre national, l’opéra, divers musées et salles de concert, mais également une bibliothèque et un conservatoire renommé. Nice s’impose comme un haut lieu de patrimoine historique. Une ville populaire et vivante qui se distingue par des festivals, des expositions et autres spectacles.

La capitale économique des Alpes-Maritimes

Si le tourisme tient une place importante, le commerce se montre de plus en plus dynamique. Avec une dimension internationale, le technopôle de Sophia Antipolis réunit plus de 1 400 entreprises. Le site compte de grands groupes comme Air France et L’Oréal, ainsi que des écoles et laboratoires de recherche prestigieux (CNRS, INRIA, SKEMA…). À lui seul, le technopôle représente plus de 30 000 emplois.

La ville de Nice est aussi le siège du rectorat, du Conseil départemental et de la préfecture des Alpes-Maritimes. Des services administratifs qui rendent la vie plus pratique aux habitants.

Une population étudiante à la recherche de location

Nice possède des universités et grandes écoles de renom qui attirent une population de 40 000 étudiants chaque année. Venus de France et de l’international, ils sont nombreux à intégrer les campus de l’Université Nice Sophia Antipolis et des écoles supérieures. Les étudiants constituent de potentiels locataires pour votre investissement immobilier en loi Malraux à Nice.

Tout savoir sur le marché immobilier ancien à Nice

En termes de prix, Nice est la seconde grande ville la plus chère de France après Paris. Si le marché de l’ancien est très hétérogène selon les quartiers, la demande reste toujours très élevée. Investir à Nice constitue toujours une bonne opportunité avec un prix moyen de 4 888 €/m². Les 3 pièces sont les appartements les plus recherchés, suivis par les 2 pièces. Les quartiers du Vieux Nice et du Carré d’or correspondent au secteur historique sauvegardé. Ilsconcentrent les biens éligibles à un projet d’investissement locatif en loi Malraux dans l’hypercentre de la ville.

Tout en moulures, l’architecture est typique des villes méditerranéennes. Loin de se résumer à la promenade des Anglais, elle affiche une grande diversité pour les amateurs de belles pierres. Les maisons colorées du Vieux Nice côtoient d’élégantes bâtisses Belle Époque, des bâtiments Art déco et des immeubles haussmanniens. Vieux de plusieurs siècles, certains bâtiments niçois à restaurer offrent de belles perspectives dans le cadre d’un investissement immobilier en loi Malraux.

La réhabilitation d’un immeuble classé monument historique permet de baisser le montant de vos impôts grâce à la loi Malraux. Les avantages fiscaux obtenus peuvent être étalés sur 4 ans pour un maximum de 100 000 € de travaux par an.

Deux avantages fiscaux existent :

• Une réduction d’impôt de 22 % est appliquée sur les travaux réalisés pour la réhabilitation d’un bâtiment situé dans un emplacement régi par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) ou une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).
• Une réduction d’impôt de 30 % est appliquée sur les travaux réalisés pour la réhabilitation d’un bâtiment en secteur sauvegardé, dans un quartier dégradé, couvert par un nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Les meilleurs quartiers à Nice pour un investissement locatif en loi Malraux

Depuis 1993, le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) du Vieux-Nice et de ses environs veille à la protection du patrimoine de la ville. Il concerne les immeubles classés monuments historiques et œuvre pour leur conservation dans le cadre de l’évolution du tissu urbain. Leur réhabilitation donne accès à la défiscalisation du dispositif Malraux pour baisser vos impôts à hauteur de 30 % du montant des travaux.

Le quartier du Carré d’or

Non loin du Vieux-Nice, le quartier du Carré d’or longe la promenade des Anglais dans un cadre de vie unique et paisible. Zone la plus recherchée par les locataires, il se compose d’immeubles cossus, de grands boulevards, de squares et jardins. Proche de la plage et de toutes les commodités, il répond à toutes les attentes des habitants. Son ambiance chic et chaleureuse est agrémentée par la présence de nombreux restaurants et boutiques de luxe. Le quartier affiche une architecture d’exception qui lui donne un incontestable cachet ! Tous ces atouts se répercutent dans le coût de l’immobilier. Le prix moyen est le plus élevé de la ville avec 6 886 €/m². La rénovation d’un immeuble entier dédié à la location dans la zone donne accès à une défiscalisation de 30 % en loi Malraux.

Le Vieux Nice

Le style traditionnel et l’ambiance unique de ce quartier en font le plus apprécié des touristes comme des locataires. Les monuments historiques se mêlent aux commerces des ruelles pittoresques. Le Vieux Nice se distingue par le style atypique de son patrimoine. L’atmosphère vivante et animée de ce quartier contribue au charme apporté par les façades colorées de rouge et de jaune.

En plus des boutiques et galeries d’artistes, la zone bénéficie de tous les services et commodités de proximité. À quelques minutes de la promenade des Anglais, le cadre de vie y est très recherché. Malgré des prix moyens élevés qui avoisinent les 5 756 €/m², la demande reste forte et de bonnes affaires peuvent être réalisées. La rénovation complète d’un immeuble en loi Malraux vous permet d’obtenir 30 % de réduction d’impôt sur les travaux.

Exemple d'un investissement en loi Malraux à Nice

Mathieu et Jennifer ont pour projet d’investir 700 000 € en 2022 dans l’achat d’un immeuble d’époque du Vieux Nice. Le bâtiment fait partie du secteur sauvegardé de la ville et offre donc une réduction d’impôt de 30 % sur le montant des travaux de rénovation réalisés. Pour profiter du dispositif, le couple doit aussi s’engager sur une durée de location de 9 ans minimum.

La restauration complète de l’immeuble correspond à une part de travaux de 70 % sur l’investissement immobilier global, soit un montant de 490 000 € (700 000 x 70 %). Cependant, la loi Malraux plafonne la défiscalisation à 400 000 € sur 4 ans. Pendant 4 années, le couple va donc pouvoir déduire de ses impôts 100 000 € (400 000 € / 4), soit le maximum autorisé. De quoi profiter ainsi de tout le potentiel de la loi Malraux pour se constituer un patrimoine immobilier de grande qualité et s’assurer une plus-value à la revente grâce aux travaux de réhabilitation.

1. Très recherché pour son cadre de vie, Nice possède un centre-ville historique au charme ancien avec une demande élevée des locataires.
2. Nice bénéficie d’un secteur sauvegardé avec un PSMV qui est propice à un projet d’investissement en loi Malraux : vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation 30 % sur le montant de vos travaux. 
3. A Nice, seuls les quartiers de Nice du vieux Nice et le Carré d’or sont éligibles à la loi Malraux.