Pourquoi et comment investir en loi Denormandie en zone B1

L’immobilier locatif ancien vous tente ? Défiscalisez en réalisant un investissement immobilier malin ! La loi Denormandie vous permet de concrétiser votre projet dans de nombreuses villes situées en zone B1, à condition de réaliser d'importants travaux de rénovation dans le logement.

Mais où investir ? Quelles sont les conditions à respecter ? Ooinvestir vous livre les clés pour réussir votre projet immobilier dans l’ancien avec la loi Denormandie.

Les villes de la zone B1

Les dispositifs Pinel et Denormandie comptent de nombreux points communs, parmi lesquels des critères de localisation à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôts. Le dispositif Denormandie vise à redynamiser certaines agglomérations dont la tension locative est moyenne.

Objectif ? Rénover des logements anciens pour les réhabiliter et les rendre plus attractifs sur le marché locatif. Ainsi, des centaines de villes sont aujourd’hui éligibles à la loi Denormandie :

• 222 faisant partie du dispositif « Action cœur de ville » ;
• celles ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).

Ces communes se situent dans l’une des zones définies par l’administration fiscale. À la différence de la loi Pinel qui s’applique à la totalité de la zone, la loi Denormandie ne concerne donc qu’une partie des villes d’une même zone.

La loi Pinel, destinée aux logements neufs dans les secteurs les plus demandés, concerne sans exception toutes les villes de :

- la zone A Bis, qui regroupe Paris et 76 communes de sa petite couronne ;

- la zone A, qui recense le reste de la petite couronne, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier, la Côte d’Azur ainsi que la partie française de l’agglomération genevoise ;

- la zone B1, où se trouvent la grande couronne parisienne, les agglomérations de plus de 250 000 habitants ainsi que quelques communes où le marché locatif est tendu (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, etc.).

Le dispositif « Action cœur de ville »

Ce programme, d’un montant de 5 milliards d’euros sur 5 ans, vise à résoudre les problèmes d’attractivité de 222 villes en France. Lancé en décembre 2017 par le ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, ce plan d’investissement permet entre autres de :

• développer l’économie et les commerces des villes éligibles ;
• mettre en valeur l’espace public ;
• réhabiliter et reconstruire l’habitat en centre-ville.

Le dispositif Denormandie soutient ce programme d’investissement en incitant les ménages français à investir dans ces villes. En zone B1, les opportunités d’investissement immobilier se trouvent partout en France comme :

Retrouvez ici les 222 villes qui bénéficient de ce dispositif.

L’opération de revitalisation du territoire (ORT)

Cet outil gouvernemental vise à « porter et mettre en œuvre un projet de territoire dans les domaines urbain, économique et social, pour lutter prioritairement contre la dévitalisation des centres-villes ».

Lancée en novembre 2018 par la loi Elan, cette opération est un véritable gage de confiance en termes d’investissement immobilier. Parmi les communes signataires :

Consultez ici toutes les villes qui ont signé une ORT.

La réduction d’impôt en loi Denormandie

Tout comme la loi Pinel, le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, sous réserve de certaines conditions.

La loi Denormandie : sous quelles conditions ?

Montant des travaux de rénovation, plafonds de loyer, de ressources et d’investissement : pour bénéficier des avantages de ce dispositif, assurez-vous de respecter certaines conditions.

Les travaux de rénovation

Point très important : la loi Denormandie ne concerne que les logements anciens. Ce dispositif, visant à rénover de vieux logements, implique donc des travaux de rénovation. L’investisseur doit s’engager à réaliser des travaux d’un montant représentant au moins 25 % du prix total de l’opération (prix d’achat du bien + frais + coût de travaux).

Pour déterminer le coût des travaux, divisez le prix d’achat par 3.

Exemple :

Vous achetez un appartement ancien de 45 m² à 180 000 €. Vous devrez réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 60 000 euros, qui représentent 25 % du coût total de 240 000 €.

Ces travaux doivent concerner :

• une amélioration de la performance énergétique d’un minimum de 20 % (30 % pour un logement individuel) ;
• le changement d’une chaudière, l’isolation des combles, des murs ou des fenêtres ou le changement de production d’eau chaude sanitaire (2 travaux au minimum) ;
• créer une surface habitable nouvelle, comme un balcon, une terrasse ou un garage.

