Comment investir dans l’immobilier à 25 ans ?

Faire coïncider début de carrière avec premier investissement immobilier, c’est l’objectif de nombreux jeunes actifs. Seul ou en couple, avec ou sans apport, en CDI ou en CDD… À chaque situation, sa solution pour concrétiser ou anticiper son premier achat immobilier. Entre acquérir sa résidence principale, réaliser un investissement locatif ou se constituer une épargne mensuelle, Ooinvestir vous livre de précieux conseils pour commencer à vous construire un solide patrimoine immobilier.

Embedded script : CTA - Bevouac - Investissement locatif

Une bonne gestion de son épargne pour construire son projet

Pour accorder un crédit immobilier, les banques réclament en général au futur propriétaire un apport personnel d’au moins 10 %. En d’autres termes, vous devez généralement financer vous-même une partie de l’achat immobilier. Cette somme contribue au financement de différents frais, comme les frais de notaire et/ou les frais d’agence, incontournables pour tout achat de maison ou d’appartement.

Ce financement personnel n’est pas à prendre à la légère. La banque pourra vous refuser le prêt si vous ne disposez pas de la somme nécessaire. A l’inverse, plus votre apport sera élevé, plus vous serez en mesure de bénéficier d’un taux d’intérêts attractif pour votre projet.

Le taux d’intérêts peut être soit fixe, soit variable. À chaque remboursement de mensualités, vous paierez des intérêts sur le capital restant dû.

Emprunter à des taux d’intérêts bas vous permet de réduire le montant final de votre acquisition. Ainsi, pour un emprunt immobilier de 150 000 euros sur 20 années à un taux d’intérêts de 1 %, le remboursement mensuel hors assurance s’élèvera à 690 euros, pour un coût total du crédit de 15 562 euros, hors frais de dossier.

Pour une durée d’emprunt identique mais avec un taux d’intérêts de 1,5 %, les mensualités seront de 724 euros pour un coût total du crédit de 23 716 euros.

Mais comment constituer son apport afin d’obtenir les meilleures conditions de financement ? En commençant à épargner dès ses premiers salaires. Pour conserver un capital disponible et bénéficier malgré tout d’une rémunération, l’option du livret réglementé peut offrir une rentabilité intéressante. Il s’agit par exemple :

• du livret A (rémunéré à un taux d’intérêts de 0,50 % net avec un plafond de 22 950 euros) ;
• du livret de développement durable et solidaire (rémunéré à un taux d’intérêts net de 0,50 % et avec un plafond de 12 000 euros) ;
• ou encore du livret jeune, pour les moins de 26 ans.

Il reste bien sûr possible de placer son argent sur une assurance vie, souvent plus rémunératrice, mais avec un horizon d’investissement plus long. Dans tous les cas, une épargne régulière reste la meilleure manière de se constituer progressivement un apport. Et une fois le premier CDI signé (avec une période d’essai validée), il devient encore plus facile de se présenter à sa banque pour étudier la souscription d’un crédit immobilier afin de réaliser son premier achat !

Embedded script : CTA - Pretto - Générique

Achat immobilier : devenir primo-accédant 

Vous souhaitez devenir propriétaire de votre résidence principale ? C’est le rêve d’une grande partie des Français.

« Primo-accédant », qui est le terme consacré, désigne l’investisseur qui devient propriétaire de sa résidence principale. D’autres cas de figure permettent d’être considéré comme primo-accédant, notamment :

- avoir été propriétaire de son logement il y a plus de 2 ans ;

- posséder déjà un bien mis en location mais rester locataire de son logement.

Grand avantage : ce statut vous donne droit à différentes aides au moment de l’achat de votre résidence principale.

Vous vous imaginez plutôt vivre dans une maison ou dans un appartement ? Dans le neuf ou dans l’ancien ? Répondre à ces questions définit les premiers contours de votre projet.

L’emplacement du bien immobilier

Étudiez soigneusement le marché immobilier avant de vous lancer. Les spécialistes ont l’habitude de répéter que l’emplacement reste le critère numéro 1. Pourquoi ? Le jour où vous souhaitez revendre votre logement, s’il est en bon état, c’est la garantie quasi assurée de pouvoir trouver rapidement un acheteur, voire de réaliser une belle plus-value si le quartier a pris de la valeur. Mais dans le cadre d’un bien que vous allez habiter, prenez aussi en compte votre qualité de vie : un logement proche de votre lieu de travail, d’un quartier que vous appréciez ou au contraire loin de la ville et de son animation. Pour votre confort au quotidien, il s’agit de critères au moins aussi importants que les caractéristiques du bien en lui-même.

