Investir en loi Malraux à Nantes, l’une des villes les plus dynamiques de France

Pour un investissement réussi en loi Malraux, misez sur Nantes, une ville de l’ouest de la France qui a su s’imposer au fil des années. Devenue incontournable, la capitale de la région Pays de la Loire affiche un patrimoine immobilier qui en fait une cible parfaite pour les investisseurs en Malraux. Pourquoi investir à Nantes ? Quels quartiers privilégier ? Ooinvestir vous guide pour réussir votre investissement en loi Malraux à Nantes.

Pourquoi investir à Nantes en loi Malraux ?

Entre un emplacement stratégique, une population croissante et un dynamisme sur tous les plans, Nantes s’impose depuis de nombreuses années pour investir dans l’immobilier. Autre atout : son éligibilité dispositif Malraux.

Les raisons d’investir à Nantes en loi Malraux

En pleine expansion, la capitale des Pays de la Loire compte 314 138 habitants, dont 60,4 % de locataires. Ces chiffres, présents dans le rapport Insee, impactent la demande locative boostée par les étudiants : 37 648 étaient inscrits à l’université de Nantes en 2020-2021.

La commune dispose de nombreux atouts à faire valoir pour un investissement en Malraux :

• posée sur la Loire, avec de nombreux espaces verts, Nantes est reconnue pour sa qualité de vie ;
• elle se situe à 2 heures de Paris en TGV et à moins d’1 heure de l’Atlantique en voiture ;
• reconnue dans les secteurs de la biotechnologie, de la santé ou encore du génie civil, Nantes est depuis quelques années une ville majeure dans le développement des technologies de l’information et de la communication. De nombreuses startups s’y sont donc installées  ;
• elle est desservie par un aéroport international qui favorise la mobilité de ses habitants.

Mais certains immeubles du cœur historique de Nantes ont besoin d’être rénovés. Si leur potentiel n’est plus à prouver, le montant des travaux peut constituer un frein. Toutefois, avec le dispositif Malraux, cette rénovation s’envisage de manière positive puisqu’elle permet de réduire votre imposition. De plus, envisager des travaux améliore les performances énergétiques du bâtiment, de quoi attirer plus facilement des locataires et éviter l’interdiction de location prochaine des passoires énergétiques. Enfin, vous pouvez espérer une très belle plus-value à la revente.

Les avantages du dispositif Malraux

Créé en 1962, le dispositif Malraux incite les investisseurs à acquérir des biens immobiliers de caractère pour les rénover. Ce procédé de défiscalisation diminue fortement votre imposition, le montant de la réduction étant calculé sur celui des travaux réalisés selon le secteur d’investissement immobilier :

• 30 % dans des immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans les quartiers anciens dégradés (QAD) et dans les quartiers conventionnés NPNRU ;
• 22 % dans des immeubles situés dans un Site Patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).

Effectuer des travaux de réhabilitation ne suffit pas pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux. Vous devez vous engager à louer pendant 9 ans votre bien en tant que résidence principale du locataire. 

Tout savoir sur le marché immobilier ancien à Nantes

Le marché immobilier nantais est dynamique, boosté par une population grandissante et des étudiants toujours plus nombreux. Avec une forte demande locative, l’offre n’est pas toujours à la hauteur de la demande. Le prix moyen d’un bien immobilier atteint 4 129 € à Nantes. Dans le centre-ville, secteur très recherché, il peut atteindre 4 756 €.

Le prix médian a augmenté de 38 % à Nantes entre 2014 et 2021, ce qui n’empêche pas les acheteurs d’être au rendez-vous. En 2020, 7 781 biens anciens ont changé de main. Et 5 490 ventes ont été réalisées pour le compte du seul 1^ersemestre 2021… Investir dans l’immobilier à Nantes reste donc plus qu’attractif.

Les meilleurs quartiers à Nantes pour un investissement locatif

De nombreux quartiers de Nantes sont reconnus pour leur attractivité, c’est le cas du centre-ville, de l’île de Nantes, ou encore du quartier Dervalières-Zola.

Le cœur de Nantes est classé Site Patrimonial Remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur. Parmi les quartiers éligibles à un investissement en loi Malraux, on retrouve  Bretagne, Decré-Cathédrale, Dobrée-Bon Port, Gloriette-Feydeau, Graslin-Commerce, Guist'hau et Madeleine-Champ-de-Mars. Des rues telles que la rue d’Alger, la rue Vauban ou encore la rue Crébillon abritent de très beaux immeubles anciens qui attendent une rénovation.

Exemple d'un investissement en loi Malraux à Nantes

Mathilde et Jean souhaitent investir en loi Malraux pour constituer leur patrimoine et réduire leur imposition, qui s’élève à 30 000 € par an. Pour les foyers les plus imposés, la loi Malraux présente plus d’avantages que la loi Pinel, bien qu'un investissement en loi Pinel à Nantes soit pour certains ménages une belle opportunité. 

Nantes s’est imposée pour cet investissement en raison de la forte demande locative et de la qualité du patrimoine en centre-ville.

Ils décident donc d’acheter un petit immeuble de 2 étages dans le secteur Graslin, pour un prix de 1 million d’euros. Les travaux de réhabilitation sont estimés à 400 000 €.

Avec ce bien situé en PSMV, ils peuvent espérer une réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux, soit 120 000 €. Cette réduction d’impôt peut s’étaler sur 4 ans, soit 30 000 € par an, de quoi effacer leur impôt tout en offrant une très belle plus-value à leur bien immobilier à Nantes.

La rénovation du bien immobilier doit concerner l’ensemble de l’immeuble et non 1 seul appartement pour être éligible à la loi Malraux.

1. Vous pouvez investir en loi Malraux dans l’hypercentre de Nantes, classé Site patrimonial remarquable, notamment dans le quartier Graslin.
2. Dans les secteurs éligibles à la loi Malraux, vous pouvez obtenir une réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux (plafonnés à 400 000 €).
3. Nantes est une ville où le marché immobilier est très tendu : mettre en location un bien rénové en centre-ville vous assure de trouver rapidement des locataires.