Les 6 étapes avant de se lancer dans un investissement immobilier réussi
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Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier et voulez faire les choses dans l’ordre ? Prix, dynamisme du marché, rendement, différents paramètres sont à prendre en compte pour appréhender votre projet immobilier sereinement. Pour y voir plus clair, découvrez pas à pas les 6 étapes clés d'un investissement immobilier rentable.
Définir l’objectif, étape préalable clé d’un investissement immobilier
La première question à vous poser est le pourquoi de votre projet. Tout l’intérêt d’un investissement immobilier repose sur cette question stratégique. Voici les principales raisons pouvant vous conduire à réaliser un investissement immobilier.
Disposer d’un revenu complémentaire avec l’investissement locatif
Financer les futures études de vos enfants ou pallier la diminution de votre pouvoir d’achat à la retraite sont 2 bonnes raisons pour vous lancer dans un investissement locatif. La recherche de votre financement sera l’étape la plus importante de votre projet. L’idéal étant de faire coïncider la fin de remboursement de votre crédit avec le moment où vous souhaitez pouvoir profiter pleinement de vos loyers.
Vous souhaitez bénéficier de revenus complémentaires immédiat ? Vous devez alors concentrer vos recherches sur des biens immobiliers locatifs à forte rentabilité. Faites confiance à des professionnels de l’immobilier locatif pour vous accompagner pas à pas dans votre investissement immobilier.
Se constituer un patrimoine
Le niveau bas des taux d’intérêt en France incite à se lancer, même sans apport. Le prix du bien reste toutefois un critère essentiel pour vous décider.
Si vous envisagez l’acquisition de votre résidence principale, achetez seulement si vous êtes certain de l’occuper suffisamment longtemps. Dans le cas contraire, cette option pourrait être plus coûteuse que la location d’un logement équivalent.
Vous voulez investir dans l’immobilier locatif ? Le calcul du prix de revient représente un élément clé de votre investissement immobilier. Cette donnée vous aidera à bien mûrir votre projet.
Minimiser le montant des impôts grâce à votre investissement
Affichant la volonté de développer l’offre locative en France, les gouvernements successifs ont mis en place différents dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, loi Denormandie, etc.) qui encouragent l’investissement immobilier. Vous pouvez principalement en bénéficier en investissant dans l’immobilier locatif. Toutefois, il est également possible d’optimiser sa fiscalité grâce à l’achat de sa résidence principale.
La résidence principale
L’achat de votre résidence principale représente la meilleure niche fiscale française. En effet, elle bénéficie de nombreux avantages : plus de loyers à payer, exonération de l’impôt sur la plus-value, aides à l’achat et aux travaux. Cela représente donc une belle économie sur le long terme, et même la possibilité de réduire vos impôts ponctuellement en cas de travaux d’accessibilité ou énergétiques. Pour vous aider dans cette démarche, vous pouvez bénéficier des différents crédits d’impôt disponibles.
Vous pouvez acheter votre résidence principale à l’aide d’un prêt à taux zéro. Il correspond à un prêt «gratuit», c’est-à-dire pour lequel vous ne remboursez aucun intérêt.
L’immobilier locatif
Loi Pinel, Cosse, Denormandie, loi Malraux... chacun des dispositifs de défiscalisation en France inclut des conditions spécifiques. Leur point commun ? Ils permettent de bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables pour vous aider à investir et dynamiser la rentabilité de votre projet immobilier.
La défiscalisation seule n’est pas un critère. Il est nécessaire de maîtriser toutes les étapes lors d’un achat immobilier : tout investissement doit offrir un rendement intéressant par rapport aux autres placements avant de prendre en compte les avantages des lois de défiscalisation.
Faire le point sur vos moyens en temps et en argent
Cette étape dans la réalisation de votre projet d‘investissement immobilier vous permet de vérifier l’adéquation entre vos moyens financiers et le temps que vous pouvez y consacrer. Par ailleurs, pensez que toutes les étapes d'un investissement immobilier seront plus ou moins chronophages.
S'interroger et détailler les différentes phases d'un projet immobilier vous contraint à poser les fondements de votre stratégie d’investissement. Quelles que soient les difficultés que vous pourrez rencontrer par la suite, avoir travaillé en amont vous aidera à garder le cap.
Établir votre budget
Vous abordez désormais le cœur du sujet. Pour trouver le bien qui correspond le mieux à votre objectif, vous devez déterminer votre effort d’épargne sur la durée de remboursement de votre crédit. Commencez par lister :
- l’ensemble de vos revenus : vos revenus professionnels nets (primes incluses), vos allocations familiales et rentes éventuelles, vos revenus issus de placements et vos revenus fonciers ;
- l’ensemble de vos dépenses actuelles et futures : remboursement de crédits, pensions alimentaires, impôts, taxes, assurances, charges, dépenses d’énergie et dépenses courantes.
