Loi Denormandie : un engagement initial de 6 ans évolutif

À l’instar de la loi Pinel pour les logements neufs, la loi Denormandie offre de nombreux avantages fiscaux pour votre investissement locatif. Nécessitant des travaux conséquents pour remettre en état le bien immobilier ancien de votre choix, le dispositif vous permet de cumuler des revenus complémentaires, d’obtenir une réduction d’impôt et de vous constituer un patrimoine. Le choix de l’engagement minimal de 6 ans permet de limiter les risques et de mieux appréhender l’évolution de vos projets. Une durée de 6 ans pour quel projet ? Quelles sont les conditions à prendre en compte et les déclarations à réaliser ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les atouts d’un investissement locatif Denormandie avec un engagement de 6 ans.

Investir pour 6 années dans un dispositif adapté à vos projets

Semblable à la loi Pinel, mais dans l’ancien, la loi Denormandie s’adresse aux particuliers qui n’ont pas peur de réaliser des travaux dans le cadre de leur investissement immobilier. La réhabilitation de votre logement et sa mise en location donnent droit à une défiscalisation avantageuse.

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Si la loi Pinel se concentre sur les secteurs tendus, la loi Denormandie a pour objectif de redynamiser les villes où le marché de l’immobilier est vieillissant. Le dispositif concerne majoritairement des communes qui affichent des parcs de logements dégradés.

Retrouvez le top 5 des villes où investir en Denormandie

Les investisseurs jouent un rôle essentiel dans la lutte contre le logement insalubre au travers des travaux de rénovation qui doivent être supérieurs à 25 % de l’opération globale. La situation géographique du logement est donc un point incontournable pour bénéficier de cette loi de défiscalisation et ainsi optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. Le dispositif vous permet de faire baisser votre imposition annuelle jusqu’à un maximum de 6 000 € durant les 6 premières années.

Le choix d’un engagement de 6 ans peut se traduire par un besoin de complément de revenus à court terme et dans l’optique d’habiter le logement par la suite. Les travaux d’amélioration réalisés vous garantissent ainsi un bien immobilier de qualité aux performances énergétiques satisfaisantes.

Votre investissement est un excellent moyen de préparer votre retraite. Il vous permet notamment de prolonger la période de location si vous le souhaitez. Enfin, il est également possible de réserver le logement à vos proches (s’ils ne dépendent pas de votre foyer fiscal), tout en bénéficiant des avantages fiscaux, des loyers et en faisant fructifier votre patrimoine immobilier.

Le choix de la durée de location en loi Denormandie

Vos objectifs personnels vont déterminer la période pendant laquelle vous vous engagez dans le dispositif. La réduction d’impôt varie en fonction du nombre d’années et des sommes investies (achat de l’appartement et frais de rénovation) :

• 6 ans de location : défiscalisation au taux de 12 % sur le prix de revient de l’appartement ;
• 9 ans de location : défiscalisation au taux de 18 % sur le prix de revient de l’appartement ;
• 12 ans de location : défiscalisation au taux de 21 % sur le prix de revient de l’appartement.

Si une durée initiale de 6 ans implique un avantage fiscal global moins important, elle laisse une pleine liberté d’action au terme du dispositif et favorise la sécurité en fonction de l’évolution du marché immobilier. Elle privilégie ainsi une plus grande souplesse dans votre investissement.

Vendre son logement avant la fin de l’engagement initial entraîne l’annulation de toutes les sommes défiscalisées. Si vous optez pour 9 ans au lieu de 6 ans, la période pendant laquelle vous ne pourrez pas disposer comme vous l’entendez de votre bien sera donc plus rallongée.

Une période d’engagement prorogeable

Idéal pour s’adapter à l’évolution de vos besoins, le dispositif Denormandie permet de prolonger la durée de location. Vous pouvez donc opter pour un engagement de 6 ans et bénéficiez des avantages fiscaux, avant d’ajouter 3 années supplémentaires jusqu’à 9 ans. Il est ensuite possible de proroger une 2^nde fois jusqu’à 12 ans.

