Défiscalisation en loi Denormandie : les clés de la réussite

Vous souhaitez investir dans l’ancien et profiter d’un programme de défiscalisation pour réduire votre imposition ? La loi Denormandie fait partie des solutions à étudier ! Pour en profiter, vous devez investir dans des logements anciens dans une ville éligible et effectuer d’importants travaux. 

Pour savoir si ce dispositif est adapté à votre profil, voici l’exemple de Pierre et Mathilde qui ont investi à Carcassonne dans une maison familiale. 

Investissement Denormandie : un choix fiscal avant tout

Mathilde et Pierre sont tous les 2 cadres et parents de 3 enfants. Ils paient aujourd’hui 5 000 € d’impôt par an. Ils cherchent donc une solution pour réduire leur imposition. 

La loi Denormandie offre un avantage majeur : une réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans. Or, Mathilde et Pierre devraient payer 60 000 € d’impôts sur cette période (5 000 x 12). Le dispositif Denormandie pourrait être la réponse à leur besoin d’optimiser leur fiscalité.  

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Ce projet leur permet aussi de protéger leur avenir et ceux de leurs héritiers. C’est un choix intéressant dans la mesure où une partie de leur crédit immobilier sera financée par les revenus locatifs. Cette méthode de défiscalisation leur permet aussi d’investir dans une maison, ce qui n’est plus possible avec la loi Pinel, réservée depuis le 1^er janvier 2021 uniquement aux appartements.

Investir à Carcassonne en Denormandie

Mathilde et Pierre souhaitent occuper la maison dans laquelle ils investissent au moment de la retraite. Ils choisissent une ville qu’ils connaissent : Carcassonne. C’est ici qu’a grandi Pierre et que réside encore toute sa famille. Bonne nouvelle pour eux : Carcassonne est une ville éligible à la loi Denormandie.

Pour profiter du dispositif, il est nécessaire d’investir dans l’une des 245  communes du programme « Action Cœur de Ville » ou signataires d’une convention ORT. Ces programmes ont pour vocation de redynamiser des communes en incitant à la rénovation pour attirer de nouveaux habitants. Le mécanisme implique de réaliser des travaux au minimum à hauteur de 25 % du coût total (coût du logement + frais d’acquisition + frais de rénovation). Pierre et Mathilde contractent donc un crédit immobilier pour acheter une maison, mais aussi pour réaliser les travaux.

Réhabiliter une maison familiale avec le dispositif Denormandie

Mathilde et Pierre ont obtenu leur crédit immobilier pour acheter un bien de 200 000 € (frais de notaire inclus). Il est temps de penser aux travaux qui doivent représenter a minima 25 % du coût total de l’opération qui comprend les frais d’acquisition, mais aussi les travaux. 

Il existe un calcul pratique pour connaître le montant des travaux à réaliser pour être éligible. Il suffit de diviser le prix d’achat par 3. Ici, cela représente : (200 000 / 3) = 66 666 €. Avec un coût total de 266 666 € (200 000 € d’achat + 66 666 € de travaux), les travaux représentent bien 25 % de l’opération totale.

Les travaux à réaliser dans le cadre du dispositif

Pour être éligibles à la loi Denormandie, Mathilde et Pierre doivent réaliser certains des travaux suivants :

• amélioration de la performance énergétique du logement ;
• amélioration ;
• assainissement ;
• modernisation ;
• réhabilitation ;
• aménagement des surfaces habitables ;
• création de surfaces habitables supplémentaires.

Tous les travaux ne sont pas éligibles. Si vous envisagez simplement de redécorer votre maison pour la remettre au goût du jour, vous ne pourrez pas réduire votre imposition avec ce dispositif. 

Les règles concernant les travaux en loi Denormandie

Mathilde et Pierre contactent des artisans dans la région de Carcassonne pour faire des devis pour se décider plutôt rapidement. Les travaux de rénovation doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2^e année suivant l’achat du logement en loi Denormandie. Pour un achat en 2021, ils doivent être achevés en décembre 2023.

S’ils se sentent capables de réaliser des travaux eux-mêmes, sachez que les travaux dans le cadre de la loi Denormandie doivent être réalisés par un artisan RGE (reconnu garant de l’environnement). 

Les travaux réalisés par Mathilde et Pierre

La maison familiale de Carcassonne a été construite au début du XX^e siècle. Certes, elle a fait l’objet de quelques rénovations, mais force est de constater que ses performances énergétiques sont faibles. Les travaux vont ainsi entrer pleinement dans le cadre de la loi Denormandie.

Mathilde et Pierre décident de changer toutes les fenêtres (au nombre de 6) et d’isoler les murs. 

Ils choisissent des fenêtres double vitrage en PVC. Cela leur coûte 1 800 €, fourniture et pose comprises.

Pour l’isolation des murs avec de la laine de roche, la facture est plus élevée. Avec 80 m² à isoler, le coût de l’isolation est de 7 200 €.