Si un centre-ville se prête davantage à l’achat d’un appartement, la proche périphérie sera plus propice à un investissement dans une maison.

Choisir entre le neuf et l’ancien

Vous hésitez entre l’achat d’un bien immobilier neuf ou d’un logement ancien ? Comparez les avantages et les inconvénients de chaque typologie de logement. Dans l’ancien, vous pourrez bénéficier d’un certain cachet et de prix inférieurs, mais des travaux pourraient être à prévoir régulièrement. Dans le neuf, le prix d’achat sera plus élevé mais vous aurez des garanties sur plusieurs années de la part du promoteur (comme la garantie biennale et la garantie décennale), l’assurance de n’avoir aucuns travaux et la possibilité de personnaliser votre logement si l’acquisition intervient suffisamment tôt dans le processus de construction. Sans oublier des frais de notaire réduits dans le neuf (2 à 3 % du prix d’achat) par rapport à l’ancien (7 à 8 %). Autant d’éléments à prendre en compte dans le calcul de votre plan de financement.

Profiter des taux d’intérêt

N’oubliez pas que le contexte financier est particulièrement favorable pour le futur propriétaire qui souhaite souscrire un crédit immobilier. En effet, les taux d’emprunt approchent en 2020 de leur plus bas historique, ce qui permet soit d’adoucir les mensualités de remboursement, soit d’opter pour un logement un peu plus onéreux. Cela, à condition de présenter un apport personnel suffisant à la banque et une situation financière solide pour montrer que vous serez bien en mesure d’honorer votre crédit sur la durée.

Achat immobilier : devenir propriétaire avec un investissement locatif

Et s’il était plus intéressant financièrement de rester locataire et de réaliser un investissement locatif ?

Dans les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nantes, les prix de l’immobilier se sont envolés ces dernières années. À Paris par exemple, la hausse atteint 25 % en 5 ans, pour un prix moyen qui dépasse les 10 000 €/m². Conséquence : pour un jeune actif qui débute tout juste sa carrière, le ticket d’entrée dans l’immobilier à Paris et d’autres grandes villes devient souvent prohibitif.

C’est la raison pour laquelle certains font le calcul suivant : rester locataire de leur résidence principale à Paris et investir dans l’immobilier locatif. De quoi se constituer un patrimoine progressivement, avec un apport plus abordable. Avec ce scénario, le remboursement du crédit est partiellement, voire totalement, assuré par le loyer perçu, de quoi préserver votre capacité d’endettement.

Choisissez soigneusement le type d’investissement locatif que vous souhaitez réaliser. Étudiez la ville ciblée ainsi que le logement pour vous assurer d’une demande locative suffisante. Vous pouvez aussi optimiser votre fiscalité de 2 manières. 

• Soit bénéficier d’une imposition avantageuse sur les revenus tirés de vos loyers, par exemple en optant pour le régime LMNP (loueur meublé non professionnel). Investir dans un studio, le meubler puis le mettre en location à un étudiant peut vous apporter une bonne rentabilité locative et limiter votre imposition.
• Soit bénéficier d’une réduction de vos impôts sur le revenu, avec un investissement lié à un dispositif de défiscalisation tel que la loi Denormandie pour l’achat d’un logement ancien à rénover, la loi Censi-Bouvard pour un achat dans une résidence de services ou la loi Pinel, pour un achat dans le neuf. En quoi cela consiste ? Par exemple, un achat dans l’immobilier neuf dans une zone éligible au dispositif Pinel et dans le respect des autres conditions de la loi peut vous faire profiter d’une réduction d’impôt conséquente. Elle peut atteindre 21 % du prix d’achat du logement si vous laissez l’appartement ou la maison en location pendant au moins 12 ans.

Pour profiter au mieux des effets des dispositifs de défiscalisation, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de la gestion de patrimoine.

Rester locataire de sa résidence principale et préférer se tourner vers l’immobilier locatif peut donc constituer une stratégie d’investissement avantageuse si votre apport ou vos revenus ne permettent pas d’acheter un appartement ou une maison dans votre zone de résidence. Vous pouvez vous constituer un patrimoine qui va progressivement prendre de la valeur et permettre son financement grâce aux revenus des loyers.

1. Les banques exigent généralement un apport de 10 % pour accorder un crédit immobilier à un futur propriétaire. Vous pouvez vous le constituer en épargnant une partie de vos premiers salaires.
2. Le choix de sa résidence principale dépend de multiples critères : l’emplacement, la typologie du logement et les taux d’intérêts. 
3. Si les prix de l’immobilier sont élevés pour votre budget dans votre ville de résidence, tournez-vous vers un investissement locatif pour commencer à construire votre patrimoine tout en restant locataire de votre résidence principale.