Il est recommandé de monter progressivement en durée pour investir en Denormandie afin de ne pas être « bloqué » en cas d’imprévu. La réduction d’impôt annuelle n’est pas impactée par la période d’engagement. Un investissement de 300 000 € sur 6 ans offre une défiscalisation maximum de 6 000 €/an. Ce montant est identique que vous optiez pour une durée initiale de 9 ans ou pour 6 ans puis 3 ans de prolongation.

Investissement Denormandie : les déclarations d’impôt

Les démarches administratives pour mettre en place votre investissement en loi Denormandie doivent être réalisées avec soin au travers de diverses déclarations.

Formulaire 2044 EB : durée de location

Déclaration à réaliser l’année suivant la fin des travaux, ce formulaire est réservé aux dispositifs de défiscalisation immobilière. Il valide votre engagement à respecter la période initiale choisie et l’ensemble des conditions obligatoires. Vous devez notamment indiquer la surface de l’appartement, ainsi que le total des loyers et des ressources de vos locataires conformément aux plafonds imposés.

Formulaire 2044 : revenus fonciers

Essentielle à l’administration fiscale pour calculer votre impôt, cette déclaration vous permet de préciser le montant annuel des loyers perçus de votre investissement locatif et l’ensemble de vos charges.

Formulaire 2042 C : défiscalisation Denormandie

Tous les ans, cette déclaration récapitule le montant de votre investissement Denormandie dans la case correspondante à la durée qui vous concerne. Elle est impérative pour obtenir votre réduction d’impôt. Pour prolonger le dispositif jusqu’à 9 ans, vous devez continuer de la remplir à partir de la 7^e année.

Veillez à l’exactitude de vos renseignements au sein des déclarations pour éviter d’être soumis à un contrôle et à une éventuelle annulation des réductions d’impôts.

Rappel des conditions de la loi Denormandie

Tout comme la loi Pinel, le dispositif Denormandie impose plusieurs conditions à respecter pour pouvoir y prétendre.

• La défiscalisation du dispositif doit s’appliquer jusqu’à un maximum de 300 000 €/an pour les sommes investies et de 5 500 €/m².
• L’achat immobilier doit concerner un logement ancien à rénover afin d’obtenir de bonnes conditions de vie.
• Les travaux réalisés doivent dépasser 25 % du coût total de votre investissement.
• L’emplacement du logement ancien doit se situer en France dans l’une des villes éligibles.

Au total, 245 villes sont concernées par le dispositif Denormandie. 222 d’entre elles font partie du programme « Action cœur de ville » et 23 autres sont engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT).

Les locaux commerciaux transformés en usage d'habitation peuvent être réhabilités et loués dans le cadre du dispositif Denormandie.

Les plafonds de loyer de la loi Denormandie

Le dispositif reprend le classement de l’administration fiscale avec les zones Abis, A, B1, B2 et C.

Selon la zone concernée, les différentes communes éligibles affichent un plafond à ne pas dépasser pour effectuer vos calculs.

• zone A bis : 17,43 €/m² ;
• zone A : 12,95 €/m² ;
• zone B1 : 10,44 €/m² ;
• zone B2 et C : 9,07 €/m².

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Les plafonds de ressources de la loi Denormandie

A travers les plafonds de ressources, le gouvernement favorise l’accès à des logements rénovés et de qualité aux foyers modestes. Les plafonds varient en fonction de la zone du bien immobilier et de la composition du foyer fiscal. Vous devez donc sélectionner un locataire dont les revenus ne dépassent pas les valeurs de la grille suivante :

1. La défiscalisation maximale de votre investissement Denormandie pour 6 ans de location est de 36 000 €, soit une baisse de 6 000 € de votre imposition chaque année.
2. Le dispositif peut être prolongé de 3 ans après 6 ans de location. Une nouvelle prorogation est possible ensuite pour passer de 9 à 12 ans.
3. Pour plus de souplesse avec la loi Denormandie, vous pouvez donc opter pour une durée de 6 ans de location à prolonger.
4. Différentes déclarations doivent être remplies pour pouvoir bénéficier des réductions d’impôts de la loi Denormandie.