Investir en loi Malraux à Angers pour profiter d’un marché en pleine expansion

Arrivée 1^re du classement des villes où il fait bon vivre, Angers voit sa population augmenter, stimulant ainsi fortement la demande locative. Investir à Angers présente de nombreux avantages dont celui d’avoir certains quartiers éligibles à la loi Malraux. De quoi réaliser un investissement immobilier intéressant si vous souhaitez, entre autres, réduire vos impôts.  Ooinvestir vous éclaire pour optimiser votre projet en loi Malraux à Angers.

Pourquoi investir à Angers en loi Malraux ?

Vous envisagez d’investir en loi Malraux ? Pour que votre investissement immobilier soit une réussite, vous devez choisir une commune attractive avec un marché immobilier dynamique. C’est le cas d’Angers, ville du Maine-et-Loire qui ne manque pas d’atouts.

Les raisons d’investir à Angers en loi Malraux

Selon les données de l’Insee, Angers se classe 18^e ville de France en termes de démographie. Elle compte 154 508 habitants, avec 66,8 % de sa population locataire. Elle se trouve en tête du classement des villes où il fait bon vivre en France en 2022. La qualité de vie des Angevins est favorisée par la présence de nombreux espaces verts, du parc Balzac au jardin des plantes en passant par le jardin du Mail. C’est aussi une ville étudiante : 21,3 % de la population majeure est étudiante ou stagiaire. En pleine mutation, Angers poursuit la construction de ses lignes de tramway et affiche un fort dynamisme économique avec de nombreux pôles d’activités.

Très animé, le centre-ville s’impose comme un secteur idéal pour les amateurs de vieilles pierres qui envisagent d’investir en loi Malraux.

Un tel investissement répond à une véritable demande. Les locations en centre-ville se font de plus en plus rares et les conditions d’hébergement ne sont pas toujours à la hauteur. Dès 2023, les logements qui n’afficheront pas de performances énergétiques satisfaisantes seront interdits sur le marché de la location. Envisager un investissement en loi Malraux avec d’importants travaux vous assure de mettre en location des biens immobiliers attractifs. De plus, le prix de l’immobilier est en hausse à Angers, vous pouvez ainsi espérer une plus-value intéressante à la revente..

Les avantages du dispositif Malraux

Dispositif de défiscalisation, la loi Malraux diminue de manière importante votre imposition. La réduction d’impôt se calcule sur le montant des travaux effectués (avec un plafond de 400 000 €) :

• 30 % dans des immeubles situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), dans les quartiers anciens dégradés (QAD) et dans les quartiers conventionnés NPNRU ;
• 22 % dans des immeubles situés dans un Site Patrimonial remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP).

Comme tout investissement immobilier locatif, l’investissement Malraux n’est pas sans conditions. Pour bénéficier d’avantages fiscaux, vous devez vous engager à louer votre bien sur une durée de 9 ans, ce bien immobilier devant être la résidence principale des locataires. Autre condition, les travaux doivent concerner tout l’immeuble.

Tout savoir sur le marché immobilier ancien à Angers

Le marché immobilier angevin est donc tendu. Entre les habitants et les étudiants, il devient de plus en plus difficile de se loger. Les prix augmentent et atteignent aujourd’hui en moyenne 3 441 €/m² dans le centre et 3 499 € dans la Doutre. Si les prix restent raisonnables par rapport à de plus grandes villes, ils ont tout de même augmenté de 32 % en 5 ans, tant la demande s’envole et modifie le marché, comme le précise cet article des Echos.

Autre atout considérable d’Angers : sa situation géographique, à 30 minutes de Nantes et 1h30 de TGV de Paris tout en restant à proximité de la côte Atlantique. Les confinements successifs ont ainsi incité de nombreux franciliens à acheter à Angers, notamment dans le secteur de la gare, ce qui a impacté le prix de l’immobilier.

Les meilleurs quartiers à Angers pour un investissement locatif en loi Malraux

Si Angers bénéficie de nombreux quartiers attractifs, n’oubliez pas que la loi Malraux impose un investissement immobilier dans des quartiers très spécifiques : PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur), NPNRU (nouveau programme national de renouvellement urbain), QAD (quartiers anciens dégradés) et PVAP (plans de valorisation de l’architecture et du patrimoine).

La ville d’Angers a obtenu le classement PSMV de 1 600 hectares en 2019.

Voici les 2 quartiers d’Angers éligibles au dispositif Malraux :

• l’hypercentre d’Angers ;
• le quartier de la Doutre.

Ces 2 espaces séparés par la Maine sont très recherchés, tant par les étudiants qui se trouvent à une dizaine de minutes des universités que par les locaux désireux de profiter du centre-ville et des bords de la rivière.

Ces quartiers sont les plus chers, mais sont aussi ceux qui offrent le plus de charme avec leurs bâtiments séculaires.

Angers est également éligible au dispositif Pinel. Si vous recherchez un dispositif de défiscalisation dans d’autres quartiers d’Angers et dans des programmes neufs, cette solution reste envisageable. Toutefois, le dispositif Pinel est moins adapté aux ménages qui paient beaucoup d’impôts.

Exemple d'un investissement en loi Malraux à Angers

Benoît et Annabelle souhaitent préparer l’avenir en se constituant un patrimoine immobilier qui sera en partie financé par les locataires. Avec des revenus élevés, ils paient aujourd’hui 20 000 € d’impôt par an et veulent optimiser leur fiscalité. La loi Malraux semble être un dispositif adapté à leur projet grâce à l’avantage fiscal octroyé.

Ils ont trouvé en plein centre d’Angers un bâtiment à rénover intégralement, au prix de 950 000 €. Le montant des travaux atteint 250 000 € pour diviser cette ancienne maison en 3 appartements, refaire la toiture, les ouvertures et l’isolation.

Le couple va ainsi bénéficier d’une réduction d’impôt de 30 % sur le montant des travaux de rénovation, soit une baisse de 250 000 € x 30 % = 75 000 €. Comme ils peuvent étaler cette somme sur plusieurs années. Durant 3 ans, ils suppriment totalement leur impôt : 20 000 € x 3 ans = 60 000 €. Le reliquat de 15 000 € (75 000 - 60 000) sera appliqué la 4^e année : ils ne paieront ainsi que 5 000 € d’impôt (20 000 - 15 000).

1. Il est possible d’investir à Angers en loi Malraux dans les quartiers les plus prisés de la ville, à savoir l’hypercentre et la Doutre.
2. Angers est classée Site patrimonial remarquable et permet ainsi de bénéficier d’une réduction d’impôt à hauteur de 30 % du montant des travaux.
3. Angers est 1^re du classement des villes où il fait bon vivre. Avec une forte demande locative, elle constitue un emplacement de choix pour un investissement immobilier locatif en loi Malraux.