Investir en loi Malraux à Marseille : des prix attractifs dans le centre-ville historique

Vous souhaitez investir dans l’immobilier ancien à Marseille tout en profitant d’une réduction d’impôt ? La loi Malraux permet de bénéficier d’avantages fiscaux en échange de la réhabilitation d’immeubles historiques. À défaut d’un secteur sauvegardé, la ville de Marseille possède des aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), éligibles au dispositif.

Quels sont les atouts de Marseille et de son marché immobilier ? Dans quels quartiers investir en loi Malraux ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les avantages d’un investissement locatif à Marseille en loi Malraux.

Pourquoi investir à Marseille en loi Malraux ?

Seconde ville la plus peuplée du pays, la commune de Marseille totalise 868 277 habitants, dont 54,3 % de locataires selon le dernier rapport publié par l’Insee. Certains quartiers sont particulièrement recherchés et bénéficient d’un réseau de transports efficace. Ville de sport et de culture, Marseille profite d’une situation géographique idéale. Depuis plusieurs années, la cité phocéenne est rythmée par une politique de modernisation qui vise à améliorer la qualité de vie des Marseillais.

Un large bassin d’emploi

Avec son emplacement stratégique, Marseille constitue un carrefour entre les pays de la Méditerranée et l’Europe du Nord. En plus des réseaux routiers, la cité possède le plus important port de l’hexagone et le 4^e d’Europe. Sa grande concentration d’entreprises attire de nombreux actifs dans des domaines comme la réparation navale, l'agro-alimentaire et les nouvelles technologies. Déjà équipée en réseau téléphonique 5G, Marseille affiche un tissu économique de plus en plus attractif pour les entreprises comme les travailleurs.

De nombreux projets urbains

Tournée vers l’avenir, la ville de Marseille se modernise et œuvre pour booster son économie. Ainsi, de nombreux projets d'urbanisme sont en cours, certains ayant déjà vu le jour. À l’image de l’ouverture des Grandes Halles du Vieux-Port, de nouveaux commerces seront prochainement inaugurés. Le quartier du Jarret voit ses trottoirs s’élargir et des pistes cyclables se créer. Le port va bientôt proposer un nouveau terminal et la rénovation du musée d’art contemporain est sur le point de prendre fin. Des travaux vont également permettre la création de parcs, d’un écoquartier et l’amélioration du centre-ville.

Pour aller plus loin : Calculez votre rentabilité nette d'impôt 

Investir en zone AVAP

La loi Malraux vous octroie un avantage fiscal lorsque vous réalisez la restauration d’un immeuble entier situé dans un emplacement bien précis : sa situation géographique doit dépendre d’un dispositif de préservation du patrimoine. La réduction d’impôt est accordée pour un maximum de 100 000 € de travaux par an sur une période de 4 ans.

Deux avantages fiscaux existent :

• Une défiscalisation de 22 % sur le total des travaux pour la réhabilitation d’un bâtiment situé dans un emplacement régi par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP ou AVAP) ou une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).
• Une défiscalisation de 30 % sur le total des travaux pour la réhabilitation d’un bâtiment en secteur sauvegardé, dans un quartier dégradé, couvert par un nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).

Contrairement à diverses villes de France, Marseille ne compte pas de zone sauvegardée sur son territoire. La réduction d’impôt de 30 % de la loi Malraux n’est donc pas possible. En revanche, vous pouvez opter pour un immeuble situé en zone AVAP (aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine) et obtenir un avantage fiscal équivalent à 22 % du total des travaux réalisés. À cela s’ajoutent des prix abordables pour les investisseurs et un rendement moyen intéressant selon les quartiers. Un projet d’extension de la zone est à l’étude pour faciliter les projets de défiscalisation immobilière.

Tout savoir sur le marché immobilier ancien à Marseille

L’attractivité grandissante de Marseille ces dernières années a généré une hausse des tarifs. Le coût moyen du m² s’élève à 3 508 €. Il varie en fonction du quartier, mais dépasse rarement les 5 000 €/m² même dans les zones les plus demandées. Avec de nombreuses familles, l’appartement de 3 pièces est le plus recherché par les locataires, suivi du 4 pièces et du 2 pièces.

