Quel avenir pour votre investissement Pinel ?
Sommaire
Le dispositif Pinel s’est terminé fin 2024. Entre conserver le logement, le vendre, l’occuper ou se tourner vers d’autres options, Ooinvestir analyse chaque possibilité, chiffres et fiscalité à l’appui, pour maximiser votre rentabilité post-Pinel.
Bilan de votre investissement Pinel
Pour préparer l’avenir de votre investissement Pinel, commencez par évaluer la rentabilité de votre bien immobilier.
Évaluation de la rentabilité
Pinel ou non, la rentabilité d’un investissement immobilier se base toujours sur les loyers perçus ainsi que les différents frais.
Vous pouvez utiliser la formule suivante : rendement net = (revenus locatifs annuels – charges – impôts) / Prix d’acquisition x 100.
Pour un appartement Pinel acheté 200 000 €, loué 700 €/mois (soit 8 400 € chaque année) avec 1 500 € de charges par année et 1 000 € d’impôts, le rendement net sera de : (8 400 – 1 500 – 1 000 ) / 200 000 x 100 = 2,95 %.
Pour apprécier la rentabilité de votre bien immobilier, vous devez comparer ce taux au rendement locatif moyen de votre zone géographique. Mais aussi prendre en compte les avantages du dispositif Pinel !
Points sur les avantages fiscaux déjà obtenus
Après avoir évalué votre rentabilité Pinel, faites le point sur les avantages fiscaux déjà capitalisés.
À l’origine, la loi Pinel permettait à l’investisseur de bénéficier d’une réduction fiscale de 12, 18 ou 21 % selon sa durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans). En contrepartie, l’investisseur s’engageait à louer son appartement Pinel selon des plafonds de loyers, à des locataires ne dépassant pas certains niveaux de ressources.
Les avantages fiscaux dépendent de la durée d’engagement Pinel :
- 6 ans : réduction d’impôt sur le revenu équivalente à 12 % du prix d’achat (soit 24 000 € pour 200 000 €) ;
- 9 ans : 18 % ;
- 12 ans : 21 %.
Rappel : l’engagement initial du dispositif Pinel était de 6 ou 9 ans, prolongeable 1 ou 2 fois jusqu’à 12 ans maximum. Tout engagement rompu avant son terme annule l’avantage fiscal en cours sur la période et implique le paiement de l’impôt.
État du marché immobilier dans votre zone
Faire son bilan Pinel nécessite aussi de vérifier la situation des prix de l’immobilier et de la demande locative dans votre zone géographique.
Les zones tendues telles que Paris, Lyon, Bordeaux, etc., justifient de conserver le bien immobilier : vous trouverez facilement un locataire. De plus, les biens Pinel étant neufs, votre logement devrait répondre aux normes énergétiques en vigueur.
En revanche, si le marché de la location manque de dynamisme ou si les prix risquent de baisser, il faudra peut-être songer à vendre votre appartement Pinel.
Quelles sont les options à la fin de l'engagement Pinel ?
À la fin de l’engagement Pinel, vous avez le choix : laisser le bien immobilier en location, le vendre ou l’occuper personnellement.
Conserver le bien en location
Vous voulez continuer à louer votre appartement ? Vous passez sous le régime de droit commun. En d’autres termes, vous ne serez plus soumis au plafond de loyer ni au plafond de ressources du locataire. Vous pourrez donc aligner le futur loyer sur la moyenne du marché locatif.
Attention : après un Pinel, la loi limite le montant d’augmentation du loyer à 10 % par an.
En Pinel, vous étiez dans l’obligation de louer le bien nu. Une fois l’engagement terminé, vous pouvez le meubler pour profiter du régime LMNP (location meublée non professionnelle).
Vendre le bien
En principe, votre appartement Pinel répond aux attentes du marché : vous l’avez acheté neuf il y a quelques années, il est donc en phase avec les normes énergétiques et les recherches des acquéreurs.
Pour réaliser une plus-value, essayez dans la mesure du possible de vendre lorsque les prix du marché vous sont les plus favorables ! Attention, cette plus-value sera soumise à l’impôt.
