Défiscaliser avec Pinel Plus

Prenez rendez-vous avec votre investissement immobilier en 2023 ! Avec la mise en place du Pinel Plus en France, votre projet dans le neuf vous ouvre les portes d’une défiscalisation avantageuse. Mais attention : pour bénéficier de ces avantages fiscaux, votre logement devra répondre à des critères supplémentaires en matière de confort, d’usage et de réglementation énergétique. Suivez le guide !

Quels sont les enjeux du dispositif Pinel Plus ?

Une courte présentation du contexte s’impose avant de rentrer dans le détail de ce nouveau dispositif immobilier.

Présentation du contexte du Pinel Plus

Depuis 2015, la loi Pinel favorise la construction de logements neufs en France. L’objectif ? Redynamiser le marché immobilier dans les zones où la tension locative est élevée. Le principe est simple : un investisseur privé fait l’acquisition d’un logement neuf, qu’il met en location. En contrepartie, l’État lui octroie un avantage fiscal selon la durée de l’engagement locatif (toutes les conditions de la loi doivent être respectées).

Ce dispositif fiscal devait se terminer au mois de décembre 2017, puis la date a été repoussée au 31 décembre 2021. Finalement, la loi Pinel a été prolongée et va même coexister avec un autre dispositif : le Pinel Plus.

Mis en place suite au décret n° 2022-384 et publié le 17 mars 2022, le Pinel + (ou « Super Pinel ») ajoute de nouveaux critères, plus qualitatifs, afin de respecter la nouvelle réglementation environnementale RE 2020.

La RE 2020, grande remplaçante de la réglementation thermique RT 2012, s’articule autour de 3 axes majeurs :

• « poursuivre l’amélioration de la performance énergétique et la baisse des consommations des bâtiments neufs » ;
• « diminuer l’impact sur le climat des bâtiments neufs en prenant en compte l’ensemble des émissions du bâtiment sur son cycle de vie » ;
• « permettre aux occupants de vivre dans un lieu de vie et de travail adapté aux conditions climatiques futures en poursuivant l’objectif de confort en été. ».

Les nouveaux critères du Pinel Plus

Le Pinel Plus détient de nombreux avantages et reprend toutes les conditions demandées par le dispositif initial, à savoir :

• investir dans l’une des 3 zones éligibles ;
• respecter les plafonds de loyers en vigueur selon la zone d’investissement ;
• respecter les plafonds de ressources de votre ou vos locataires ,
• mettre votre bien en location en tant que résidence principale ;
• etc.

Surface, confort et réglementation énergétique figurent au programme des changements apportés par le dispositif immobilier Pinel Plus.

Les critères de surface et de confort

Première nouveauté : les logements éligibles devront respecter quelques critères comme une surface minimum selon le type d’appartement et comprendre un espace extérieur. Certains logements (à partir du T3) devront même être vendus avec 2 façades d'orientations différentes.

Les nouveaux critères énergétiques et environnementaux

Tout le cœur du nouveau dispositif se trouve dans les critères en matière de réglementation et de classe énergétiques.

Pour être éligibles au Pinel Plus, les logements neufs achetés à partir de 2023 devront respecter les obligations suivantes.

Votre projet Pinel a peut-être débuté avant l’annonce du Pinel Plus. Dans ce cas, si le permis de construire a été déposé avant le 1^er janvier 2022, votre logement doit obtenir :

• le label environnemental E+C- (le label d'État « Bâtiments à Énergie Positive et Réduction Carbone ») ;
• la classe A du DPE.

Si votre logement Pinel a été réhabilité, il devra atteindre au minimum la classe B du DPE.

Embedded script : [CTA Simulateur] Calcul Loyer Pinel

En investissant dans un des quartiers prioritaires (QPV) d’une ville éligible au dispositif, vous n’aurez pas à respecter les autres critères du Pinel Plus.

Quels avantages apporte le dispositif Pinel Plus ?

Les 2 dispositifs vous permettent :

• d’augmenter la valeur de votre patrimoine immobilier ;
• d’acheter un logement neuf (garanties professionnelles, moins de travaux de rénovation à court terme, etc.) ;
• de contribuer au développement de l’offre immobilière dans une ville où le marché de la location est tendu ;
• de réduire vos impôts sur une durée de 6 à 12 ans ;
• de financer votre investissement grâce aux revenus locatifs ;
• de payer moins de frais de notaire (entre 2 et 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l’ancien) ;
• de bénéficier de l’exonération de la taxe foncière (les 2 premières années).

Mais le dispositif Pinel Plus apporte quelques avantages supplémentaires :

• vous achetez un logement qui respecte les nouvelles réglementations énergétiques, un vrai atout pour l’environnement ;
• vous faites l’acquisition d’un bien locatif de qualité qui sera très demandé sur le marché immobilier.

Quelle réduction d'impôt pour le dispositif Pinel Plus ?

Sur ce point-là, aucun changement à signaler. La défiscalisation du Pinel Plus reste la même que le dispositif initial, à savoir une réduction d’impôt progressive sur la base de la durée de la location. Pour en bénéficier, votre investissement devra respecter les conditions de la nouvelle loi.

Réduction d’impôt pour le Pinel Plus

Défiscalisation : Pinel ou Pinel Plus ?

Les logements qui ne seront pas éligibles au nouveau dispositif Pinel bénéficieront aussi d’une réduction d’impôt, mais cette dernière sera revue à la baisse en 2023 puis en 2024.

Réduction d’impôt pour le Pinel classique

Pour mettre en lumière les différences entre les avantages fiscaux des 2 dispositifs, voici un exemple pour un investissement Pinel. Prix d’achat de l’appartement : 300 000 € (correspondant au plafond d’investissement).

Pour le même investissement, la différence peut donc atteindre 21 000 € sur 12 ans (63 000 - 42 000), soit 1 750 € par année. Vous avez donc tout intérêt à vous orienter vers le Pinel Plus pour bénéficier de la réduction d’impôt la plus avantageuse.

Financer son investissement dans le neuf : pourquoi faire appel à un courtier ?

L’une des étapes les plus cruciales de votre investissement immobilier consiste à trouver un moyen de financement. Certains investisseurs préfèrent faire cavalier seul, d’autres se tournent vers des métiers spécialisés pour être accompagnés. C’est le cas du courtier immobilier. Ses missions sont les suivantes :

• vous aider lors de la création de votre dossier de financement (indispensable pour obtenir un crédit bancaire pour votre projet) ;
• vous donner des conseils. Un courtier immobilier peut vous indiquer le prix d’achat maximum possible en fonction de vos revenus ou vous orienter sur le dispositif de défiscalisation le plus intéressant selon votre situation ;
• vous faire gagner du temps. Recherche du meilleur taux, étude du marché du crédit immobilier, négociation, souscription : les démarches sont longues pour les investisseurs. Heureusement, le courtier immobilier peut vous en décharger ;
• vous obtenir des taux d’intérêt plus compétitifs. 55 % des investisseurs français souhaitent se faire accompagner par un courtier immobilier pour cette raison.

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Où investir en loi Pinel ?

1. Le Pinel Plus prolonge la loi Pinel jusqu’en 2024 et inclut des critères supplémentaires.
2. Vous pouvez déroger à ces critères en investissant dans un des quartiers prioritaires (QPV) de la ville de votre choix (éligible au dispositif).
3. À partir de 2023, la réduction d’impôts devient moins intéressante avec le Pinel classique.