Entre tradition et modernité, Marseille affiche un patrimoine historique qui a évolué avec le reste de la ville. Avec des influences grecques et romaines, il fait le bonheur des investisseurs amateurs de belle pierre. Il n’existe pas de secteur sauvegardé déterminé pour le moment, mais des zones AVAP bien précises. Investir en loi Malraux est donc tout à fait possible. À vous de profiter du large potentiel de rentabilité qu’offrent les prix de l’immobilier marseillais.

Les meilleurs quartiers à Marseille pour un investissement locatif en loi Malraux

Avec plusieurs zones AVAP, Marseille propose différents quartiers où investir étant éligibles à la loi Malraux. Les secteurs du centre et du 1er arrondissement sont les principaux concernés. Chacun vous permet de prétendre à une réduction d’impôt de 22 % sur le montant des travaux.

Le quartier du Belsunce

Au Nord de la Canebière, ce quartier se trouve à proximité de la gare Saint-Charles et du port. Il dispose d’un grand centre commercial et de toutes les commodités nécessaires. Il a connu de nombreuses restructurations, mais se distingue par ses maisons datant du XVIIe siècle. Il s’en dégage aujourd’hui un mélange de bâtiments d’exception avec des ajouts d’architecture contemporaine destinée à améliorer le cadre de vie. Le coût moyen de l’immobilier est très abordable avec un tarif moyen de 3 023 €/m². Quartier populaire attractif, Belsunce constitue une excellente solution pour un investissement en loi Malraux.

Le quartier Noailles

Quartier pittoresque du 1^er arrondissement, Noailles attire jeunes actifs et étudiants à la recherche de petites surfaces. Le studio et l’appartement de 2 pièces y sont les plus demandés. Situé dans l’hypercentre de Marseille, il se distingue par son ambiance animée et ses nombreuses boutiques de mode. Les immeubles en vieille pierre donnent tout le cachet à ce quartier qui reste très accessible avec un prix moyen de 2 937 €/m². En pleine restructuration, un investissement en loi Malraux laisse entrevoir un fort potentiel sur la durée.

Le quartier de l’Opéra

Idéalement positionné proche du cœur de la ville, ce quartier offre un cadre de vie agréable. Il réunit des commerces, écoles, services publics, transports et lieux sportifs. Sa remarquable architecture en fait une zone propice au dispositif de défiscalisation Malraux. Très apprécié par les locataires, le prix moyen du quartier est plus élevé avec 4 259 €/m².

Le quartier de la Joliette

Nouveau quartier d’affaires, la Joliette ne souffre pas de vacance locative. La demande de logements y est très importante en raison de son emplacement prisé. Plusieurs immeubles remarquables permettent de prétendre aux 22 % de la défiscalisation Malraux. Le coût moyen de l’immobilier de la Joliette est de 3 190 € / m². 

Exemple d'un investissement en loi Malraux à Marseille

Magali et Julien ont acheté en 2022 un immeuble dans le quartier Noailles à Marseille pour un montant de 500 000 €. Le bâtiment est situé dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, anciennement ZPPAUP. Le couple peut donc prétendre à une réduction d’impôt de 22 % de la loi Malraux, au titre de l’emplacement du bâtiment en zone AVAP. En plus de travaux de réhabilitation, ils doivent s’engager sur une durée de location de 9 ans minimum.

La restauration complète du bien immobilier correspond à une part de travaux de 70 % sur l’investissement global, soit un total de 350 000 € (500 000 x 70 %).

La réduction d’impôt obtenue est alors de 19 250 €/an sur 4 années (350 000 x 22 % / 4).

Sur les 4 années d’application du dispositif fiscal, Magali et Julien ont économisé 77 000 € de défiscalisation.

1. Véritable bassin d’emploi, Marseille attire les locataires en nombre et est engagé dans un plan de rénovation à grande échelle.
2. Avec des zones AVAP et une future extension de leur périmètre, Marseille possède de nombreux logements pour investir en loi Malraux. Il est ainsi possible d’obtenir une défiscalisation de 22 % sur les travaux effectués.
3. Les quartiers éligibles pour un investissement en loi Malraux sont le centre-ville et les quartiers limitrophes comme Belsunce, Noailles, Opéra et la Joliette.