Embedded script : CTA - Bevouac - Investissement locatif

Le plafonnement du loyer

Uniquement destinés à la location, les logements Denormandie sont soumis à un plafonnement des loyers. En zone B1, ils sont fixés à 10,51 €/m².

La surface du logement est une variable importante pour la méthode de calcul. Elle s’applique aussi au coefficient multiplicateur suivant : 0,7 + 19/S.

Le résultat du coefficient multiplicateur ne dépasse jamais 1,2.

Pour connaître le calcul du loyer d’un logement Denormandie, procédez de la manière qui suit : loyer maximum Denormandie = plafond x coefficient multiplicateur.

Le plafond de revenus

Autre condition : les revenus annuels de vos locataires. Veillez à vous assurer que leurs revenus se situent sous ce seuil si vous voulez bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie.

Le plafond d’investissement

Enfin, sachez que vous êtes limités à :

• un maximum d’investissement de 300 000 euros ;
• une surface habitable d’une valeur maximum de 5 500 €/m².

En d’autres termes, cela signifie que votre réduction d’impôt est plafonnée par ces 2 limites. Tout dépassement ne sera pas comptabilisé dans votre défiscalisation : seul le montant plafonné sera pris en compte.

La défiscalisation Denormandie

Tout investisseur qui achète un bien immobilier Denormandie et en respecte les conditions peut réduire ses impôts en fonction du prix d’achat de son bien, travaux compris. Le montant de cette réduction est le même que pour la loi Pinel, à savoir :

• 12 % du coût de l’opération pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % du coût total pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % du coût total pour un engagement locatif de 12 ans.

Embedded script : [CTA Guide] Investissement locatif

Exemple d’investissement Denormandie en zone B1

Couple de trentenaires, Marie et Vincent souhaitent réduire leur imposition et se constituer un patrimoine immobilier. Pour cela, ils ont choisi d’investir dans un logement éligible au dispositif Denormandie. Originaire tous les 2 de l’Occitanie, leur projet s’est naturellement orienté vers Perpignan, ville éligible au dispositif et classée en zone B1 par l’administration fiscale.

Afin de respecter la limite d’investissement de 300 000 €, le jeune couple choisit d’acheter un appartement de 85 m². Montant de l’acquisition : 150 000 €. Avec les travaux de rénovation d’une valeur minimum de 50 000 € (150 000 + 150 000 / 3 x 25 %)), leur investissement s’élève à 200 000 € (150 000 + 50 000). Il respecte donc la limite fixée à 300 000 €, de même pour la surface avec un prix au m² de 2 352 € (200 000 / 85).

Le couple doit maintenant veiller à respecter les conditions du dispositif Denormandie.

Premièrement, fixer leurs loyers. En multipliant le plafond de 893 € (10,51 x 85) par un coefficient de 0,92 (0,7 + 19/85), Marie et Vincent obtiennent un loyer maximum de 821 € (893 x 0,92).

Ensuite, les revenus des locataires. Composé de 4 pièces, l’appartement conviendra parfaitement aux besoins d’une famille. De fait, Marie et Vincent ont choisi une famille avec 2 enfants qui respectent les plafonds de ressources.

Le couple opte pour une durée de location de 9 ans, ce qui lui donnera droit à une réduction d’impôt sur cette période de 36 000 € (200 000 € x 18 %), soit 3 000 € par an.

Grâce à ce projet immobilier, Marie et Vincent peuvent investir dans une ville qui se redynamise. La rénovation d’un appartement ancien leur offre un avantage considérable sur le marché locatif : ils peuvent obtenir une défiscalisation intéressante sur plusieurs années et se constituer un patrimoine immobilier.

1. La zone B1 regroupe la grande couronne parisienne, les agglomérations de plus de 250 000 habitants ainsi que quelques communes où le marché locatif est tendu (Bayonne, Saint-Malo, La Rochelle, etc.).
2. Au sein de cette zone, les communes du dispositif « Action cœur de ville » et celles ayant signé une convention ORT peuvent profiter du Denormandie.
3. Pour bénéficier de la réduction d’impôt qu’offre le dispositif, vous devez respecter certaines conditions, comme le loyer maximum et les ressources des locataires, en partie déterminés par la zone.