Pourquoi investir dans l'immobilier quand on est locataire ?

Se constituer un patrimoine en toute sérénité, profiter des taux bas actuels, assurer son avenir tout en restant flexible, réduire ses impôts, etc. Rester locataire de sa résidence principale tout en réalisant un investissement locatif, c’est possible ! Et cette stratégie présente de nombreux avantages… Prix de l’immobilier trop élevés à proximité de son travail, apport insuffisant, manque d’intérêt sur le long terme pour son secteur géographique actuel… Autant d’arguments pour rester locataire de sa résidence principale tout en investissant dans le locatif. Ooinvestir vous expose les différents avantages qu’offre l’investissement immobilier en tant que locataire. 

Se constituer un patrimoine et préparer l'avenir

Premier avantage d’investir dans l’immobilier locatif en étant soi-même locataire : anticiper l’avenir. Rester en location et acheter un bien immobilier pour le louer permet de se lancer en douceur. Un premier poste après ses études, des mutations possibles dans les prochaines années, l’incertitude sur son lieu de résidence à terme… Autant de facteurs qui peuvent pousser à préférer la location tout en souhaitant commencer à se constituer un patrimoine financé par les loyers perçus.

Pour réussir ce projet, trouvez le juste équilibre entre rentabilité locative et patrimoine valorisant. Pour cela, choisissez un bien à fort potentiel locatif situé dans une ville où il fait bon vivre. Démographie, taux de chômage, pourcentage d’étudiants, attractivité des quartiers, loyers moyens… : de nombreux critères sont à prendre en compte pour choisir la ville dans laquelle réaliser votre investissement pour trouver le logement qui vous assurera une faible vacance locative. 

En investissant dans le marché locatif d’une ville en plein développement, vous débutez votre patrimoine immobilier et commencez à préparer votre avenir. Un bien acheté et loué dans une ville dynamique et revendu 10 ans plus tard peut vous faire bénéficier d’une plus-value importante, venant compléter un apport pour l’éventuelle acquisition de votre future résidence principale. 

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Profiter de l'effet de levier bancaire et des taux bas

C’est un secret de polichinelle : les taux de crédits immobiliers aux particuliers sont à leur plus bas historique. Oscillant entre 1,13 % et 1,28 % depuis le début de l’année 2020 selon l’Observatoire Crédit Logement /CSA, ils attirent les investisseurs et l’investissement locatif reste le placement préféré des français. 

Des taux bas signifient des mensualités moins élevées et donc une charge moins importante dans le budget des emprunteurs. En investissant dans des villes à fort rendement locatif, c’est l’assurance d’une opération financière rentable. Mais pour tout financement immobilier, il convient de respecter une règle simple : ne pas dépasser un taux d’endettement de 33 %. 

Exemple : 

Un foyer fiscal avec des revenus mensuels de 3 000 € ne peut pas avoir des mensualités supérieures à 990 € (3 000 x 0,33). 

Mais quel avantage à investir dans un logement à mettre en location tout en restant soi-même locataire de sa résidence principale ? La réponse se trouve dans la capacité d’endettement, souvent plus grande chez un locataire de sa résidence principale que chez un propriétaire. Pourquoi ? Car le montant emprunté est souvent inférieur en raison du type de bien acheté, par exemple un appartement de plus petite surface, donc moins coûteux. 

Généralement, les établissements bancaires n’intègrent dans vos revenus que 70 à 80 % de vos loyers perçus pour tenir compte des différents frais (travaux, charges, taxe foncière…). Ainsi, pour un loyer de 1 000 €, la banque ne va comptabiliser que 700 à 800 € de rentrée d’argent.  

Autre aspect intéressant quand un locataire veut investir dans l’immobilier : l’effet de levier du crédit bancaire. Les revenus obtenus par la location de votre bien assurent une grande partie du remboursement des mensualités du prêt. Par conséquent, l’établissement bancaire peut être moins frileux à l’idée de souscrire un prêt immobilier à un locataire.  

Assurer l'avenir tout en se laissant de la souplesse dans le présent

Troisième avantage de ce type d’investissement : sa flexibilité. À la différence de l’achat d’une résidence principale, qui demande un engagement sur du long terme et souvent un emploi stable, investir dans l’immobilier en tant que locataire apporte une plus grande souplesse.

40 % des français sont locataires de leur résidence selon l’Insee. Parmi eux, 40 % sont des « millenials » (personnes nées entre 1980 et 2000). Ces 20 - 40 ans, qui représentent plus d’un français sur 5, se caractérisent par leur grande mobilité : en 2019, plus de 2 Français sur 10 ayant déménagé avaient moins de 35 ans .  

