Tout savoir sur le dispositif Pinel Plus

Réduire ses impôts en achetant dans l’immobilier neuf ? C’est la promesse affichée par la loi Pinel à son lancement. Près de 10 ans après sa création, le fameux dispositif de défiscalisation se transforme. L’objectif est clair : miser sur des habitats plus confortables, plus économes en énergie et plus écologiques à partir de 2023. Ooinvestir vous détaille les changements apportés par le Pinel Plus.

Qu'est-ce que Pinel Plus ?

Pour bien comprendre les enjeux et les modifications du Pinel Plus, il faut d’abord se pencher sur le dispositif initial.

À l’origine, la loi Pinel

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation introduit par l'article 5 de la loi du 29 décembre 2014 du code général des impôts et entré en vigueur le 1^er janvier 2015. Objectif : favoriser la construction de logements neufs sur le territoire français pour soutenir le marché locatif dans les grandes villes.

Pour inciter les ménages français à investir dans l’immobilier, l’État a donc mis en place un système d’avantage fiscal progressif, dont le niveau dépend de l’engagement locatif. En clair, plus vous louez longtemps, plus les avantages fiscaux sont intéressants.

Quels avantages apporte la loi Pinel ?

Les avantages de la loi Pinel pour l’investisseur sont nombreux :

• il augmente son patrimoine grâce à un achat immobilier dans des villes où le marché est tendu ;
• il soutient l’immobilier locatif français ;
• il réduit ses impôts ;
• il finance son investissement avec les revenus locatifs.

Pinel Plus, ou la nouvelle version du Pinel classique

D’abord fixée au mois de décembre 2017 puis au 31 décembre 2021, la fin du dispositif Pinel a finalement été repoussée à 2024. D’ici là, les avantages seront progressivement diminués. Sauf si vous optez pour un bien éligible au nouveau dispositif, le Pinel Plus, qui détient lui aussi, de nombreux avantages. 

Initié par le ministère du Logement, le projet « Habiter la France de demain » vise à « accompagner les projets vertueux et valoriser de nouvelles solutions en réponse aux défis – sobriété, inclusion, résilience, productivité – que doit relever l’habitat sobre et humaniste ».

C’est dans cette démarche que le décret n° 2022-384 du 17 mars 2022 a apporté des modifications au dispositif Pinel, désormais connu sous le nom de Pinel + (ou « Super Pinel »).

Certains investisseurs, en raison de leur âge, de leur situation financière ou des opportunités immobilières, n’ont pas pu profiter de ce dispositif de défiscalisation avant 2023. La loi Pinel Plus apparaît donc comme une prolongation pour bénéficier de ces avantages. Mais quels changements apporte-t-elle ?

Comparatif entre les dispositifs Pinel et Pinel Plus

À partir de 2023 et jusqu’en 2024, tous les logements construits dans le cadre de la loi Pinel Plus seront tenus de respecter certains critères d'éligibilité ainsi qu'une nouvelle réglementation.

Les critères de surface et de confort

Tout d’abord, les critères d’éligibilité incluront un minimum de surface habitable.

Pour améliorer le confort de vie, ces logements devront aussi comporter un espace extérieur privatif, terrasse ou balcon. Leur surface variera entre 3 et 9 m² selon la taille de l'appartement.

Dernier élément important : tous les logements T3 et plus devront avoir au moins 2 façades d'orientations différentes.

Les nouveaux critères énergétiques et environnementaux

Un des changements majeurs de cette loi se trouve dans les critères de performance énergétique et environnementale.

En effet, tous les logements neufs, construits par un promoteur ou par l’investisseur lui-même, devront respecter certains seuils fixés par la loi.

Si le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2022, les logements doivent respecter 2 normes cumulatives :

• le label environnemental E+C- (le label d'État « Bâtiments à Énergie Positive et Réduction Carbone ») ;
• la classe A du DPE.

Pour les logements plus anciens mais réhabilités en 2023 et 2024, ils devront atteindre au moins la classe B du DPE.

Tous ces critères ne sont pas indispensables, à une condition : investir dans un des quartiers prioritaires (QPV) de la ville éligible.

Quelle réduction d'impôt pour le dispositif Pinel Plus ?

La réduction d’impôt pour ce nouveau dispositif restera identique, à savoir :

Réduction d’impôt pour le Pinel Plus

Du côté du dispositif Pinel initial, la réduction d’impôt baissera progressivement en début d’année 2023 et 2024. Ces taux de réduction d'impôt dégressifs s’appliqueront aux logements achetés qui ne respectent pas les nouvelles conditions du Pinel+.

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Réduction d’impôt pour le Pinel classique

Quels critères pour accéder au dispositif  Pinel Plus ?

Profil de l’investisseur, investissement annuel maximum, plafonds de loyers et de revenus : découvrez tous les critères à respecter pour bénéficier des avantages fiscaux du Pinel Plus.

Le profil de l’investisseur

Sur cet aspect, aucun changement entre les 2 dispositifs.

Tous les contribuables majeurs domiciliés en France peuvent bénéficier de ce nouveau dispositif. Les investisseurs non-résidents (c’est-à-dire les contribuables majeurs qui ne sont pas domiciliés dans l’hexagone) sont aussi éligibles.

La durée d’engagement locatif

Vous le savez probablement déjà : le dispositif Pinel implique de louer son bien immobilier pendant une certaine période, qui conditionne elle-même la défiscalisation offerte à l’investisseur.

Le dispositif Pinel Plus n’apporte aucune modification sur ce critère. Le bail de location de votre bien immobilier doit être signé pour 3 ans et renouvelé pour atteindre une période de :

• 6 ans ;
• 9 ans ;
• ou 12 ans.

L’investissement annuel maximum

Les 2 plafonds initiaux restent les mêmes, à savoir :

• 300 000 € par investissement et par logement ;
• Prix maximum de 5 500 €/m².

Les zones d’éligibilité

L’administration française a divisé le pays en plusieurs zones, définies en fonction de la tension locative du marché immobilier. Dans le dispositif Pinel, seules 3 sont éligibles !

Les plafonds de loyers

Pour bénéficier de l’avantage fiscal du Pinel Plus, vous devez mettre votre bien en location et appliquer les plafonds de loyers suivants.

Les plafonds de revenus

Comme pour le Pinel originel, le Pinel Plus inclut un plafond de revenus pour les locataires. Ces derniers sont fixés à partir de 2 paramètres :

• la zone d’investissement ;
• la composition du foyer.

1. Avec le décret  n° 2022-384, le dispositif Pinel Plus prolonge le dispositif initial jusqu’en 2024.
2. Ce décret ajoute des critères plus qualitatifs : surface, consommation d’énergie, label environnemental, etc.
3. Vous pouvez déroger à ces critères si vous investissez dans un des quartiers prioritaires d’une ville éligible.