Complétez ce calcul avec toutes les dépenses liées à l’acquisition de votre investissement. Les évaluer en amont de la recherche est difficile, mais cela vous fera gagner du temps pour calculer la rentabilité locative de votre investissement et les cash flows prévisionnels. Ce cash flow, ou flux de trésorerie, est une notion calculable qui vous indique la marge réelle en tenant compte de vos rentrées et sorties d’argent exactes. Si le résultat de ce calcul est positif, cela signifie que votre trésorerie est excédentaire : votre investissement génère un revenu complémentaire. Si le résultat est négatif, il n’est pas rentable puisque vous devrez injecter de l’argent supplémentaire pour pallier aux dépenses.
- les frais de notaire, d'agence, de remboursement du prêt ;
- l’assurance emprunteur ;
- les frais de dossiers ;
- les charges de copropriété ;
- l’assurance propriétaire non-occupant, l’assurance loyers impayés ;
- les impôts locaux ;
- les travaux.
Rechercher le bien le plus attrayant
Un bon investissement immobilier passe par la sélection d’un bien attractif à l’achat mais également en cas de revente, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un bien locatif.
Il est possible selon votre budget d'investir dans l'immobilier ancien.
Pour l’achat de votre résidence principale
Choisir votre résidence principale correspond souvent au projet d’une vie. Ainsi, les critères de sélection vous sont propres, mais doivent tenir compte de vos évolutions éventuelles au cours des prochaines années.
Si vous prévoyez de fonder ou d’agrandir votre famille par exemple, il vous faudra veiller à avoir un nombre de chambres suffisant. La présence d’une crèche, d’une école ou d’un collège à proximité sera également un point à considérer.
Si vous envisagez de passer vos vieux jours dans votre résidence principale, il peut être judicieux de prévoir une maison de plain-pied, ou au moins la possibilité d’aménager une chambre et une salle d’eau au rez-de-chaussée.
Pensez également à la revente de votre bien dès l’achat, la vie réserve parfois des surprises. Dès lors que votre maison ou appartement comporte plus de 2 chambres, il devient même indispensable d’être proche d’établissements scolaires, de médecin et d’équipements sportifs et culturels. En cas de revente, ce seront des atouts indéniables qui séduiront le public souvent familial de ce genre de bien.
Pour votre investissement locatif
Avant de s’intéresser à la rentabilité financière du logement, il faut avant tout sélectionner un type de bien qui plaira aux locataires. Il conviendra alors de comparer les biens en fonction de plusieurs critères et de choisir le ou les biens qui seront les plus attrayants du point de vue des locataires, vous permettant alors de réduire au maximum les périodes de vacance de location.
C’est en effet la vacance de location avant toute autre chose qui impactera directement le rendement de votre investissement. Toute période où votre bien est inoccupé nécessitera de votre part un effort financier pour assurer le paiement des charges fixes sans revenu complémentaire généré par les loyers. De plus, certains dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent vous demander le remboursement des avantages fiscaux déjà obtenus en cas de vacance de location prolongée (plus d’1 an généralement).
Votre choix devra prendre en compte les critères qui importeront aux yeux des locataires :
- La tension locative : avant de rentrer dans les considérations détaillées d’un bien, il peut être utile de prendre connaissance du marché immobilier local et de privilégier les zones à forte demande locative en France. Cette notion est aujourd’hui assez simple à prendre en compte car sans pour autant forcément faire appel à ce dispositif, le zonage de la loi Pinel en est un bon indicateur. L’évolution démographique d’une ville est également un élément qui peut vous garantir une forte demande de logement en location.
- Les accès et transports disponibles : une ville sera attractive si elle est bien desservie par le réseau routier (autoroutier notamment), ferroviaire, ou même aérien. Il est aussi important de regarder l’état du réseau de transport en commun et de privilégier un bien avec un accès facile, proche et rapide à ce réseau.
- La richesse patrimoniale et naturelle : une ville riche en patrimoine culturel, touristique ou naturel a un effet positif sur la vigueur du marché et séduira les futurs locataires. Elle sera donc également à privilégier.
- La proximité des commerces et des services : un bien dont la localisation est proche des commerces ou des services comme les administrations publiques, les écoles ou encore les commerces seront des biens qui trouveront plus facilement des locataires. Que ce soient des jeunes étudiants, des familles avec enfants ou des séniors, l’ensemble des profils de locataires apprécient un bien avec un accès facilité aux services les plus courants.
Rechercher le bien le plus rentable
Même dans le cas de l’achat de votre résidence principale, l’idéal est de veiller à sa rentabilité éventuelle. Si vous avez fait le choix d’un investissement immobilier locatif, cette phase est la plus chronophage de votre investissement immobilier.
La revente de votre résidence principale
Votre résidence principale représente un investissement, même s’il ne vous procure pas de revenus complémentaires en première intention. La revente de votre logement constitue donc un point très important à avoir en tête dès votre achat.