Cela ne suffit pas à remplir les conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Denormandie. Cependant, Mathilde et Pierre décident d’aménager aussi les combles pour générer une potentielle plus-value à leur bien immobilier. Ils ont 50 m² à aménager, cela représente une dépense de 60 000 € à laquelle s’ajoutent les 2 fenêtres de toit, soit 1 820 €.

Au total, la dépense s’élève à 69 200 €. Le contrat est rempli puisque la loi Denormandie leur imposait une dépense minimale de 66 666 €.  

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Dispositif Denormandie : une défiscalisation sur 12 ans

En investissant dans un bien immobilier ancien faisant l’objet d’une rénovation, Mathilde et Pierre peuvent envisager une défiscalisation intéressante. 

En Denormandie, le couple va obtenir d’une réduction d’impôt basée sur le coût total de l’opération, à savoir l’achat du logement et les travaux de rénovation, soit 200 000 € + 69 200 € = 269 200 €.

L’investissement maximal qu’ils peuvent faire est de 300 000 €. Aussi, si Pierre et Mathilde avaient dépensé plus, leur avantage aurait été calculé sur la base de ce plafond. 

Mathilde et Pierre comptent profiter de l’avantage maximal en s’engageant pour une location de 12 ans. 

Le calcul de la réduction d’impôt Denormandie

Comme pour l’achat d’un logement en Pinel, Mathilde et Pierre vont dans un 1^er temps s’engager pour une location de 9 ans en remplissant la déclaration 2042C. Ils vont alors obtenir durant cette période une réduction d’impôt de 2 % par an du montant de l’opération. Ensuite, ils pourront poursuivre durant 3 ans à raison de 1 % de réduction par an pour atteindre 21 % sur 12 ans. 

Durant les 9 premières années de la location, Mathilde et Pierre vont obtenir chaque année la réduction d’impôt suivante : 269 200 x 2 % = 5 384 €. Cela représente un total de 48 456 € en 9 ans. Ensuite, les 10^e, 11^e et 12^e années, ils vont bénéficier d’une réduction de 269 200 x 1 % = 2 692 € par an, soit 8 076 €. Au bout de 12 ans, leur avantage s’élève à 48 456 + 8 076 = 56 532 €. 

L’avantage fiscal en Denormandie pour cet achat à Carcassonne

Mathilde et Pierre paient chaque année environ 5 000 € d’impôts. En investissant dans l’ancien en 2020 via le dispositif Denormandie avec une mise en location en 2021, voici ce qu’ils vont payer durant 12 ans :

Une rentabilité attractive avec un investissement locatif en Denormandie

Ce dispositif d’acquisition immobilière dans l’ancien avec rénovation s’impose comme un mécanisme très rentable. La rentabilité brute de cet achat en Denormandie est calculée de la manière suivante : loyers annuels / prix du logement x 100. 

En Denormandie, le loyer est plafonné. Pour connaître le montant de celui-ci, il est nécessaire de se baser cette fois sur les plafonds Pinel selon les villes. Carcassonne se situe en zone B2, le plafond de loyer au m² est de 9,13 €. 

Pour calculer le montant final, il faut effectuer l’opération suivante : plafond au m² x surface utile x coefficient multiplicateur. Le coefficient multiplicateur est le résultat du calcul suivant : 0,7 + (19/surface utile).

Le logement mis en location par Mathilde et Pierre offre une surface de 120 m². Le coefficient multiplicateur est de 0,7 + (19/120) = 0,86. 

Le montant du loyer ne peut excéder 9,13 x 120 x 0,86 = 942,22 €, soit 11 306,64 € par an. Le couple doit aussi choisir des locataires dont les ressources ne dépassent pas le seuil fixé par la loi.

La rentabilité brute de ce logement en Denormandie est de 11 306,64 / 269 200 x 100 = 4,20 %. À cela s’ajoute l’économie d’impôt de près de 56 532 € sur 12 ans. 

Avec les loyers perçus et la réduction d’impôt générée, le couple peut intégralement rembourser sa mensualité de crédit qui s’élève à 1 300 € par mois. À terme, Mathilde et Pierre pourront venir vivre dans cette maison qui aura été financée grâce au dispositif Denormandie.

1. La défiscalisation en Denormandie peut atteindre 63 000 euros pour un engagement de 12 ans. La réduction d’impôt est de 12 % du prix du bien sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans.
2. Les travaux doivent représenter 25 % du coût total de l’achat, qui prend en compte à la fois le prix de la maison, les frais de notaire et les travaux. Seuls certains types de travaux sont pris en compte.
3. Les loyers sont plafonnés au même titre que ceux pratiqués dans le cadre de la loi Pinel selon la zone. Les investisseurs devront également choisir un locataire qui respecte les plafonds de ressources. 
4. L’investissement doit être réalisé dans une ville éligible au sein du programme « Action Cœur Ville » ou de la convention ORT.