C’est pour cette raison que l’investissement locatif est une solution de choix pour ces investisseurs. Quand il faut au minimum plusieurs années pour payer les frais d’acquisition de sa résidence principale, l’investissement locatif permet de bénéficier de revenus locatifs pendant la période de location et de miser sur une plus-value à la revente pour se constituer un apport en vue d’une nouvelle acquisition.       

Réduire ses impôts

Enfin, dernier avantage notable d’un investissement locatif pour un locataire : la réduction d’impôt. Neuf ou ancien, nu ou meublé, pour en bénéficier, il existe plusieurs dispositifs et régimes.

Réduire ses impôts avec une location nue

Acquérir un logement qui répond aux normes énergétiques, dans une résidence de qualité, construite par un promoteur dans un quartier en plein développement ? Si tel est votre projet immobilier, alors tournez-vous vers le neuf et la loi Pinel, dans les zones éligibles à ce dispositif de défiscalisation.

Il existe aussi des logements anciens partout en France : appartements dans les centres des grandes villes ou encore maisons au cœur des villes moyennes. Ce type de bien nécessite parfois d’importants travaux de rénovation, avec à la clef une potentielle plus-value lors de la revente. Si ces travaux dépassent 25 % du prix de revient de votre opération immobilière et que le logement est situé dans un secteur concerné par la revitalisation des territoires, vous pourrez bénéficier de la loi de défiscalisation Denormandie, applicable uniquement pour l’acquisition d’un bien ancien.

Loi Pinel et loi Denormandie, avec ces 2 dispositifs de défiscalisation, vous pouvez bénéficier d’une réduction sur vos impôts proportionnelle à la durée de mise en location de votre bien :

• réduction d’impôt équivalente à 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 6 ans ;
• réduction d’impôt équivalente à 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 9 ans ;
• réduction d’impôt équivalente à 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement locatif de 12 ans. 

En loi Denormandie, le prix de revient de l’opération sert au calcul de la réduction d’impôts, c’est-à-dire prix d’achat + prix de travaux + frais de notaire. En revanche, dans le cadre d’un investissement Pinel, seul le prix d’acquisition est pris en compte. 

Les logements éligibles à ces dispositifs sont nombreux mais doivent respecter certaines conditions. La première étant que le logement doit être loué nu. L’état du logement rentre aussi en compte. 

Pensez à la rentabilité mais aussi à la revente quand vous achetez dans l’ancien pour miser sur une plus-value à terme.

Adopter pour une fiscalité optimisée en louant meublé

Si vous optez pour une location meublée, vous pouvez bénéficier de certains avantages fiscaux que la location nue n’offre pas.

Louer en meublé vous offre la possibilité de choisir entre 2 régimes fiscaux grâce au statut LMNP (loueur meublé non professionnel) :

• le régime micro-BIC, si vos revenus locatifs ne dépassent pas 70 000 € ;
• le régime réel, si vos revenus locatifs sont supérieurs à 70 000 € ou si vous en faites la demande au fisc.

Le régime micro-BIC réduit de moitié vos revenus locatifs. Par exemple, pour 60 000 € de loyers annuels perçus, vous n’êtes imposé que sur 30 000 €.

Du côté du régime réel, vos charges et l’amortissement (son coût d’usure au fil des années) sont déduits de vos recettes. En d’autres termes, vous retirez tous ces frais de votre revenu imposable.

Avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez aussi investir dans une résidence de services et devenir ainsi propriétaire-bailleur du bien avec le dispositif Censi-Bouvard. Parmi les avantages : une gestion quotidienne pilotée par un organisme spécialisé, un loyer garanti tous les mois pendant toute la durée du bail commercial et une réduction d’impôt correspondant à 11 % du montant de votre investissement. 

1. Investir en tant que locataire, c’est l’assurance de préparer son avenir sans pression et se constituer un patrimoine tout en complétant son salaire avec la location de son bien. 
2. Un prêt avec un taux bas, un effet de levier bancaire avantageux : les indicateurs bancaires sont au vert pour les investisseurs, dans un marché immobilier propice à l’achat locatif. Une opportunité de rentabilité pour les locataires. 
3. Difficile de se projeter quand on est un jeune investisseur ? Investir dans l’immobilier locatif, c’est s’offrir des garanties pour son futur projet immobilier et rester flexible en matière de mobilité et d’acquisition.
4. Avec les dispositifs Pinel et Denormandie, l’acquisition d’un logement mis en location nue vous fait bénéficier d’une réduction d’impôts avantageuse. En louant meublé, vous adoptez pour une fiscalité optimisée sur vos revenus locatifs ou vos charges.