Pour booster la rentabilité de votre maison ou de votre appartement, il est important de l’acheter au bon prix, c’est-à-dire, au prix du marché. Vous pouvez vous renseigner auprès des professionnels locaux comme les agents ou mandataires immobiliers.
Faites votre comparaison par rapport au prix du mètre carré. Cela vous donnera un critère précis à évaluer plus simplement que le prix global d’un bien qui diffère selon la surface, la localisation, les aménagements, etc.
Anticipez également la possibilité de faire une plus-value, en flairant LA bonne affaire (acheter à un prix en dessous du prix du marché), ou un bien nécessitant des travaux. Qu’il s’agisse d’une rénovation complète ou de travaux de confort, ils auront un impact positif sur le prix de revente de votre résidence principale.
la résidence principale est exclue du dispositif de plus-value, vous ne serez donc pas imposé en cas de prix de revente supérieur à celui d’achat.
Le calcul de la rentabilité comme outil de présélection pour votre investissement locatif
Calculer la rentabilité brute d'un bien qui sera loué est crucial. Cette étape s’impose et permet de faire une première sélection.
Pour opérer ce calcul, 2 éléments sont à prendre en compte :
- Le prix d'acquisition corrigé qui correspond au prix d'achat, auquel on ajoute le coût des travaux à réaliser.
- Le loyer attendu qui s'évalue, lui, par l’observation du marché locatif.
Vous pouvez ensuite déterminer la rentabilité brute grâce à la formule suivante :
rentabilité brute = (loyer annuel attendu / prix d’acquisition corrigé) * 100.
Réaliser ce calcul permet d’éliminer des investissements avec une valeur trop faible.
La rentabilité nette donne une valeur plus précise, il convient de reprendre le calcul précédent en retranchant au loyer annuel certains frais et charges listés plus hauts dans les étapes d'un investissement immobilier : taxe foncière, frais de gestion et charges non récupérables sur le locataire.
La rentabilité nette nette est un ratio net de charges et de tout impôt, qui prend en compte, cette fois, les avantages fiscaux.
Le calcul de ces ratios est une étape décisive de votre investissement immobilier locatif. Il vous permettra d'estimer si la rentabilité de l'investissement immobilier sera supérieure à celle d'un livret d'actions ou d'une assurance vie.
Le cash flow pour savoir si votre investissement peut générer un revenu complémentaire
Le cash-flow est positif lorsque les revenus liés à votre investissement sont supérieurs aux dépenses que le bien engendre. Votre bien se finance alors de lui-même.
Si le cash-flow est négatif, vous devrez utiliser vos autres revenus ou votre épargne pour compenser la différence. C’est ce que l’on appelle l’effort d’épargne.
Rechercher un financement
La réussite de votre investissement passe aussi par un financement adapté. Si vous avez bien suivi les étapes d'un investissement immobilier, vous disposez déjà de l’essentiel des éléments chiffrés.
Pour un investissement immobilier locatif, vous pouvez déduire les intérêts de votre crédit et l’assurance emprunteur de vos revenus fonciers, selon le régime fiscal que vous allez adopter. Le recours au prêt bancaire, sans utiliser votre épargne (donc sans apport), est le plus judicieux. Vos recherches de financement se feront en fonction de votre objectif. Si vous voulez générer un cash flow positif, vous voudrez une mensualité de crédit la plus basse possible, donc un prêt sur une échéance plus longue. Si vous voulez plutôt disposer d’un revenu à moyen terme, vous pourrez opter pour un prêt plus court, pour finir de le rembourser au plus tôt.
Ces 6 étapes d'un investissement immobilier sont essentielles. Si elles demandent de la rigueur tout au long du processus, prendre le temps de travailler sur chacune des différentes étapes de votre investissement immobilier vous permettra de vous lancer en toute sérénité dans ce projet qui vous engagera sur plusieurs années.
- Qu'il s'agisse de disposer d'un revenu complémentaire, vous constituer un patrimoine ou optimiser votre imposition, définir votre objectif représente la base de votre projet immobilier dans un contexte où les taux attractifs incitent à investir dans la pierre.
- Pour établir votre budget, listez l'ensemble de vos revenus et l'ensemble de vos dépenses actuelles et futures.
- La sélection de votre bien immobilier est essentielle, que ce soit pour la revente de votre résidence principale ou pour limiter la vacance de votre investissement locatif.
- Le prix d'acquisition corrigé (prenant en compte les futurs investissements associés à votre bien) et le montant des loyers attendu vous permettra de calculer la rentabilité de votre projet immobilier.
- Votre recherche de financement se fera en fonction de votre objectif. Un besoin d'affaiblir ses mensualités ou de percevoir des revenus rapidement impactera différemment la durée de votre emprunt.