Occuper personnellement le logement
Pourquoi ne pas transformer votre bien immobilier en résidence principale ou y installer un proche ? Un tel projet fait partie des motifs légaux pour donner congé au locataire au terme du bail.
Pour cela, il suffit d’envoyer 6 mois avant la fin du bail une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle vous exposez au locataire les motifs de votre reprise de l’appartement.
Reprendre son appartement et le transformer en résidence principale offre d’ailleurs plusieurs avantages fiscaux :
- défiscalisation de la plus-value lors de la revente ;
- abattement de 30 % sur la valeur du bien pour le calcul de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ;
- etc.
Les alternatives d'investissement post Pinel
Le Pinel disparaît mais d’autres dispositifs restent possibles !
Dispositifs fiscaux immobilier
Ce tableau récapitule quelques dispositifs fiscaux immobiliers, alternatives à la loi Pinel.
|
Dispositifs |
Dispositif Malraux |
Démembrement |
Dispositif du déficit foncier |
Dispositif LMNP |
|---|---|---|---|---|
|
Période de l’investissement |
Louer 9 années minimum |
En général, 15 à 25 ans |
Au moins 3 années pour amortir les frais |
En général plus de 10 ans |
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Objectifs |
Se constituer un patrimoine exceptionnel à des conditions optimisées |
Acheter la nue-propriété d’un bien et récupérer l’usufruit au terme du contrat |
Réduire l’imposition si les charges du logement dépassent les loyers encaissés |
Se constituer un patrimoine en louant un bien meublé |
|
Logements / charges concernées |
Logement ancien à rénover, situé dans des sites à forte valeur patrimoniale |
Généralement dans l’ancien |
Logements qui nécessitent d’importantes rénovations |
Neuf ou ancien |
|
Régime fiscal |
Réduction d’impôt sur le montant des travaux (22 à 30 %) |
Aucun revenu pendant la période de démembrement (donc pas d’impôts) et bien non inclu dans le calcul de l’IFI |
Excédent de déficit reportable sur 10 ans
|
Déduction de tous les frais et amortissement sur 20 ans |
Diversification d'investissements
Vous pouvez aussi diversifier vos investissements immobiliers avec les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Il existe des SCPI de rendement, des SCPI fiscales et des SCPI de plus-value.
Avec les SCPI, vous obtenez :
- une diversification sans gestion directe ;
- des revenus passifs ;
- une liquidité relative, malgré quelques risques.
Autre option : l’investissement locatif classique. Pour optimiser les performances, ciblez une ville universitaire (Lille, Toulouse) ou les zones touristiques pour un achat immobilier.
Pensez également aux placements non-immobiliers :
- l’assurance vie ;
- l’achat d’actions via un PEA ;
- le crowdfunding.
Recommandations et points de vigilance
Avant de faire votre choix sur votre investissement Pinel, prenez le temps de réfléchir.
Calendrier des démarches
Douze mois avant la fin de votre engagement Pinel, évaluez la rentabilité de votre appartement et l'évolution du marché.
Huit mois avant, consultez un fiscaliste ou un expert immobilier pour prendre des conseils.
Six mois avant l'échéance, prenez votre décision : vendre, louer ou occuper le logement.
Adaptation à votre situation personnelle et vos objectifs patrimoniaux
Tout projet d’investissement dépend de la situation personnelle de l’investisseur.
Votre choix dépend de vos objectifs patrimoniaux : défiscaliser, préparer votre retraite, financer un projet d’entreprise, transmettre un patrimoine à vos enfants... ? La réponse à cette question vous guidera quant à la décision de vendre, louer ou occuper le bien immobilier.
- Lorsque votre dispositif Pinel touche à sa fin : vous pouvez vendre, louer librement ou occuper le logement, selon vos objectifs patrimoniaux et le régime fiscal applicable.
- Évaluez la rentabilité, les avantages fiscaux obtenus et l'état du marché pour optimiser votre décision et maximiser votre investissement.
- La loi Pinel s’arrête mais d’autres solutions existent. Explorez des alternatives comme la SCPI, le déficit foncier ou le LMNP pour diversifier votre patrimoine.
